Maharashtra sẽ soạn thảo Đạo luật DELTA — luật đầu tiên của Ấn Độ để token hóa đất đai trên blockchain

Maharashtra chuẩn bị ban hành luật đầu tiên của Ấn Độ về token hóa đất đai và bất động sản Maharashtra đang soạn thảo một khung pháp lý chuyên biệt đầu tiên của Ấn Độ dành cho việc token hóa bất động sản. Thủ hiến Devendra Fadnavis đã chỉ đạo các quan chức soạn thảo Đạo luật Số hóa và Trao đổi Tài sản Token Đất đai Maharashtra (DELTA Act) – một đạo luật dựa trên blockchain nhằm số hóa và tạo điều kiện trao đổi các quyền lợi được token hóa đối với tài sản bất động sản. Tại sao điều này quan trọng: - DELTA Act sẽ cho phép đất đai và bất động sản được biểu diễn dưới dạng token kỹ thuật số trên blockchain, giúp sở hữu phân đoạn, chuyển nhượng dễ dàng hơn và có thể giải phóng các nguồn vốn lớn trước đây bị đóng băng. - Fadnavis mô tả động thái này là một phần trong chiến lược của Maharashtra nhằm trở thành nền kinh tế 1 nghìn tỷ USD vào năm 2030, cho rằng token hóa có thể “giải phóng giá trị ẩn chứa trong tài sản đất đai và bất động sản vì lợi ích công cộng.” - Nếu được thông qua, Maharashtra sẽ là bang đầu tiên của Ấn Độ áp dụng một đạo luật đặc thù dành riêng cho việc token hóa bất động sản dựa trên blockchain. Nội dung đề xuất bao gồm: - Token hóa tài sản bất động sản trên nền tảng kỹ thuật số được hỗ trợ bởi blockchain, với các giao dịch được thực hiện thông qua token gắn với giá trị tài sản. - Một ủy ban chuyên gia do chính phủ thành lập – bao gồm đại diện từ SEBI, BSE, NSE, các chuyên gia lĩnh vực và các chuyên gia ngành – để soạn thảo một khung pháp lý toàn diện. - Chỉ đạo nghiên cứu các mô hình quy định quốc tế, thực tiễn ngành và tiền lệ pháp lý khi xây dựng luật. Vị trí của đề xuất trong bối cảnh chính sách của Ấn Độ: - Sự quan tâm đến việc token hóa tài sản thực tế đang gia tăng trong giới hoạch định chính sách Ấn Độ, nhưng Ấn Độ chưa có một đạo luật quốc gia riêng biệt nào dành cho tài sản được token hóa. - Vào tháng 12 năm ngoái, nghị sĩ Raghav Chadha đã kêu gọi chính phủ trung ương ban hành Dự luật Token hóa và một khu thí nghiệm quy định để cho phép thử nghiệm các mô hình mới dưới sự giám sát. Những người ủng hộ cho rằng token hóa có thể mở rộng khả năng tiếp cận các tài sản giá trị cao cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. - Maharashtra trước đó đã thể hiện ý định trong lĩnh vực này: vào tháng 11 năm 2025, Fadnavis cho biết việc số hóa việc chuyển nhượng tài sản có thể giải phóng khoảng 50 nghìn tỷ rupee vốn bị đình trệ – đặc biệt tại thị trường bất động sản Mumbai. Hoạt động token hóa hiện tại và quan điểm của cơ quan quản lý: - Một số dự án token hóa có giới hạn và được quản lý đã tồn tại tại Ấn Độ. Tại GIFT City, các nền tảng như Tokeny và Terazo đã triển khai các cấu trúc bất động sản được token hóa sử dụng SPV và các chuỗi công khai như Polygon – hoạt động dưới các quy định hiện hành về chứng khoán và tài sản kỹ thuật số ảo, thay vì một đạo luật đặc thù. - Ở cấp quốc gia, các cơ quan quản lý vẫn thận trọng với tiền điện tử. Các tài liệu do Reuters xem xét cho thấy Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ đã đề xuất giữ tiền điện tử và stablecoin do tư nhân phát hành ngoài hệ thống ngân hàng được quản lý, do lo ngại về rủi ro ổn định tài chính và chủ quyền tiền tệ. - Thuế và thực thi vẫn là những mối quan tâm: Bộ Thuế Thu nhập Ấn Độ đã cảnh báo về khó khăn trong việc theo dõi các giao dịch tiền điện tử trên các sàn giao dịch nước ngoài và ví tự quản lý, dù đã áp dụng mức thuế 30% đối với lợi nhuận tiền điện tử. Thắt chặt quy định trong thực tế: - Đơn vị Tình báo Tài chính Ấn Độ đã tăng cường giám sát: từ tháng 1 năm 2026, các sàn giao dịch tiền điện tử được yêu cầu lưu trữ hồ sơ về các giao dịch OTC tiền điện tử vượt quá 10.000 USD, bao gồm quyền lợi thực sự, nguồn vốn và ví đích. - Hướng dẫn riêng của FIU cũng đưa ra các biện pháp KYC nghiêm ngặt hơn như xác minh selfie trực tiếp, kiểm tra vị trí địa lý và cập nhật định kỳ hồ sơ khách hàng dựa trên đánh giá rủi ro. Bối cảnh quốc tế: - Nhiều khu vực – UAE, Singapore, Hồng Kông, Đức và Hoa Kỳ – đã thử nghiệm hoặc triển khai các khung quy định được quản lý cho tài sản thực tế được token hóa và sở hữu phân đoạn. Fadnavis cho biết Maharashtra sẽ học hỏi từ các mô hình và thực tiễn tốt nhất toàn cầu. Các bước tiếp theo: DELTA Act hiện đang ở giai đoạn soạn thảo. Ủy ban chuyên gia do bang triệu tập sẽ chuẩn bị khung pháp lý trước khi trình dự luật để xem xét lập pháp. Nếu đề xuất được thúc đẩy, đây sẽ là bước tiến lớn trong ứng dụng blockchain vào bất động sản Ấn Độ – mang lại cả cơ hội tăng thanh khoản và khả năng tiếp cận, lẫn một loạt câu hỏi pháp lý, thuế và quy định cần được giải quyết.