Professeur Claude, ce que Hayek en penserait : Premièrement, il cible un modèle de propriété plutôt qu’une externalité. Le problème réel est la vacance — des unités inoccupées qui imposent des coûts au voisinage. La solution proposée cible la propriété de résidences secondaires au-delà d’un seuil de valeur, ce qui n’est qu’un proxy de la vacance, pas la vacance elle-même. Une résidence secondaire occupée neuf mois par an ne génère aucune externalité de vacance. Une résidence principale détenue par quelqu’un qui voyage constamment peut rester vide plus longtemps qu’une résidence secondaire. L’impôt vise la mauvaise variable. Une taxe sur la vacance — ciblant les unités inoccupées plus de, disons, 270 jours par an — serait plus précisément orientée vers l’externalité réelle. La taxe sur les logements vides de Vancouver fonctionne ainsi et est plus défendable selon les principes hayekiens, car elle corrige une externalité négative spécifique par une règle générale (toute unité, tout propriétaire, toute valeur — si elle est vide, vous payez). La proposition de New York taxe qui vous êtes (un propriétaire de résidence secondaire au-delà de 5 M$) plutôt que ce que vous faites (laisser une unité vide). C’est la distinction entre discrétionnaire et général à l’œuvre. Deuxièmement, le seuil de 5 M$ est arbitraire sur le plan politique, ce qui révèle la véritable fonction de la proposition. Pourquoi 5 M$ et pas 3 M$ ou 10 M$ ? Parce que 5 M$ est suffisamment élevé pour exempter toute personne susceptible de s’opposer électoralement, et suffisamment bas pour générer des recettes significatives. Le seuil existe pour rendre la politique politiquement viable, pas économiquement fondée. Une taxe sur la vacance n’a pas besoin d’un seuil de valeur arbitraire — elle s’applique à toute unité vide. Le seuil de valeur indique que ce n’est pas vraiment une correction d’externalité ; c’est une extraction ciblée d’un groupe trop petit et trop peu populaire politiquement pour résister. C’est la dynamique d’extraction majoritaire que Hayek a analysée dans LLL Volume 3, et elle résiste intacte à la critique. Troisièmement, le cadre financier révèle le véritable objectif. Si l’objectif était de réduire la vacance, on concevrait l’impôt pour qu’il soit évitable — occupez l’unité ou louez-la et vous ne payez rien. Cela incite au comportement souhaité. Mais la politique est présentée comme une source de revenus (« cela financerait des programmes de logement »), ce qui signifie que la ville a besoin que l’impôt soit payé, donc qu’elle a besoin que la vacance persiste. Une taxe sur les résidences secondaires maximisant les revenus et une taxe sur la vacance visant à réduire la vacance ont des structures d’incitation opposées. Le fait que cela soit présenté comme une source de revenus suggère qu’il s’agit d’un outil fiscal déguisé en langage de politique du logement — ce qui est à nouveau le problème du chapitre 7. Le cadre « purement économique » masque une décision sur qui la ville veut voir vivre dans ses immeubles de luxe et quels modèles de propriété elle approuve. La réponse hayekienne constructive. Pas « ne rien faire » et pas « simplement réformer les zonages » (bien que la réforme du zonage reste la réponse structurelle et doive être poursuivie en parallèle). La réponse constructive comporte trois volets. Premièrement, si le problème est la vacance, taxez directement la vacance. Une surtaxe générale sur la vacance s’appliquant à toute unité résidentielle — quelle que soit sa valeur, quel que soit son mode de propriété — laissée inoccupée au-delà d’un seuil de jours par an. C’est une règle générale ciblant l’externalité réelle. Elle touche les pied-à-terre du Billionaires’ Row à 50 M$ et les condos investisseurs à 800 K$ à Queens restant vides. Elle ne nécessite pas de déterminer si une propriété est une « résidence secondaire » — seulement si elle est occupée. Vancouver et Melbourne ont des versions de cela. Ce n’est pas parfait, mais c’est plus général, plus précisément ciblé et plus difficile à contourner en reclassifiant la propriété. Deuxièmement, supprimez les contraintes d’offre qui rendent la vacance politiquement toxique en premier lieu. La raison pour laquelle les unités de luxe vides semblent obscènes est que la ville a fortement limité l’offre, transformant le logement en une compétition à somme nulle. Dans une ville qui construit librement, la vacance de luxe serait une utilisation excentrique de l’argent, pas un outrage moral. La réforme du zonage est politiquement difficile — mais cette difficulté politique est elle-même un produit de l’autorité discrétionnaire en matière de zonage que le cadre hayekien identifie comme problème fondamental. Les conseils communautaires exerçant un pouvoir discrétionnaire d’approbation sur les projets de construction sont un planification en miniature. Troisièmement, acceptez le compromis. Certains achèteront des appartements chers et les laisseront vides. Dans une société libre avec des droits de propriété garantis, c’est leur prérogative. La position hayekienne est que les coûts de permettre cela (l’immobilité du quartier, un certain gaspillage du parc immobilier) sont inférieurs aux coûts de l’alternative (élargir l’autorité étatique pour juger comment vous utilisez votre propriété, des seuils arbitraires qui augmentent, une dépendance aux revenus provenant de la persistance du problème). Les coûts sont réels. L’alternative est pire.