Taux hypothécaires à 6,3 %, abordabilité catastrophique et prix des logements toujours en hausse. Tel est le marché immobilier en 2026, et c’est exactement pourquoi les prévisions de krach échouent continuellement. La lecture superficielle est évidente : les taux hypothécaires restent dans la fourchette moyenne de 6 %, avec Freddie Mac indiquant un taux fixe sur 30 ans à 6,30 % au 16 avril. L’abordabilité reste mauvaise, Redfin estimant qu’un acheteur typique a besoin d’un revenu d’environ 111 000 $ pour se permettre un logement typique, contre environ 86 000 $ pour un ménage typique. Pourtant, les prix ne s’effondrent pas. Le NAR indique que le prix médian des logements existants en mars a augmenté de 1,4 % sur un an pour atteindre 408 800 $, tandis que Redfin rapporte une hausse de 1,2 % des prix nationaux en mars. Voilà l’ensemble du mystère. Ce marché n’est pas soutenu par une abordabilité saine. Il est soutenu par des mécanismes de pénurie. Premièrement, l’effet de verrouillage reste réel. Les données de Redfin montrent que seuls 21 % des propriétaires hypothéqués avaient des taux supérieurs à 6 %, ce qui signifie que la majorité des propriétaires restent sous le taux actuel du marché. Un propriétaire avec un taux hypothécaire de 3 % ou 4 % n’est pas un vendeur normal. Il constitue un goulot d’étranglement en matière d’offre. Deuxièmement, l’offre s’améliore, mais reste encore serrée. Le NAR a évalué l’offre de logements existants en mars à 1,36 million d’unités, soit 4,1 mois d’approvisionnement, et a explicitement désigné l’offre comme une contrainte majeure. Cela compte car une mauvaise abordabilité peut réduire le volume sans faire baisser les prix si l’offre refuse de s’écouler. Troisièmement, la demande s’est affaiblie, mais n’a pas disparu. Redfin a montré une hausse de 1,5 % des ventes de logements sur un an en mars, tandis que le NAR a rapporté une baisse de seulement 1 % des ventes de logements existants sur un an malgré le choc des mensualités. Ce n’est pas un boom. Ce n’est pas non plus une capitulation. Quatrièmement, ce n’est pas 2008. Les données de crédit de l’Urban Institute montrent toujours une tolérance au risque de crédit hypothécaire bien inférieure aux niveaux pré-crise, ce qui signifie que la base d’emprunteurs actuelle n’est pas la même structure à faible crédit et surendettée qui a explosé lors du cycle précédent. L’erreur consiste à supposer qu’un marché non abordable équivaut automatiquement à un krach. Ce n’est pas le cas. Un marché non abordable plus une surabondance d’offre provoque un krach. Un marché non abordable plus des ventes forcées provoque un krach. Un marché non abordable plus une offre serrée fige simplement le marché. Conclusion : le marché immobilier n’est pas fort ; il est victime d’une pénurie d’offre, verrouillé par les taux et d’une liquidité douloureuse. C’est pourquoi les prix peuvent rester stables même si l’expérience de l’acheteur semble brisée.