Better と Coinbase、規制の注目の中、暗号資産担保住宅ローンを開始

執筆： Boaz Sobrado

編集：Chopper、Foresight News

12年前、Vishal Gargは住宅購入の難しさを経験し、それ以来解決策を模索し続けてきた。「当時、私は資産を売却し、資本利得税を支払って現金に換える必要があることに気づいた。なぜ資産を質入れして、あえて現金化しなければならないのか？」と、Better Home & FinanceのCEOはインタビューで述べた。

より難しいのは取引の手順である。「入札後に物件を落とせなかったらどうなるのか？しかし不動産仲介業者は、売主があなたの入札を真剣に検討しない限り、現金を用意するよう求める。購入者は、購入入札が受け入れられるかどうかを確認する前に、資産を売却し、税金を支払わなければならない。」

今年3月、BetterはCoinbaseと提携してソリューションを発表した。借り手はビットコインまたはUSDCを担保として质押し、2つのローンを取得する：1つはフレディマック基準に準拠する第一順位抵当ローン、もう1つは頭金支払い用の独立したプライベートファイナンスローンで、暗号資産を担保とし、住宅に第二順位抵当権を設定する。同日、ウォールストリートジャーナルは、フレディマックが初めて暗号資産担保の抵当ローンを承認したと報じた。6月初め、ミシガン州アナーバーの30代前半の夫婦が、このモデルによる最初のローンを完了した。Betterは、製品が夏に正式にローンチされる前に、予約リストに対応する潜在的ローン規模が約2億5千万ドルに達しており、そのうち41％の申請者が住宅購入の頭金を十分な現金で支払うことができないと明らかにした。

ローン資産の資金受け入れ先について、ガルグは「これらの資産は銀行の投資基準に適合しており、複数の銀行が購入・引き継ぎを待ち望んでおり、米国の主要大手銀行もその中に含まれます。」彼は、これがデジタル資産が銀行システムに正式に接続される重要なチャネルになると信じています。

担保比率は、製品の対象ユーザーを直接決定します。ビットコインを担保にすると250%の担保比率が必要であり、頭金ローン額が10万ドルの場合、25万ドル相当のビットコインを担保として提供する必要があります。一方、価格が安定したUSDCの担保比率要件は125%です。この製品には追加証拠金メカニズムはなく、ビットコインの価格下落によって住宅ローンの条件は変更されません。資産の清算は、借り手が連続60日間返済を滞納した場合にのみ発生し、その基準は通常のコンプライアンス対応住宅ローンと同様です。

このメカニズムは、「資産は十分にあるが流動資金が不足している」購入者を対象に設計されています。不動産研究機関Redfinのデータによると、最近の若年層購入者の12.7%が頭金を調達するために暗号資産を活用しました。全米不動産業者協会のデータでは、2025年末には初回購入者の年齢中央値が過去最高の40歳に達し、初回購入者が全体の購入者に占める割合は過去最低の21%になると予測されています。（住宅金融協会は連邦ローンデータを引用し、この数値に異議を唱えています）。国勢調査データによると、今年第2四半期における35歳以下の世帯の住宅所有率はわずか35.2%です。

借款者が継続的に保有する資産を担保に融資を提供するモデルは、新しいものではありません。PayJoyの共同創設者兼CEOであるDoug Rickettsは、ポッドキャスト『On The Margin』で、スマートフォンが不動産の抵当物と同様の役割を果たすことができると述べました。「私たちの最初の革新は、携帯電話を担保として設定することでした。ある意味で、スマートフォンはモーゲージビジネスにおける不動産に相当します。」PayJoyは、ラテンアメリカ、アフリカ、南アジアの信用記録が薄い人々に融資サービスを提供しており、ユーザーが支払いを遅延させた場合、デバイスの機能がロックされるという、広く知られたデジタル抵当モデルを採用しています。

リケットツは抵当物の価格設定ロジックについて明確な原則を持っている。「低所得層への融資において、非常に高い金利を課し、多数のユーザーがデフォルトするのを容認し、少数の借り手から高収益を上げるというモデルがある。しかし、それはPayJoyの道ではない。」PayJoyのローンは、一回性の固定手数料のみを課し、積み重なる利子は発生せず、テクノロジー消費信贷分野では非常に珍しい。

4月30日、7人の上院議員が連邦住宅金融局（FHFA）局長のウィリアム・パルティに書簡を送り、BetterとCoinbaseを名指しし、規制当局に対して「関連する承認を取り消し、政府支援企業が暗号資産関連のリスクを引き受けることを禁止する」よう要請した。この書簡はディック・ダービンとエリザベス・ウォーレンが主導し、ジェフ・マーキー、クリス・ヴァン・ホレン、リチャード・ブルメンタール、バーニー・サンダース、マジー・ヒロノが署名した。

議員たちが提起した核心的な理由は、Betterがリスク管理の安定性を示すものとして掲げる250%の担保条項である。書簡には「このメカニズムは、住宅購入者が頭金の2.5倍に相当する暗号資産を保有することを贷款資格の条件としている。これは暗号資産が高リスク資産であることを自ら認めていることになり、さらに購入者は二つのローンに対して同時に利払いを行う必要がある。」と記されている。議員チームは、組合せ融資コストが標準的なファニーメイの住宅ローン金利と比較して最大で1.5％高くなると推定し、警告した。「高い負担が借り手にローン返済を放棄させる可能性があり、最終的にはその損失が米国納税者に転嫁される恐れがある。」彼らは5月30日までに監督機関からの回答を求めたが、連邦住宅金融庁はいまだに公式な回答を発表していない。

全国消費者法律センターのアリス・コーエン、アメリカ消費者連盟のコリー・フレイヤーは6月に共同で論評記事を発表し、より急進的な見解を示した：連邦政府は「2008年の住宅抵当権取引危機を繰り返す可能性がある」。二人の結論は、これは消費者向けの金融イノベーションではなく、災害の引き金であるということだった。

市場行情もこの事業に影を落としている。ビットコインは昨年10月に約123,000ドルの高値を付けたが、今年2月には62,800ドル付近まで下落し、7月全体を通して6万ドル帯で振れ動き、価格はピーク時の半分にまで減少している。

ビットコインは始まりにすぎません。「現在、私たちはビットコインとUSDCをサポートしており、今後、SpaceX、テスラ、Coinbase、Better、アップル、アマゾンなどの企業株式トークンを含む、さまざまな主要なトークン化資産を追加する予定です。」とGargは述べました。プロジェクトはmemeコインをサポートせず、流動性と機関の注目度が高い資産のみを選定します。次に上場されるのはイーサリアムとSolanaです。

彼はさらに進んだ構想を持っている：親が退職口座の資産をステークして子供の住宅購入を支援するという方向性は、暗号資産年金セクターと呼応する。将来的には、購入希望者が物件の写真を撮影し、ソフトウェアに任せればすべてのプロセスが完了する。「AIインテリジェントエージェントがBetterプラットフォーム上で住宅購入申請を提出し、自動的に入札上限を計算する。長期的には、一般の人々が不動産のシェアを保有し、異なる物件を柔軟に交換できるようになる。現在、このアイデアを実現する唯一の障壁は、複雑な取引摩擦である。」

この構想の根底には、若者の資産配分のトレンドに対する判断があります。「現代の若者は、インフレをヘッジし、不動産価格の上昇恩恵を享受できる資産が不足しています。」

トークン化された株式ビジネスには、トークンを保有することによってどのような法的権利が与えられるかという、まだ明確な答えのない重要な課題があります。現在、「あらゆるもののトークン化」分野はこの問題に直面しています。Tesseraの創設者兼CEOであるChan Ahnは、ポッドキャスト『On The Margin』で、同社が2月にSpaceXのトークン化製品をリリースしたことを明らかにしました。彼はビジネスモデルの特徴を率直に語り、「プラットフォームが意図的にKYCプロセスを設けていないのは、不備ではありません。」このプロジェクトの目的は、参入障壁を低減することです。プライベートマーケットは長年、複雑な手続き、高額な最低投資額、地域制限によって、99.9％の一般投資者を門外漢としてきました。

同じポッドキャストでKulaの共同創設者であるChris Turnerは、大多数のトークン化資産は契約レベルでの資産収益権を示すにすぎず、底層資産を直接保有することを意味しないと区別した。一方、別のモデルではトークンが資産そのものとなり、トークンを保有することは底層対象資産を保有することと等しい。両者は本質的な差異がある。抵当ローン審査担当者にとって、担保の評価を行う際には、手中の権利がどのタイプであるかを明確に区別しなければならない。

一方で、Betterは自社の資金調達チャネルを再構築中です。今年2月、同社はFramework Venturesと提携し、安定通貨エコシステムであるSkyを通じて最大5億ドルの資金を投入する計画を発表しました。Framework Venturesは同時に4500万ドルを出資し、約10%の株式を取得しました。Betterは、この調整により資本コストを100ベーシスポイント以上削減できると予想しています。同社は、トークン化による資金調達が実現すれば、顧客ローン金利を5％以下に引き下げることが可能であり、業界全体の平均金利は6％を超えると述べています。

同社は資金コストの削減を急務としている。第1四半期のBetterの貸出規模は16.4億ドルで、前年同期比89%増、収益は4750万ドルだったが、依然として約7000万ドルの損失を計上した。同社は2016年以来、累計で1100億ドルを超える貸出規模を達成している。2021年12月にはオンライン会議を通じて一度に900人を削減しており、以来、Gargはこの件に関する外界からの疑問に常に直面してきた。

強い圧力にもかかわらず、彼はこの分野への賭けを断念しなかった。「最悪の結果は製品をリリースしても誰も関心を示さないことだが、現実はそうではない。」業界の将来について語りながら、彼は次のように述べた。「未来をただ空想するのではなく、自ら未来を創り出すことがより重要だ。」