Lãi suất thế chấp tại Hoa Kỳ đã bước vào tháng Tám ở mức gần cao nhất trong một năm, kéo dài tình trạng khó khăn về khả năng chi trả cho người mua nhà. Khảo sát hàng tuần mới nhất của Freddie Mac cho thấy lãi suất thế chấp cố định trung bình 30 năm ở mức 6,66%, tăng từ 6,58% một tuần trước đó, trong khi lãi suất cố định 15 năm tăng lên 6,04% từ 5,96%.
Giá cho vay hàng ngày kết thúc ở mức cao hơn vào thứ Sáu. Chỉ số của Mortgage News Daily cho thấy lãi suất trung bình của khoản vay cố định 30 năm ở mức 6,83%, chỉ thấp hơn 2 điểm cơ so với mức cao nhất trong 52 tuần. Các báo giá của các tổ chức cho vay vào thứ Hai chưa có sẵn trong phiên giao dịch đầu tuần, do đó con số thứ Sáu vẫn là dữ liệu hàng ngày mới nhất trên toàn quốc.
Lãi suất thế chấp tăng ở tất cả các loại khoản vay chính
Sự gia tăng gần đây không chỉ giới hạn ở các khoản thế chấp 30 năm truyền thống. Lãi suất cũng tiến gần hơn đến mức cao nhất trong năm đối với các khoản vay lớn, các kỳ hạn cố định ngắn hơn và các sản phẩm được chính phủ bảo lãnh.
Lãi suất thế chấp Hoa Kỳ theo loại khoản vay. Nguồn: Mortgage News Daily
Mortgage News Daily báo cáo mức trung bình 6,32% cho khoản vay cố định 15 năm vào ngày 31 tháng Bảy. Lãi suất jumbo 30 năm đạt 6,91%, trong khi lãi suất FHA và VA lần lượt ở mức 6,34% và 6,36%. Khoản vay điều chỉnh lãi suất 7/6 SOFR trung bình 6,37%. Những con số này được lấy từ các bảng lãi suất hàng ngày của các chủ nợ và khác với khảo sát hàng tuần dựa trên đơn đăng ký của Freddie Mac.
Sự khác biệt này giải thích tại sao người vay có thể thấy các tiêu đề trích dẫn cả 6,66% và 6,83%. Không có con số nào là mức ưu đãi đảm bảo. Các báo giá cá nhân phụ thuộc vào điểm tín dụng, khoản trả trước, quy mô khoản vay, điểm phí, loại tài sản và vị trí.
Biểu đồ dài hạn cho thấy mức lãi suất vẫn ở mức cao lịch sử
Lãi suất thế chấp hôm nay vẫn duy trì ở mức thấp hơn nhiều so với các mức cực cao ghi nhận vào đầu những năm 1980, nhưng chúng cao đáng kể so với chi phí vay vốn cực kỳ rẻ có sẵn trong giai đoạn đại dịch.
Lịch sử lãi suất thế chấp 30 năm tại Hoa Kỳ. Nguồn: Freddie Mac qua Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis FRED
Biểu đồ FRED dài hạn cho thấy lãi suất thế chấp 30 năm đạt đỉnh trên 18% vào đầu những năm 1980 trước khi giảm trong nhiều thập kỷ. Lãi suất giảm xuống dưới 3% vào khoảng năm 2021, sau đó tăng nhanh do lạm phát và chính sách tiền tệ thắt chặt đẩy lợi suất trái phiếu lên cao hơn.
Sự thay đổi mạnh mẽ đó quan trọng hơn đối với người mua hiện tại so với việc so sánh với những năm 1980. Nhiều chủ nhà vẫn đang giữ các khoản vay được cấp với lãi suất thấp hơn nhiều, khiến họ không muốn bán và thay thế các khoản thế chấp đó bằng khoản vay mới gần 7%.
Xu hướng gần 7% đặt thị trường kho bạc vào trọng tâm
Biểu đồ ngắn hạn cho thấy lãi suất 30 năm tăng từ khoảng 6,1% vào tháng Hai lên vùng trên 6% vào cuối tháng Bảy.
Lãi suất thế chấp tại Hoa Kỳ tiến gần mức 7%. Nguồn: Otavio “Tavi” Costa (@TaviCosta) trên X
Costa cho rằng áp lực trên thị trường kho bạc cuối cùng có thể kích hoạt sự hỗ trợ từ chính phủ. Điều này vẫn chỉ là bình luận thị trường, không phải kế hoạch chính sách được xác nhận.
Đối với những người vay thế chấp, sự phát triển ngay lập tức được đánh giá là tích cực hơn. Lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm giảm khoảng 5 điểm cơ bản xuống còn 4,69% trong giao dịch đầu giờ thứ Hai, khi giá dầu giảm và ngoại giao Trung Đông làm giảm lo ngại về lạm phát. Vì giá vay thế chấp thường theo dõi biến động của lợi suất trái phiếu kho bạc và chứng khoán được đảm bảo bởi thế chấp, những đà tăng bền vững trên thị trường trái phiếu có thể dẫn đến mức lãi suất cho vay thấp hơn nhẹ vào cuối ngày thứ Hai.
Cục Dự trữ Liên bang đã giữ mức lãi suất chuẩn không đổi vào tuần trước, nhưng lạm phát dai dẳng và sự bất đồng giữa các nhà hoạch định chính sách đã duy trì mức độ không chắc chắn ở mức cao. Lãi suất thế chấp không di chuyển trực tiếp theo lãi suất quỹ liên bang; kỳ vọng về lạm phát, nguồn cung trái phiếu kho bạc và lợi suất trái phiếu dài hạn thường quan trọng hơn.
Hiện tại, lãi suất thế chấp hôm nay vẫn duy trì gần mức 7%. Một sự giảm sâu và bền vững sẽ cần các lợi suất trái phiếu kho bạc thấp hơn và bằng chứng rõ ràng hơn rằng áp lực lạm phát đang dịu đi.