बिटकॉइन रियल एस्टेट में प्रवेश करता है: 250% सुरक्षा दर, क्रिप्टो संपत्ति बैंकिंग प्रणाली से जुड़ी हुई

लेखक: Boaz Sobrado

संपादित: Chopper, Foresight News

बारह साल पहले, विशाल गर्ग ने घर खरीदने की समस्या का सामना किया, और तब से वह एक समाधान ढूंढते रहे। "मुझे तब एहसास हुआ कि मुझे संपत्ति बेचनी पड़ेगी, पूंजीगत लाभ कर देना पड़ेगा, और नकदी में बदलना पड़ेगा ताकि मैं घर का भुगतान कर सकूं। क्यों न मैं सीधे संपत्ति को प्रतिभूति के रूप में रखूं, बल्कि नकदी प्राप्त करने के लिए इसे बेचूं?" बेटर होम & फाइनेंस के सीईओ ने साक्षात्कार में कहा।

और यह भी कठिन है कि लेनदेन की प्रक्रिया का क्रम क्या है। "अगर ऑफर देने के बाद मुझे घर नहीं मिला तो क्या होगा? लेकिन रियल एस्टेट एजेंट आपसे नकदी तैयार रखने को कहेगा, वरना बिक्रेता आपके ऑफर पर गंभीरता से विचार नहीं करेगा। खरीदार को पहले अपने संपत्ति बेचनी पड़ती है, कर देना पड़ता है, और तभी पता चलता है कि उनका ऑफर स्वीकार किया गया है या नहीं।"

इस साल मार्च में, बेटर ने कॉइनबेस के साथ मिलकर एक समाधान लॉन्च किया। ऋणी बिटकॉइन या USDC को जमा करते हैं और दो ऋण प्राप्त करते हैं: एक फेनी मेई के मानकों के अनुरूप प्राथमिक लिएन आधारित मॉर्टेज ऋण; और एक स्वतंत्र निजी वित्तपोषण ऋण, जो डाउन पेमेंट के लिए उपयोग किया जाता है, जिसे क्रिप्टो संपत्ति के साथ सुरक्षित किया गया है और जिसमें घर का द्वितीयक लिएन शामिल है। उसी दिन, वॉल स्ट्रीट जर्नल ने रिपोर्ट किया कि फेनी मेई ने पहली बार क्रिप्टो संपत्ति समर्थित मॉर्टेज ऋण को स्वीकार किया। जून की शुरुआत में, मिशिगन के एनाबोल में एक 30 के दशक में की जोड़ी ने इस मॉडल के तहत पहला ऋण प्राप्त किया। Better ने बताया कि गर्मियों में उत्पाद के आधिकारिक लॉन्च से पहले, प्रतीक्षा सूची में संबंधित संभावित ऋण आकार लगभग 2.5 अरब डॉलर है, जिसमें 41% आवेदकों के पास घर की खरीद के लिए पर्याप्त नकदी नहीं है।

लोन एसेट्स के फंड एक्सिट पार्टनर्स के बारे में, गर्ग ने कहा: "ऐसे एसेट्स बैंकिंग निवेश मानदंडों के अनुरूप हैं, और कई बैंक इन लोन्स को खरीदने और स्वीकार करने के लिए पंक्ति में खड़े हैं, जिनमें अमेरिका के प्रमुख बड़े बैंक भी शामिल हैं।" उनका मानना है कि यह डिजिटल एसेट्स को बैंकिंग प्रणाली में सम्मिलित करने का एक महत्वपूर्ण मार्ग बनेगा।

अनुपात सीधे उत्पाद के लक्षित उपयोगकर्ताओं को निर्धारित करता है। बिटकॉइन के जमा के लिए 250% का अनुपात आवश्यक है; यदि डाउन पेमेंट ऋण राशि 100,000 डॉलर है, तो 250,000 डॉलर के बिटकॉइन को जमा के रूप में प्रस्तुत करना होगा; USDC के लिए अनुपात की आवश्यकता 125% है। इस उत्पाद में मार्जिन कॉल मैकेनिज्म नहीं है, और बिटकॉइन की कीमत में कमी से होम लोन की शर्तें नहीं बदलेंगी। केवल जब ऋणी 60 दिनों तक नियमित रूप से किस्त नहीं चुकाता है, तभी संपत्ति की संपत्ति की समाप्ति होगी, जो पारंपरिक संगत होम लोन के मानकों के समान है।

यह तंत्र स्पष्ट डिज़ाइन तर्क के साथ डिज़ाइन किया गया है, जो "संपत्ति के साथ लेकिन नकदी प्रवाह की कमी" वाले घर खरीदने वालों के लिए है। रियल एस्टेट रिसर्च संस्थान Redfin के डेटा के अनुसार, हाल के समय में 12.7% युवा घर खरीददारों ने अपने प्रारंभिक भुगतान के लिए क्रिप्टो संपत्ति का उपयोग किया है। अमेरिका के सभी रियल एस्टेट एजेंट्स संघ के डेटा के अनुसार, 2025 के अंत तक, पहली बार घर खरीदने वालों की आयु का माध्यिका ऐतिहासिक उच्चतम 40 वर्ष होगा, और पहली बार घर खरीदने वालों का कुल घर खरीददारों में प्रतिशत ऐतिहासिक न्यूनतम 21% होगा। (मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन, संघीय ऋण डेटा के संदर्भ में, इस मूल्य पर सहमत नहीं है)। जनगणना डेटा के अनुसार, इस वर्ष के दूसरे तिमाही में 35 वर्ष से कम आयु के समूह की स्वामित्व दर केवल 35.2% है।

लोन लेने वाले द्वारा लगातार रखे जाने वाले संपत्ति का उपयोग करके ऋण देना एक नया मॉडल नहीं है। PayJoy के सह-संस्थापक और CEO डग रिकेट्स ने पॉडकास्ट 'On The Margin' में कहा कि स्मार्टफोन घर की तरह ही गिरवी रखी जा सकती है। "हमारी पहली नवाचार यह थी कि हमने मोबाइल को गिरवी रखने के लिए सेट किया, जिसका मतलब है कि स्मार्टफोन बिल्डिंग के समान है।" PayJoy, जो लैटिन अमेरिका, अफ्रीका और दक्षिणी एशिया में क्रेडिट हिस्ट्री कमजोर लोगों को ऋण प्रदान करता है, उसके पास एक डिजिटल मार्जिन मॉडल है, जहां यदि उपयोगकर्ता का भुगतान देर से होता है, तो उपकरण के कार्यों को बंद कर दिया जाता है।

रिकेट्स ने सुरक्षा के मूल्यांकन तर्क के लिए स्पष्ट सीमा निर्धारित की है: "निम्न आय वाले लोगों को ऋण देने का एक तरीका अत्यधिक ब्याज लेना है, जिससे बड़ी संख्या में उपयोगकर्ता ऋण चुकाने में विफल हो जाते हैं, और कुछ ऋणी से अत्यधिक लाभ प्राप्त किया जाता है। लेकिन यह PayJoy का मार्ग नहीं है।" PayJoy के ऋण केवल एक बार की स्थिर शुल्क पर आधारित होते हैं, और इन पर कोई चक्रवृद्धि ब्याज नहीं लगता, जो प्रौद्योगिकी-आधारित उपभोक्ता क्रेडिट के क्षेत्र में बहुत कम ही पाया जाता है।

30 अप्रैल को, सात सीनेटरों ने फेडरल हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी (FHFA) के प्रमुख विलियम पल्टी को एक पत्र लिखा, जिसमें बेटर और कॉइनबेस का नाम लेते हुए नियामकों से आह्वान किया गया कि वे "संबंधित अनुमतियाँ रद्द करें और सरकारी समर्थित उद्यमों को क्रिप्टो संपत्ति से संबंधित जोखिम स्वीकार करने से रोकें।" इस पत्र की अगुवाई डिक डर्बिन और एलिजाबेथ वॉरेन ने की, और इसमें जेफ मर्कले, क्रिस वैन होल्लेन, रिचर्ड ब्लूमेनथाल, बर्नी सैंडर्स और मजी हिरोनो शामिल हैं।

सीनेटर्स द्वारा उठाए गए मुख्य तर्क, बेटर द्वारा जोखिम प्रबंधन की स्थिरता के लिए दावा किए जाने वाले 250% कॉलैटरल शर्त हैं। पत्र में कहा गया है: "इस तंत्र के तहत, ग्राहकों को अपने डाउन पेमेंट के 2.5 गुना तक की कीमत के क्रिप्टो संपत्ति रखनी होगी ताकि वे ऋण के पात्र हो सकें। इससे स्वीकार किया जाता है कि क्रिप्टो संपत्ति उच्च जोखिम वाली संपत्ति है; इसके अलावा, ग्राहकों को दोनों ऋणों के लिए ब्याज देना होगा।" सदस्यों के समूह ने अनुमान लगाया है कि संयुक्त ऋण लागत सामान्य Fannie Mae मॉर्टगेज दरों की तुलना में अधिकतम 1.5 प्रतिशत अधिक हो सकती है, और चेतावनी दी है: "उच्च बोझ के कारण कर्जदार सीधे ऋण का भुगतान छोड़ सकते हैं, जिससे अंततः हानि संयुक्त राज्य अमेरिका के करदाताओं पर पड़ सकती है।" उन्होंने 30 मई तक प्रतिक्रिया मांगी, लेकिन संघीय आवास वित्तीय प्राधिकरण अब तक कोई सार्वजनिक प्रतिक्रिया नहीं दे चुका है।

नेशनल कंज्यूमर लॉ सेंटर के एलिस कोहेन और अमेरिकन कंज्यूमर यूनियन के कोरी फ्रेयर ने जून में एक संयुक्त टिप्पणी लेख प्रकाशित किया, जिसमें उनका दृष्टिकोण अधिक उग्र था: संघीय सरकार "2008 के घरों की बिक्री के संकट की ओर ले जाने की संभावना रखती है"। दोनों का निष्कर्ष था कि यह उपभोक्ता के लिए वित्तीय नवाचार नहीं, बल्कि आपदा की शुरुआत है।

बाजार की स्थिति ने इस व्यवसाय को भी छाया डाल दी है। बिटकॉइन ने पिछले वर्ष अक्टूबर में लगभग 123,000 डॉलर का उच्च स्तर छूआ, इस वर्ष फरवरी में कीमत 62,800 डॉलर के आसपास गिर गई, और पूरे जुलाई महीने तक कीमत 60,000 डॉलर के स्तर पर चलती रही, जिससे कीमत केवल शीर्ष स्तर की आधी रह गई।

बिटकॉइन केवल शुरुआत है। "वर्तमान में हम बिटकॉइन और USDC का समर्थन कर रहे हैं, और आगे की योजना में SpaceX, टेस्ला, Coinbase, Better, ऐप्पल, अमेज़ॉन जैसी कंपनियों के शेयर टोकन सहित विभिन्न प्रमुख टोकनाइज़्ड संपत्तियों को जोड़ना शामिल है।" गर्ग ने कहा, प्रोजेक्ट मेम टोकन का समर्थन नहीं करेगा, बल्कि केवल ऐसे टारगेट्स का चयन करेगा जिनमें तरलता और संस्थागत ध्यान हो; इथेरियम और सोलाना अगले प्रकाशित होने वाले प्रकार होंगे।

उसके पास एक और आगे बढ़ी हुई अवधारणा है: माता-पिता अपने रिटायरमेंट खाते के संपत्ति को क्वेस्ट कर सकते हैं और अपने बच्चों के घर खरीदने में मदद कर सकते हैं, जो क्रिप्टो संपत्ति पेंशन के क्षेत्र के साथ समानांतर है। भविष्य में, घर खरीदने वालों को केवल संपत्ति की तस्वीर लेनी होगी और सॉफ्टवेयर के माध्यम से पूरी प्रक्रिया पूरी करनी होगी। 'AI स्मार्ट एजेंट Better प्लेटफॉर्म पर घर खरीदने का आवेदन जमा करेगा और स्वचालित रूप से ऑफर की अधिकतम सीमा की गणना करेगा। दीर्घकालिक रूप से, सामान्य लोग इमारत के हिस्सों को रख सकते हैं और विभिन्न घरों के बीच लचीलापन से बदल सकते हैं। वर्तमान में, यह कार्यान्वयन मुश्किल है, और एकमात्र बाधा जटिल लेन-देन की घर्षण है।'

इस अवधारणा के नीचे, युवाओं के संपत्ति आवंटन के प्रवृत्ति के बारे में एक निर्णय है। 'आज के युवा, जो सूचकांक के खिलाफ सुरक्षा और घर की कीमत में वृद्धि का लाभ प्राप्त कर सकते हैं, ऐसी संपत्ति से वंचित हैं।'

टोकनाइज्ड इक्विटी बिजनेस का एक महत्वपूर्ण प्रश्न अभी तक एक समान उत्तर के बिना बाकी है: टोकन होल्ड करने से किन कानूनी अधिकारों का दावा किया जा सकता है। वर्तमान में, "सब कुछ टोकनाइज़ करें" स्पेस में यही समस्या आम है। टेसेरा के संस्थापक और सीईओ चान अहन ने पॉडकास्ट 'ऑन द मार्जिन' में बताया कि कंपनी ने फरवरी में स्पेसएक्स का टोकनाइज़ड प्रोडक्ट लॉन्च किया। उन्होंने अपने बिजनेस मॉडल की विशेषताओं को स्पष्ट किया, "प्लेटफॉर्म पर KYC प्रक्रिया को जानबूझकर शामिल नहीं किया गया है, यह कोई लापरवाही नहीं है।" प्रोजेक्ट का उद्देश्य पहुंच को कम करना है — प्राइवेट मार्केट लंबे समय से जटिल प्रक्रियाओं, उच्च न्यूनतम निवेश सीमा और क्षेत्रीय प्रतिबंधों के माध्यम से 99.9% सामान्य निवेशकों को बाहर रखते आए हैं।

कुला के सह-संस्थापक क्रिस टर्नर ने एक ही पॉडकास्ट में अंतर स्पष्ट किया, जिसमें अधिकांश टोकनाइज़्ड संपत्तियाँ केवल कॉन्ट्रैक्ट स्तर पर संपत्ति के राजस्व अधिकार का प्रतिनिधित्व करती हैं, और यह नीचे की संपत्ति को सीधे रखने के समान नहीं है; दूसरा मॉडल टोकन को ही संपत्ति बना देता है, जिसमें टोकन रखना नीचे की संपत्ति के मालिक होने के समान है। दोनों में मौलिक अंतर है। मॉर्टगेज़ लोन अधिकारियों के लिए, सुरक्षा मूल्यांकन करते समय, उन्हें अपने पास कौन सा प्रकार का हक है, यह स्पष्ट करना आवश्यक है।

इसी बीच, Better अपने फंडिंग चैनल को पुनर्निर्मित कर रहा है। इस वर्ष फरवरी में, कंपनी ने Framework Ventures के साथ साझेदारी की है, जिसके तहत स्थिर मुद्रा इकोसिस्टम Sky के माध्यम से अधिकतम 5 बिलियन डॉलर की निवेश योजना है, और Framework Ventures ने 45 मिलियन डॉलर का निवेश करके लगभग 10% हिस्सेदारी प्राप्त की है। Better का अनुमान है कि इस समायोजन से उसकी पूंजी लागत में 100 बेसिस पॉइंट से अधिक की कमी होगी। कंपनी का कहना है कि टोकनाइज़्ड फंडिंग के लागू होने के बाद, ग्राहक ऋण ब्याज दर को 5% से कम करने का मौका है, जबकि उद्योग में सामान्य ब्याज दर 6% से अधिक है।

कंपनी को फंडिंग लागत कम करने की तत्काल आवश्यकता है। पहले तिमाही में Better ने 16.4 अरब डॉलर का ऋण दिया, जो पिछले वर्ष की तुलना में 89% बढ़ा, और आय 4750 डॉलर मिली, लेकिन अभी भी लगभग 7000 डॉलर की हानि हुई। 2016 के बाद से कंपनी ने कुल 1100 अरब डॉलर से अधिक का ऋण दिया है; दिसंबर 2021 में, उन्होंने एक ऑनलाइन मीटिंग के माध्यम से एक साथ 900 कर्मचारियों को बर्खास्त कर दिया, और कई वर्षों से Garg को इस मामले के बारे में बाहरी सवालों का सामना करना पड़ा।

भारी दबाव ने उसके इस क्षेत्र में निवेश करने की दृढ़ता को कम नहीं किया। "सबसे खराब परिणाम यह होगा कि उत्पाद लॉन्च के बाद कोई इसे नहीं खरीदेगा, लेकिन वास्तविकता ऐसी नहीं है।" उद्योग के भविष्य के बारे में बात करते हुए, उन्होंने कहा: "भविष्य के बारे में सिर्फ सपने देखने की जरूरत नहीं है, बल्कि महत्वपूर्ण यह है कि आप स्वयं भविष्य बनाएँ।"