Bitcoin bước vào thị trường bất động sản: Tỷ lệ ký quỹ 250%, tài sản tiền điện tử được gắn với hệ thống ngân hàng

Bài viết: Boaz Sobrado

Biên dịch: Chopper, Foresight News

Mười hai năm trước, Vishal Garg đã tự mình trải qua khó khăn khi mua nhà, kể từ đó ông luôn tìm kiếm giải pháp. “Lúc đó tôi nhận ra rằng mình buộc phải bán tài sản, nộp thuế lợi tức vốn và chuyển đổi thành tiền mặt để trả tiền nhà. Tại sao không thể thế chấp tài sản trực tiếp thay vì bắt buộc phải thanh lý để có tiền mặt?” – CEO của Better Home & Finance cho biết trong cuộc phỏng vấn.

Khó hơn nữa là thứ tự quy trình giao dịch. “Nếu sau khi đưa ra giá đề nghị nhưng không mua được căn nhà thì sao? Nhưng môi giới bất động sản sẽ yêu cầu bạn chuẩn bị sẵn tiền mặt, nếu không chủ nhà sẽ không xem xét nghiêm túc đề nghị của bạn. Người mua nhà buộc phải bán tài sản và nộp thuế trước khi biết được đề nghị mua nhà của mình có được chấp nhận hay không.”

Tháng 3 năm nay, Better hợp tác cùng Coinbase triển khai giải pháp. Người vay thế chấp Bitcoin hoặc USDC để nhận hai khoản vay: một khoản vay thế chấp tiêu chuẩn Fannie Mae với quyền thế chấp cấp một; và một khoản vay tài trợ tư nhân độc lập để thanh toán tiền đặt cọc, được bảo đảm bằng tài sản tiền điện tử kèm theo quyền thế chấp cấp hai đối với căn nhà. Cùng ngày, Wall Street Journal đưa tin, Fannie Mae lần đầu tiên chấp nhận các khoản vay thế chấp được bảo đảm bằng tài sản tiền điện tử. Đầu tháng 6, một cặp vợ chồng ở độ tuổi ba mươi tại Ann Arbor, Michigan đã hoàn tất khoản vay đầu tiên theo mô hình này. Better tiết lộ, trước khi sản phẩm chính thức ra mắt vào mùa hè, danh sách đặt trước tương ứng với quy mô khoản vay tiềm năng khoảng 250 triệu USD, trong đó 41% người nộp đơn không có đủ tiền mặt để thanh toán tiền đặt cọc mua nhà.

Khi nói về bên tiếp nhận vốn cho tài sản vay, Garg cho biết: “Các tài sản này đáp ứng tiêu chuẩn đầu tư của ngân hàng, nhiều ngân hàng đã xếp hàng muốn mua và tiếp nhận các khoản vay này, trong đó bao gồm cả các ngân hàng lớn hàng đầu của Mỹ.” Ông cho rằng, đây sẽ trở thành kênh quan trọng để tài sản số chính thức kết nối với hệ thống ngân hàng.

Tỷ lệ ký quỹ trực tiếp xác định nhóm người dùng phù hợp với sản phẩm. Để thế chấp Bitcoin, bạn cần đáp ứng yêu cầu tỷ lệ ký quỹ 250%; nếu khoản vay trả trước là 100.000 USD, bạn cần thế chấp Bitcoin có giá trị 250.000 USD. Tỷ lệ ký quỹ yêu cầu đối với USDC ổn định về giá là 125%. Sản phẩm này không có cơ chế yêu cầu bổ sung ký quỹ, nên sự giảm giá của Bitcoin không làm thay đổi điều khoản khoản vay thế chấp. Chỉ khi người vay chậm trả liên tục trong 60 ngày mới kích hoạt cơ chế thanh lý tài sản, tiêu chuẩn này giống với các khoản vay thế chấp tuân thủ thông thường.

Cơ chế này được thiết kế với logic rõ ràng, nhắm đến những người mua nhà có tài sản dồi dào nhưng thiếu vốn lưu động. Dữ liệu từ tổ chức nghiên cứu bất động sản Redfin cho thấy, gần đây 12,7% người mua nhà trẻ tuổi đã sử dụng tài sản tiền điện tử để huy động tiền trả trước. Theo dữ liệu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Toàn quốc, đến cuối năm 2025, độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu sẽ đạt mức cao kỷ lục là 40 tuổi, trong khi tỷ lệ người mua nhà lần đầu trong tổng số người mua nhà sẽ đạt mức thấp nhất mọi thời đại, chỉ ở mức 21%. (Hiệp hội Ngân hàng Cho vay Thế chấp phản đối con số này dựa trên dữ liệu vay liên bang). Dữ liệu điều tra dân số cho thấy, quý II năm nay, tỷ lệ sở hữu nhà ở của nhóm dưới 35 tuổi chỉ đạt 35,2%.

Việc cấp vay dựa trên tài sản mà người vay liên tục sở hữu không phải là mô hình mới. Doug Ricketts, đồng sáng lập và CEO của PayJoy, cho biết trên podcast “On The Margin” rằng điện thoại thông minh có thể đóng vai trò tương tự như tài sản thế chấp bất động sản. “Sáng tạo ban đầu của chúng tôi là biến điện thoại thành tài sản đảm bảo, về mặt nào đó, điện thoại thông minh tương đương với bất động sản trong các giao dịch thế chấp.” PayJoy cung cấp dịch vụ vay vốn cho những người có lịch sử tín dụng yếu ở Latin America, châu Phi và Nam Á; khi người dùng chậm trả, thiết bị sẽ bị khóa chức năng — đây chính là mô hình ký quỹ kỹ thuật số mà công chúng quen thuộc.

Ricketts có nguyên tắc rõ ràng về logic định giá tài sản thế chấp: “Khi cho vay đối với nhóm thu nhập thấp, một mô hình là thu lãi suất cực cao, để mặc cho nhiều người vay nợ xấu, và dựa vào một số ít người vay để kiếm lợi nhuận cao. Nhưng đây không phải là hướng đi của PayJoy.” PayJoy chỉ thu một khoản phí cố định một lần, không tích lũy lãi suất theo thời gian — điều rất hiếm gặp trong lĩnh vực tín dụng tiêu dùng công nghệ.

Ngày 30 tháng 4, bảy thượng nghị sĩ đã gửi thư cho Giám đốc Cơ quan Quản lý Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) William Pulte, nêu tên Better và Coinbase, yêu cầu cơ quan quản lý “hủy bỏ các phê duyệt liên quan và cấm các doanh nghiệp được chính phủ hỗ trợ tiếp nhận rủi ro liên quan đến tài sản tiền mã hóa”. Thư được Dick Durbin và Elizabeth Warren dẫn đầu ký tên, với sự đồng ký của Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders và Mazie Hirono.

Lý do cốt lõi mà các thượng nghị sĩ đưa ra chính là điều khoản thế chấp 250% mà Better tuyên bố đại diện cho tính ổn định trong quản lý rủi ro. Thư viết: “Cơ chế này yêu cầu người mua nhà phải có tài sản mã hóa có giá trị lên đến 2,5 lần số tiền trả trước mới đủ điều kiện vay vốn. Điều này tự thân đã công nhận tài sản mã hóa là tài sản rủi ro cao; ngoài ra, người mua nhà phải trả lãi cho hai khoản vay cùng lúc.” Nhóm nghị sĩ ước tính chi phí tài chính kết hợp có thể cao hơn lãi suất thế chấp tiêu chuẩn của Fannie Mae tới 1,5 điểm phần trăm và cảnh báo: “Gánh nặng cao có thể khiến người vay từ bỏ hoàn toàn việc trả nợ, cuối cùng tổn thất có thể do người đóng thuế Mỹ gánh chịu.” Họ yêu cầu các cơ quan quản lý phản hồi trước ngày 30 tháng 5, nhưng đến nay Cơ quan Quản lý Tài chính Nhà ở Liên bang vẫn chưa đưa ra phản hồi công khai.

Vào tháng 6, Alys Cohen từ Trung tâm Luật Người tiêu dùng Quốc gia và Corey Frayer từ Liên minh Người tiêu dùng Hoa Kỳ đã cùng xuất bản bài bình luận với quan điểm mạnh mẽ hơn: chính phủ liên bang “có nguy cơ lặp lại sai lầm dẫn đến khủng hoảng tịch thu nhà năm 2008”. Hai người kết luận rằng, đây không phải là sự đổi mới tài chính hướng đến người tiêu dùng, mà là ngòi nổ cho thảm họa.

Diễn biến thị trường cũng khiến lĩnh vực này trở nên u ám. Bitcoin đạt đỉnh khoảng 123.000 USD vào tháng 10 năm ngoái, đến tháng 2 năm nay giá giảm về mức gần 62.800 USD, và suốt tháng 7 liên tục dao động trong phạm vi 60.000 USD, chỉ còn một nửa so với mức đỉnh cao nhất.

Bitcoin chỉ mới bắt đầu. “Hiện tại, chúng tôi hỗ trợ Bitcoin và USDC, và kế hoạch tiếp theo là tích hợp các tài sản được token hóa phổ biến khác, bao gồm cổ phiếu tokenized của các công ty như SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple và Amazon,” Garg cho biết. Dự án sẽ không hỗ trợ meme coin, mà chỉ lựa chọn các tài sản có thanh khoản cao và được sự quan tâm của các tổ chức; Ethereum và Solana sẽ là những đồng tiền tiếp theo được đưa lên.

Anh ấy có một ý tưởng sâu hơn: cha mẹ có thể thế chấp tài sản trong tài khoản hưu trí để hỗ trợ con cái mua nhà, hướng đi này trùng hợp với lĩnh vực hưu trí tài sản mã hóa. Trong tương lai, người mua nhà chỉ cần chụp ảnh bất động sản, phần mềm sẽ xử lý toàn bộ quy trình. “Các đại diện AI trên nền tảng Better sẽ nộp đơn mua nhà và tự động tính toán mức giá tối đa. Về lâu dài, người bình thường có thể sở hữu phần quyền sở hữu bất động sản và linh hoạt trao đổi giữa các căn nhà khác nhau. Hiện tại, việc này khó thực hiện được, và trở ngại duy nhất là sự phức tạp của các chi phí giao dịch.”

Nền tảng của ý tưởng này là dựa trên nhận định về xu hướng phân bổ tài sản của giới trẻ. “Giới trẻ ngày nay thiếu những tài sản có thể phòng ngừa lạm phát và chia sẻ lợi ích từ sự tăng giá bất động sản.”

Ngành kinh doanh cổ phiếu được token hóa đang đối mặt với một câu hỏi then chốt chưa có câu trả lời thống nhất: việc sở hữu token mang lại những quyền lợi pháp lý nào. Hiện nay, lĩnh vực “token hóa mọi thứ” đều bị ảnh hưởng bởi vấn đề này. Chan Ahn, người sáng lập và CEO của Tessera, tiết lộ trên podcast “On The Margin” rằng công ty đã ra mắt sản phẩm token hóa SpaceX vào tháng Hai. Anh thẳng thắn chia sẻ đặc điểm mô hình kinh doanh: “Nền tảng chủ ý không thiết lập quy trình KYC, không phải do sơ suất.” Mục tiêu ban đầu của dự án là giảm rào cản gia nhập — thị trường tư nhân lâu nay dựa vào các thủ tục phức tạp, mức đầu tư tối thiểu cao và hạn chế địa lý, loại trừ 99,9% nhà đầu tư bình thường ra ngoài.

Chris Turner, đồng sáng lập Kula, đã phân biệt trong cùng một podcast rằng phần lớn tài sản được token hóa chỉ đại diện cho quyền nhận lợi ích từ tài sản ở cấp độ hợp đồng, không đồng nghĩa với việc sở hữu trực tiếp tài sản cơ sở; một mô hình khác đạt được trạng thái token là tài sản, tức là sở hữu token tương đương với việc sở hữu tài sản cơ sở. Hai mô hình này có sự khác biệt bản chất. Đối với nhân viên xét duyệt khoản vay thế chấp, khi định giá tài sản đảm bảo, họ phải phân biệt rõ quyền lợi mình đang nắm giữ thuộc loại nào.

Đồng thời, Better đang tái cấu trúc các kênh huy động vốn của mình. Vào tháng 2 năm nay, công ty đã hợp tác với Framework Ventures nhằm triển khai tối đa 500 triệu USD thông qua hệ sinh thái stablecoin Sky, trong khi Framework Ventures đồng thời đầu tư 45 triệu USD để mua cổ phần, chiếm khoảng 10%. Better dự kiến rằng sự điều chỉnh này sẽ giảm chi phí vốn hơn 100 điểm cơ bản. Công ty cho biết, sau khi triển khai huy động vốn thông qua token hóa, họ có cơ hội giảm lãi suất vay của khách hàng xuống dưới 5%, trong khi lãi suất phổ biến trong ngành cao hơn 6%.

Công ty cần khẩn cấp giảm chi phí vốn. Quý đầu tiên, quy mô cho vay của Better đạt 1,64 tỷ USD, tăng 89% so với cùng kỳ năm trước, doanh thu đạt 47,5 triệu USD, nhưng vẫn lỗ khoảng 70 triệu USD. Kể từ năm 2016, tổng quy mô cho vay của công ty vượt quá 110 tỷ USD; vào tháng 12 năm 2021, công ty đã sa thải 900 nhân viên trong một cuộc họp trực tuyến, và nhiều năm qua, Garg liên tục đối mặt với những nghi vấn từ bên ngoài về sự việc này.

Áp lực lớn lao không làm suy giảm quyết tâm của anh ấy trong việc đầu tư vào lĩnh vực này. “Kết quả tồi tệ nhất là sản phẩm ra mắt nhưng không ai quan tâm, nhưng thực tế lại không phải như vậy.” Khi nói về triển vọng ngành, anh ấy cho biết: “Không cần chỉ mơ mộng về tương lai, điều quan trọng hơn là tự tay tạo ra tương lai.”