Nhật Bản siết chặt quy định về bất động sản tiền điện tử với cảnh báo chung từ các cơ quan

• Cơ quan Dịch vụ Tài chính Nhật Bản hợp tác với ba cơ quan để siết chặt quy định về tài sản tiền điện tử.
• Các quy tắc nghiêm ngặt: không xử lý tiền điện tử miễn phí, kiểm tra danh tính đầy đủ và bắt buộc báo cáo các giao dịch khả nghi.
• Các quy định báo cáo mới theo dõi dòng tiền tiền điện tử nước ngoài và người mua bất động sản để ngăn chặn tiền bất hợp pháp xâm nhập vào bất động sản.

Vào ngày 28 tháng 4 năm 2026, Cơ quan Dịch vụ Tài chính Nhật Bản, cùng với Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Vận tải, Cơ quan Cảnh sát Quốc gia và Bộ Tài chính, đã gửi một yêu cầu chung chính thức đến các hiệp hội bất động sản và ngành công nghiệp tiền điện tử lớn trên cả nước, yêu cầu tăng cường kiểm tra đối với tất cả các giao dịch bất động sản liên quan đến thanh toán bằng tiền điện tử.

Lần đầu tiên, bốn cơ quan chính đã hợp tác về vấn đề này, yêu cầu các biện pháp kiểm tra nghiêm ngặt hơn đối với các giao dịch bất động sản liên quan đến tiền điện tử.

Bất động sản từ lâu đã là một cách phổ biến để giấu tiền bất hợp pháp. Một giao dịch bất động sản duy nhất có thể chuyển một số tiền lớn và biến nó thành tài sản hợp pháp. Vấn đề này đã tồn tại ngay cả trước khi có tiền điện tử, nhưng các loại tiền kỹ thuật số đã làm cho việc này dễ dàng và nhanh chóng hơn.

Khác với các khoản chuyển khoản ngân hàng, các khoản thanh toán tiền điện tử có thể di chuyển xuyên biên giới trong vài giây mà không cần sự kiểm tra từ các ngân hàng. Chúng khó theo dõi, phong tỏa hoặc liên kết với nguồn gốc. Khi kết hợp với các giao dịch bất động sản có giá trị cao, điều này tạo ra một kênh rủi ro để rửa tiền.

Cơ quan Dịch vụ Tài chính Nhật Bản đã rõ ràng cảnh báo rằng tiền điện tử là một phương thức thanh toán rủi ro cao trong bất động sản. Khả năng chuyển tiền nhanh chóng qua các quốc gia khiến nó trở nên hấp dẫn cho mục đích sử dụng bất hợp pháp.

Đây không chỉ là một lý thuyết. Các nhóm phạm tội đã sử dụng các giao dịch bất động sản để biến tiền bất hợp pháp thành tài sản hợp pháp. Khi ngày càng nhiều người bắt đầu mua bất động sản bằng tiền điện tử để đầu tư hoặc vì sự tiện lợi, rủi ro tiếp tục gia tăng.

Yêu cầu chung đã được gửi trực tiếp đến một số tổ chức ngành nổi bật nhất của Nhật Bản. Về phía bất động sản, bao gồm Liên đoàn Quốc gia các Hiệp hội Giao dịch Bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Toàn Nhật Bản, Hiệp hội Bất động sản Nhật Bản, Hiệp hội Quản lý Phân phối Bất động sản và Hiệp hội Công nghiệp Nhà ở Quốc gia.

Về phía tiền điện tử, Hiệp hội Sàn giao dịch Tiền ảo và Tài sản Tiền điện tử Nhật Bản cũng đã được đề cập.

Thông điệp rõ ràng và nghiêm ngặt.

• Các công ty bất động sản không thể tự do xử lý hoặc chuyển đổi tiền điện tử một cách độc lập.
• Việc chuyển đổi tiền điện tử sang yen có thể được coi là hoạt động sàn giao dịch, cần được sự phê duyệt từ Cơ quan Dịch vụ Tài chính.
• Mọi giao dịch bất động sản tiền điện tử đều phải bao gồm kiểm tra danh tính đầy đủ của người mua và nguồn tiền của họ.
• Mọi giao dịch khả nghi phải được báo ngay cho cơ quan chức năng hoặc cảnh sát.
• Việc sử dụng các sàn giao dịch tiền điện tử không được cấp phép bị cấm nghiêm ngặt và phải được báo cáo.

Nói tóm lại, Nhật Bản muốn tăng cường kiểm soát để ngăn tiền bất hợp pháp xâm nhập vào bất động sản thông qua tiền điện tử.

Bên cạnh cảnh báo chính, Nhật Bản cũng đã siết chặt các quy định báo cáo ngoại hối để cải thiện việc theo dõi dòng tiền.

Đầu tiên, bất kỳ ai ở Nhật Bản nhận tiền điện tử từ nước ngoài có giá trị vượt quá 30 triệu yên (khoảng 200.000 USD) đều phải khai báo với cơ quan chức năng. Quy định này nhắm vào các khoản thanh toán xuyên biên giới lớn.

Thứ hai, người mua nước ngoài mua bất động sản tại Nhật Bản hiện phải nộp báo cáo sau khi mua. Từ ngày 1 tháng 4 năm 2026, quy định này áp dụng cho tất cả những người không cư trú, bất kể lý do mua.

Những thay đổi này cho thấy Nhật Bản muốn có sự minh bạch rõ ràng hơn về cách tiền nước ngoài—bao gồm tiền mã hóa—nhập vào thị trường bất động sản của họ.

Nhật Bản đã là một trong những quốc gia thân thiện nhất thế giới đối với tiền điện tử trong nhiều năm. Đây là một trong những quốc gia đầu tiên công nhận bitcoin là phương thức thanh toán hợp pháp vào năm 2017, đồng thời xây dựng một trong những hệ thống cấp phép chính thức sớm nhất cho các sàn giao dịch tiền điện tử. Động thái mới nhất này không phải là sự đảo ngược lập trường đó; mà là sự phát triển của nó.

Thông điệp từ chính phủ rất rõ ràng: việc sử dụng tiền mã hóa để mua bất động sản tại Nhật Bản không bị cấm. Nhưng nó phải diễn ra trong một khung pháp lý phù hợp, có thể theo dõi và tuân thủ pháp luật. Những ngày sử dụng tính ẩn danh được cho là của tiền mã hóa để chuyển các số tiền lớn thông qua bất động sản mà không bị giám sát đã kết thúc.

Cần lưu ý rằng động thái của Nhật Bản không xảy ra một cách cô lập.

Tại Hoa Kỳ, Mạng lưới Thực thi Tội phạm Tài chính đã tăng cường kiểm tra cả tiền mặt và tiền điện tử được sử dụng trong các giao dịch bất động sản. Tại châu Âu, các quy định chống rửa tiền nghiêm ngặt hơn đã áp dụng cho các nhà cung cấp dịch vụ tiền điện tử. Trên khắp khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, các chính phủ cũng đang theo dõi sát sao cách tiền kỹ thuật số chảy vào thị trường bất động sản.

Khi tiền điện tử được sử dụng rộng rãi hơn, ngày càng nhiều người đang mua các tài sản thực tế như bất động sản bằng nó.

Liên quan: Galaxy Digital ghi nhận tổn thất quý đầu tiên 216 triệu USD do sự suy giảm của thị trường tiền mã hóa ảnh hưởng đến danh mục đầu tư