中国が建設中のユニットではなく完成済みの住宅の販売を開発者に強制する決定は、すでに厳しい不動産の下落をさらに悪化させようとしている。ゴールドマン・サックスの経済学者たちは、新しい規制が数十年にわたり不動産セクターおよびそれに連なる地方自治体を支えてきた資金調達メカニズムを遮断するため、土地売上収入が30%低下すると予測している。
過去、プレセールスおよび関連する抵当融資は、開発業者の建設資本の約40％をカバーしていました。これを排除すると、業界が土地を購入し、新規プロジェクトを建設する能力も同程度縮小します。
すでに急落している市場
8月29日から31日頃に導入された新しい規則は、何の前触れもなく導入されたわけではありません。中国の不動産セクターは2021年以降下降傾向にあり、2026年のデータには底打ちの兆しは見られません。
2026年上半期の土地売却収益は前年同期比30.8%減少した。全国の不動産開発投資は、同じ期間で19.2%低下した。
2025年には、プレセールスが新築住宅取引全体の約68％を占めた。新しい規制は、世界最大級の不動産市場における支配的な販売モデルを実質的に解体する。
ゴールドマンの経済学者たちは、完成済み住宅の義務化により、開発業者の短期的な投資能力が約40%削減されると主張している。これは、過去にプレセールスが提供してきた資本の割合と一致している。
市場は即座に反応しました
発表後、CSI 300不動産インデックスは4.7%下落しました。香港上場の開発企業はさらに悪く、セクターインデックスは6.2%下落しました。
勝者、敗者、そしてコンソリデーションの戦略
すべての開発者が同じような打撃を受けるわけではありません。国家支援を受け、調達コストが低く、財務状況が堅調な企業は、民間競合が市場から排除される中で市場シェアを拡大する立場にあります。
ゴールドマン・サックスを含むアナリストたちは、この規制が業界の統合を加速すると予想しています。既に既存の債務の返済に苦戦していた小規模な民間開発者は、財務健全性を維持するためにさらに困難な道を歩むことになります。
北京の計算は、開発者のキャッシュフローよりも購入者保護を優先しているように見える。中国では、購入者が完成数年前に賃貸住宅の代金を支払い、時にはそれを受領できないという状況が長年、消費者リスクの源となってきた。2021年のエバーグランド危機により、これらのリスクを無視できなくなった。
財政対応の質問
土地売却収入の減少と開発投資の縮小により、地方政府は既存の収入源ではカバーできない赤字の拡大に直面している。最も可能性の高い対応策は、不動産不況の際に北京が繰り返し活用してきた特別債の発行拡大である。