住宅の手頃な価格は、厳しい方法で戻ってくるだろう 新築住宅が既存住宅より安価で販売されているということは、建築業者が住宅所有者よりも先に市場の変化に対応を迫られていることを意味する。 建築業者は建設ローン、土地コスト、給与、未販売在庫を抱えている。彼らは無限に待つことができないため、価格を引き下げ、平方フィートを縮小し、モーゲージ金利の引き下げを提供している。3％または4％のモーゲージを持つ既存の所有者は、単に売却を拒否できる。したがって、価格発見は新築建設で最初に現れ、中古価格は供給制限によって支えられたままとなっている。 この比較は完全に平等ではない。新築住宅はますます小さくなり、低コスト地域に集中しているからだ。それでも、この逆転は重要である。かつて新築建設にプレミアムが付いていた市場が、今や在庫を動かすために割引を必要としている。 モーゲージ需要は崩壊した より深いシグナルはモーゲージ活動である。購入申請指数は長期平均より約35％低く、2005年のピークより約70％低い。申請件数は、米国人口がほぼ29％増加しているにもかかわらず、1995年頃に見られた水準まで低下している。 一人当たりで測ると、購入申請活動は30年前より約22％低い。実質的に、はるかに大きな国が、一人当たりのモーゲージ申請件数をほぼ4分の1減らしている。 これは住宅所有への関心の欠如ではない。手頃な価格の失敗である。1995年のモーゲージ金利は約7.5％～8％だったが、新築住宅の中価格は約13万3,000ドルだった。今日の金利はやや低く、住宅価格は3倍以上に上昇している。月々の支払額は世帯収入よりもはるかに速く上昇し、頭金、税金、保険もさらに大きな障壁となっている。 取引量は通常、価格より先に崩れる 歴史的なパターンでは、住宅取引量が住宅価格が完全に調整される前に弱まる。2006年から2008年の不況期にそのパターンが見られた。買い手がまず姿を消し、在庫が後に蓄積され、失業率が上昇し強制売却が増加した後、価格はより明確に下落した。 今日ではモーゲージのロックイン効果がそのプロセスを遅らせている。低金利の所有者は市場から物件を引き上げており、在庫が十分に増加して価格を調整するのを防いでいる。建築業者はその特権を持たないため、彼らが最初に価格を引き下げている。 低金利だけでは十分でない理由 モーゲージ金利の低下だけでは、市場から外れた買い手を再び呼び戻し、価格に別の下支えをもたらす可能性がある。しかし、実質的な手頃な価格には、資金調達コストの低下と所得に対する住宅価格の低下という両方が必要である。 その組み合わせは通常、経済が弱体化する際に現れる。失業率の上昇は世帯形成を減らし、一部の所有者を売却に駆り立て、ロックイン効果を破壊する。在庫は需要が減少するのと同時に増加する。モーゲージ金利は成長とインフレーションの悪化により低下するが、融資基準は厳しくなり、より多くの人々が購入するのに十分な安心感を感じられなくなる。 これが住宅サイクルの残酷な部分である。住宅は買い手が希少になって初めて手頃な価格になる。最も恩恵を受けるのは、不況を通じて雇用・流動性・信用アクセスを維持する人々である。 ホルムズ海峡の混乱がリセットを加速する可能性 ホルムズ海峡の持続的な混乱は、遅れてこのプロセスを強めるだろう。石油価格の上昇はガソリン、貨物輸送、航空、食品および生産コストを引き上げる。世帯の可処分所得が減少し、企業のマージンは圧縮され、雇用は鈍化する。 まず、インフレショックにより需要が弱体化しても長期金利とモーゲージ金利は高止まりする可能性がある。その後、失業率がさらに上昇し消費が悪化すれば、経済の根底で崩壊が進行しているため金利は低下する。 これが手頃な価格に戻る最も可能性の高い道である。痛ましくない低金利への復帰ではなく、雇用が弱体化し強制供給が増え、金利低下がすべての人を守るには遅すぎたという不況によるリセットである。