Hãy cùng làm một chút phép toán với $OPEN. Một người hỏi lợi nhuận ròng của Opendoor sẽ như thế nào khi doanh thu đạt $20 tỷ với biên đóng góp 10%. $20 tỷ tương đương bao nhiêu căn nhà. → $20 tỷ ÷ $375.000 giá trung bình một căn nhà = 53.350 căn nhà bán được trong năm → ÷ 4 = 13.340 căn nhà mỗi quý → ÷ 52 = 1.026 căn nhà mỗi tuần Lợi nhuận đóng góp. → $20 tỷ × 10% = $2,0 tỷ mỗi năm, hoặc $500 triệu mỗi quý Bây giờ đến chi phí hoạt động. Quý 1 năm 2026 chi phí là $63 triệu mỗi quý trên doanh thu $720 triệu, chia đều cho ba hạng mục. Tăng quy mô mỗi hạng mục lên khoảng bảy lần doanh thu: → bán hàng và tiếp thị $33 triệu → $60 triệu, chi phí tăng theo khối lượng nhưng kênh đại lý rẻ hơn nhiều so với quảng cáo trả phí → chung và hành chính $22 triệu → $35 triệu, chủ yếu là cố định, cộng thêm đội ngũ Doma gia nhập → công nghệ và phát triển $8 triệu → $15 triệu, bản chất AI, gần như không tăng theo khối lượng → $110 triệu mỗi quý, tức $440 triệu mỗi năm Điều này tương đương 2,2% doanh thu so với khoảng 8,75% hiện tại. Khoảng cách này là đòn bẩy hoạt động, và chính là lý do hoàn toàn thay đổi khi quy mô mở rộng. → $2,0 tỷ đóng góp − $440 triệu chi phí hoạt động = $1,56 tỷ EBITDA điều chỉnh Sau đó là các chi phí dưới EBITDA. Trước tiên là lãi vay. Opendoor vay vốn dựa trên gần như mọi căn nhà mà họ sở hữu, nên chi phí phụ thuộc vào thời gian mỗi căn nhà được giữ trước khi bán. Với thời gian giữ 90 ngày, bạn sẽ giữ khoảng một phần tư số căn nhà trong năm tại bất kỳ thời điểm nào. → 53.350 căn nhà × (90 ÷ 365) = 13.155 căn nhà được giữ tại mọi thời điểm → × $375.000 = $4,93 tỷ hàng tồn kho → 90% được tài trợ = $4,44 tỷ nợ → × 7% = $311 triệu mỗi năm Ở mức lãi suất này, quý 1 năm 2026 cho thấy $23 triệu lãi vay trên $1,14 tỷ nợ, tương đương khoảng 8% hàng năm. Nhưng con số này cũng bao gồm các khoản ghi nhận chuyển đổi của họ, nên mức 7% chỉ riêng cho các khoản vay mua nhà là con số hợp lý. Và đây là lý do tại sao biểu đồ nhóm của Kaz lại quan trọng, biểu đồ cho thấy từng lô nhà mới đều được bán nhanh hơn lô trước đó. → giữ 120 ngày = 17.540 căn nhà được giữ = $415 triệu lãi → giữ 90 ngày = 13.155 căn nhà được giữ = $311 triệu → giữ 60 ngày = 8.770 căn nhà được giữ = $207 triệu Cùng doanh thu, cùng biên lợi nhuận, nhưng chỉ vì bán nhanh hơn mà lợi nhuận thay đổi hơn $200 triệu. Tốc độ không phải là một slide đẹp, mà là tiền mặt. Tiếp theo là chi phí cổ phiếu, tức cổ phiếu được trả cho nhân viên thay vì tiền mặt. Đây là chi phí thực sự vì nó làm loãng cổ đông hiện hữu. → các khoản cấp thông thường là $15 triệu mỗi quý, tức $60 triệu mỗi năm → RSUs theo điều kiện thị trường hiện tại là $105 triệu mỗi quý, nhưng chúng chỉ được chi trả nếu giá cổ phiếu đạt các mục tiêu đã đặt, và chúng được ghi nhận chi phí trong một chu kỳ vesting cố định chứ không phải mãi mãi → trung bình hai loại này, hãy tính khoảng $125 triệu mỗi năm khi mọi thứ ổn định Khấu hao và phân bổ nhỏ. → $8 triệu mỗi quý, tức khoảng $32 triệu mỗi năm → nhỏ vì các căn nhà được ghi nhận trên sổ sách như hàng tồn kho, không phải tài sản cố định Cộng tất cả các khoản dưới EBITDA: → lãi vay $311 triệu → chi phí cổ phiếu $125 triệu → khấu hao $32 triệu → tổng cộng $468 triệu Từ đó ta có kết quả. → $1,56 tỷ EBITDA − $468 triệu = $1,09 tỷ trước thuế → các khoản lỗ trong quá khứ được chuyển tiếp, nên thuế ban đầu rất thấp → $1,09 tỷ lợi nhuận ròng, khoảng $1,13 EPS → 30x = $34 | 45x = $51 | 60x = $68 Sau khi sử dụng hết các khoản lỗ và chịu thuế theo mức chuẩn 21% của doanh nghiệp Mỹ: → $861 triệu lợi nhuận ròng, khoảng $0,89 EPS → 30x = $27 | 45x = $40 | 60x = $54 Vậy câu trả lời là khoảng từ $860 triệu đến $1,09 tỷ lợi nhuận ròng. Thời điểm và liệu năm 2027 có thực tế không? Xem phần kết luận bên dưới 🧵👇