Khả năng chi trả nhà ở sẽ quay trở lại theo cách khó khăn nhất Việc các căn nhà mới được bán với giá thấp hơn nhà hiện hữu có nghĩa là các nhà phát triển đang bị buộc phải phản ứng với thị trường trước khi các chủ nhà hiện hữu làm vậy. Các nhà phát triển gánh vác các khoản vay xây dựng, chi phí đất đai, lương và hàng tồn kho chưa bán được. Họ không thể chờ đợi vô hạn, vì vậy họ giảm giá, thu nhỏ diện tích và cung cấp các chương trình giảm lãi suất thế chấp. Những chủ sở hữu hiện hữu có lãi suất thế chấp 3% hoặc 4% có thể đơn giản từ chối bán. Do đó, việc xác định giá đang xuất hiện đầu tiên ở các công trình mới, trong khi giá bán lại vẫn được hỗ trợ bởi nguồn cung hạn chế. Sự so sánh này không hoàn toàn tương đương vì các căn nhà mới ngày càng nhỏ hơn và tập trung ở các khu vực chi phí thấp hơn. Dù vậy, sự đảo ngược này vẫn quan trọng. Một thị trường trước đây luôn định giá cao các công trình mới hiện nay lại cần giảm giá để tiêu thụ hàng tồn kho. Nhu cầu thế chấp đã sụp đổ Tín hiệu sâu hơn là hoạt động thế chấp. Chỉ số đơn xin mua nhà hiện thấp hơn khoảng 35% so với mức trung bình dài hạn và khoảng 70% so với đỉnh điểm năm 2005. Khối lượng đơn xin đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ khoảng năm 1995, dù dân số Mỹ đã tăng gần 29%. Tính theo đầu người, hoạt động đơn xin mua nhà hiện nay thấp hơn khoảng 22% so với ba thập kỷ trước. Về mặt thực tiễn, một quốc gia lớn hơn nhiều đang tạo ra ít hơn một phần tư số đơn xin thế chấp trên đầu người. Đây không phải là sự thiếu quan tâm đến việc sở hữu nhà. Đó là sự thất bại về khả năng chi trả. Lãi suất thế chấp vào năm 1995 vào khoảng 7,5% đến 8%, nhưng giá trung bình của một căn nhà mới lúc đó chỉ khoảng 133.000 USD. Ngày nay, lãi suất thấp hơn một chút, nhưng giá nhà cao hơn hơn ba lần. Các khoản thanh toán hàng tháng đã tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập hộ gia đình, trong khi tiền đặt cọc, thuế và bảo hiểm đã trở thành những rào cản riêng biệt. Giao dịch thường suy yếu trước khi giá điều chỉnh hoàn toàn Mô hình lịch sử cho thấy khối lượng nhà ở suy yếu trước khi giá nhà điều chỉnh đầy đủ. Điều này đã xảy ra trong giai đoạn suy thoái 2006-2008. Người mua biến mất trước tiên, hàng tồn kho tích lũy sau đó, và giá giảm mạnh hơn rõ rệt khi thất nghiệp tăng và bán ép tăng lên. Ngày nay, việc khóa lãi suất thế chấp đã làm chậm quá trình này. Những chủ sở hữu có lãi suất thấp đang giữ tài sản ra khỏi thị trường, ngăn chặn hàng tồn kho tăng đủ để thanh lý giá. Các nhà phát triển không có sự lựa chọn đó, đó là lý do họ cắt giảm trước tiên. Tại sao lãi suất thấp hơn có thể không đủ Lãi suất thế chấp thấp hơn một mình có thể đưa những người mua bị gác lại trở lại và tạo thêm một đáy hỗ trợ cho giá. Khả năng chi trả thực sự đòi hỏi cả chi phí tài chính thấp hơn và giá nhà thấp hơn so với thu nhập. Sự kết hợp này thường xuất hiện khi nền kinh tế suy yếu. Tỷ lệ thất nghiệp tăng làm giảm số lượng hộ gia đình hình thành, buộc một số chủ sở hữu phải bán và phá vỡ hiệu ứng khóa lãi suất. Hàng tồn kho tăng lên ngay khi nhu cầu giảm. Lãi suất thế chấp giảm vì tăng trưởng và lạm phát đang suy thoái, nhưng tiêu chuẩn cho vay thắt chặt và ít người cảm thấy đủ an toàn để mua. Đó là phần khắc nghiệt của chu kỳ nhà ở. Nhà ở trở nên dễ chi trả hơn chỉ sau khi người mua trở nên khan hiếm hơn. Những người được hưởng lợi nhiều nhất là những người giữ được việc làm, thanh khoản và tiếp cận tín dụng trong suốt giai đoạn suy thoái. Hormuz có thể thúc đẩy quá trình tái thiết Một sự gián đoạn kéo dài tại eo biển Hormuz sẽ làm tăng cường quá trình này với độ trễ. Giá dầu cao hơn làm tăng chi phí xăng dầu, vận tải, hàng không, thực phẩm và sản xuất. Hộ gia đình mất đi thu nhập linh hoạt, doanh nghiệp chứng kiến biên lợi nhuận bị thu hẹp và việc làm chậm lại. Ban đầu, cú sốc lạm phát có thể duy trì lợi suất dài hạn và lãi suất thế chấp ở mức cao, ngay cả khi nhu cầu suy yếu. Sau đó, nếu tỷ lệ thất nghiệp tiếp tục tăng và tiêu dùng suy giảm, lãi suất sẽ giảm vì nền kinh tế đang sụp đổ từ bên trong. Đó là con đường khả dĩ nhất để quay trở lại khả năng chi trả. Không phải là sự trở lại dễ dàng về các khoản vay rẻ, mà là một sự tái thiết suy thoái, trong đó việc làm suy yếu, nguồn cung bị ép bán tăng lên và lãi suất giảm đến quá muộn để bảo vệ tất cả mọi người.