चीन का निर्माताओं को पूर्ण हो चुके घरों को बेचने के लिए मजबूर करने का निर्णय, जो अभी निर्माणाधीन इकाइयों को बेच रहे हैं, एक पहले से ही कठोर संपत्ति मंदी को और बदतर बनाने वाला है। गोल्डमैन सैक्स के अर्थशास्त्री यह अनुमान लगा रहे हैं कि नए नियमों के कारण भूमि बिक्री आय में 30% की गिरावट आएगी, क्योंकि ये नियम एक ऐसे वित्तपोषण तंत्र को रोक रहे हैं, जिसने दशकों तक सेक्टर, और परिणामस्वरूप स्थानीय सरकारों को समर्थन प्रदान किया है।
पूर्व बिक्रियाएँ और संबंधित ब्याज वितरण पारंपरिक रूप से विकासकर्ताओं की निर्माण पूंजी का लगभग 40% कवर करते थे। इसे हटा देने पर, उद्योग की भूमि खरीदने और नए प्रोजेक्ट्स बनाने की क्षमता एक समान मार्जिन से कम हो जाती है।
एक बाजार जो पहले से ही मुक्त पतन की स्थिति में है
अगस्त 29-31 के आसपास पेश किए गए नए नियम खाली स्थान पर नहीं आए। चीन का संपत्ति क्षेत्र 2021 से गिर रहा है, और 2026 के आंकड़े किसी भी तल के गठन का संकेत नहीं देते।
2026 के पहले सात महीनों में भूमि बिक्री आय में 30.8% की वार्षिक गिरावट आई। इसी अवधि के दौरान राष्ट्रव्यापी संपत्ति विकास निवेश में 19.2% की कमी आई।
2025 में, प्रीसेल्स ने सभी नए घरों के लेनदेन का लगभग 68% हिस्सा लिया। नए नियम दुनिया के सबसे बड़े रियल एस्टेट बाजारों में से एक में प्रमुख बिक्री मॉडल को समाप्त कर देते हैं।
गोल्डमैन के अर्थशास्त्री तर्क देते हैं कि पूर्ण-घरों का अनिवार्यता निर्माताओं की निकट भविष्य की निवेश क्षमता को लगभग 40% तक कम कर देगा, जो पहले से बिक्री द्वारा प्राप्त पूंजी के हिस्से के समान है।
बाजारों ने तुरंत प्रतिक्रिया दी
घोषणा के बाद CSI 300 रियल एस्टेट सूचकांक 4.7% गिर गया। हॉंग कॉंग में सूचीबद्ध डेवलपर्स और बुरी तरह प्रभावित हुए, जिसमें क्षेत्र सूचकांक 6.2% गिर गया।
विजेता, हारने वाले, और संकलन खेल
हर डेवलपर को एक ही सामना नहीं करना पड़ता। सरकारी समर्थित कंपनियाँ, जिन्हें सस्ते वित्तपोषण और मजबूत बैलेंस शीट का एक्सेस है, निजी प्रतिद्वंद्वियों के बाहर धकेले जाने के साथ बाजार हिस्सा प्राप्त करने की स्थिति में हैं।
विश्लेषक, जिनमें गोल्डमैन सैक्स के विश्लेषक भी शामिल हैं, उम्मीद करते हैं कि नियमों से क्षेत्र में संलयन तेज होगा। छोटे निजी विकासक, जिनमें से कई पहले ही मौजूदा ऋण की चुकाने में कठिनाई का सामना कर रहे थे, अब स्वस्थ बने रहने के लिए और भी कठिन रास्ता अपनाने को मजबूर हैं।
बीजिंग की गणना विकासकर्ता के नकदी प्रवाह के बजाय खरीददार सुरक्षा को प्राथमिकता देती प्रतीत होती है। चीन में पूर्व बिक्रियाएँ लंबे समय से उपभोक्ता जोखिम का स्रोत रही हैं, जहाँ खरीददार इमारत के पूरा होने से कई साल पहले ही भुगतान करते हैं और कभी-कभी उन्हें इमारत नहीं मिलती। 2021 में एवरग्रांड संकट ने इन जोखिमों को नज़रअंदाज़ करना असंभव बना दिया।
आर्थिक प्रतिक्रिया प्रश्न
भूमि बिक्री की आय में कमी और विकास निवेश में संकुचन के साथ, स्थानीय सरकारें ऐसे घाटे का सामना कर रही हैं जिन्हें मौजूदा आय स्रोत नहीं ढक सकते। सबसे संभावित प्रतिक्रिया में विशेष बॉन्ड जारी करने का विस्तार शामिल होगा, जो एक ऐसा उपकरण है जिसका बीजिंग ने प्रॉपर्टी धस्स के दौरान बार-बार इस्तेमाल किया है।