Quyết định của Trung Quốc buộc các nhà phát triển phải bán nhà đã hoàn thành thay vì các đơn vị đang trong quá trình xây dựng sắp khiến đợt suy giảm bất động sản vốn đã khốc liệt trở nên tồi tệ hơn đáng kể. Các nhà kinh tế của Goldman Sachs dự báo doanh thu từ việc bán đất sẽ giảm 30% do các quy định mới làm gián đoạn cơ chế tài chính đã duy trì sự sống cho ngành này, và từ đó là các chính quyền địa phương, trong nhiều thập kỷ.
Các đợt bán trước và các khoản giải ngân thế chấp liên quan trước đây chiếm khoảng 40% vốn xây dựng của các chủ đầu tư. Khi loại bỏ yếu tố này, khả năng của ngành công nghiệp trong việc mua đất và xây dựng các dự án mới sẽ giảm đi một tỷ lệ tương đương.
Một thị trường đã rơi tự do
Các quy định mới, được giới thiệu vào khoảng ngày 29-31 tháng Tám, không xuất hiện một cách đơn độc. Ngành bất động sản Trung Quốc đã suy giảm kể từ năm 2021, và các con số từ năm 2026 không cho thấy dấu hiệu của một đáy đang hình thành.
Doanh thu bán đất giảm 30,8% so với cùng kỳ năm trước trong bảy tháng đầu năm 2026. Đầu tư phát triển bất động sản trên toàn quốc giảm 19,2% trong cùng giai đoạn.
Năm 2025, các đợt bán trước chiếm khoảng 68% tổng số giao dịch nhà ở mới. Các quy định mới hiệu quả xóa bỏ mô hình bán hàng thống trị tại một trong những thị trường bất động sản lớn nhất thế giới.
Các chuyên gia kinh tế của Goldman cho rằng yêu cầu về nhà ở hoàn thiện sẽ làm giảm khả năng đầu tư ngắn hạn của các nhà phát triển khoảng 40%, tương ứng với tỷ lệ vốn mà các khoản bán trước từng cung cấp trước đây.
Các thị trường đã phản ứng ngay lập tức
Chỉ số bất động sản CSI 300 giảm 4,7% sau khi công bố thông tin. Các nhà phát triển niêm yết tại Hồng Kông thậm chí còn chịu thiệt hại nặng nề hơn, với chỉ số ngành giảm 6,2%.
Người chiến thắng, người thua cuộc và chiến lược tích lũy
Không phải nhà phát triển nào cũng đối mặt với cùng một sự kiện đánh giá. Các công ty được chính phủ hỗ trợ, có quyền tiếp cận nguồn tài chính rẻ hơn và bảng cân đối kế toán mạnh mẽ hơn, đang ở vị thế để giành thị phần khi các đối thủ tư nhân bị đẩy ra ngoài.
Các chuyên gia phân tích, bao gồm cả những người tại Goldman Sachs, kỳ vọng các quy định sẽ thúc đẩy xu hướng sáp nhập trong ngành. Các nhà phát triển tư nhân nhỏ hơn, nhiều người đã gặp khó khăn trong việc trả nợ hiện tại, hiện nay đối mặt với hành trình còn gian nan hơn để duy trì khả năng thanh toán.
Sự tính toán của Bắc Kinh dường như ưu tiên bảo vệ người mua hơn là dòng tiền của nhà phát triển. Các đợt bán trước đã lâu trở thành nguồn rủi ro cho người tiêu dùng tại Trung Quốc, khi người mua thanh toán cho các căn hộ nhiều năm trước khi hoàn thành và đôi khi không bao giờ nhận được căn hộ. Cuộc khủng hoảng Evergrande năm 2021 đã khiến những rủi ro này không thể bỏ qua.
Câu hỏi về phản ứng tài khóa
Với doanh thu từ bán đất giảm và đầu tư phát triển thu hẹp, các chính quyền địa phương đối mặt với thâm hụt ngày càng lớn mà các nguồn thu hiện có không thể bù đắp. Phản ứng có khả năng xảy ra nhất là tăng cường phát hành trái phiếu đặc biệt, một công cụ Bắc Kinh đã nhiều lần sử dụng trong thời kỳ suy thoái bất động sản.