Babala ng Goldman Sachs na ang mga patakaran sa pabahay ng Tsina ay magpapababa ng kita mula sa pagbebenta ng lupa ng 30%

Ang desisyon ng China na pilitin ang mga developer na ibenta ang mga natapos na bahay kaysa sa mga yunit na nasa pagbuo ay malapit nang gawing mas masama ang nangyayaring pagbaba sa properti. Inaasahan ng mga ekonomista ng Goldman Sachs na bumaba ng 30% ang kita mula sa pagbebenta ng lupa dahil sa mga bagong regulasyon na hahadlang sa isang mekanismo ng pagsasapilit na nagpapanatili sa sektor, at sa kabilang banda, sa mga lokal na pamahalaan, para sa dekada-dekada.

Ang mga presale at kaugnay na paglabas ng mortgage ay kumakatawan sa halos 40% ng kapital para sa pagtatayo ng mga developer. Pag-alis nito, bumabawas ang kakayahan ng industriya na bumili ng lupa at magtayo ng mga bagong proyekto sa parehong margin.

Ang mga bagong patakaran, na ipinakilala noong August 29-31, ay hindi nagsimula sa isang walang laman na kalagayan. Ang sektor ng ari-arian sa China ay patuloy na bumababa simula noong 2021, at ang mga numero mula sa 2026 ay walang tanda na umuusbong ang patag.

Bumaba ang kita mula sa pagbebenta ng lupa ng 30.8% yoy sa mga unang pitong buwan ng 2026. Bumaba ang pag-invest sa pagpapaunlad ng ari-arian sa buong bansa ng 19.2% sa parehong panahon.

Sa 2025, ang mga presale ay nagsilbi ng halos 68% ng lahat ng mga transaksyon sa bagong-bahay. Ang mga bagong regulasyon ay epektibong nagpapalabas sa pangunahing modelo ng pagbebenta sa isa sa mga pinakamalaking merkado ng real estate sa mundo.

Ang mga ekonomista ng Goldman ay nagpapaliwanag na ang mandate para sa mga natapos na bahay ay magtatanggal ng halos 40% sa kakayahan ng mga developer na mag-invest sa maikling panahon, na nagpapakita ng bahagi ng kapital na dati ay ibinibigay ng mga presale.

Bumaba ang CSI 300 Real Estate Index ng 4.7% pagkatapos ng pahayag. Mas masama ang nangyari sa mga developer na listado sa Hong Kong, na bumaba ang sector index ng 6.2%.

Hindi lahat ng developer ay nakakatagpo ng parehong pagtatalo. Ang mga kumpanyang may suporta ng gobyerno na may akses sa mas murang pagsasapalaran at mas malakas na balance sheet ay nasa posisyon na kumita ng bahagi ng merkado habang ang mga pribadong kalaban ay pinipigilan.

Ang mga analista, kabilang ang mga nasa Goldman Sachs, ay umaasam na papabilis ng pagkonsolidasyon sa sektor ang mga regulasyon. Mas maliit na mga pribadong developer, marami sa kanila ay naghaharap na sa pagtatagpo ng umiiral na utang, ay ngayon ay naghaharap sa mas malaking hamon upang manatiling solbente.

Ang pagkalkula ng Beijing ay tila nagpapahalaga sa pagprotekta sa mga bilihin kaysa sa cash flow ng mga developer. Ang mga presale ay matagal nang pinagmumulan ng panganib sa mga konsyumer sa China, kung saan ang mga bilihin ay nagbabayad ng mga apartment taon bago ito matapos at minsan ay hindi nakakatanggap ng kanilang mga unit. Ang krisis ni Evergrande noong 2021 ay ginawa ang mga panganib na ito na imposibleng iwasan.

Dahil sa pagbaba ng kita mula sa pagbebenta ng lupa at pagkabawas ng pag-invest sa pag-unlad, ang mga lokal na pamahalaan ay nakakaranas ng paglalawak ng deficit na hindi kayang takpan ng umiiral na mga stream ng kita. Ang pinakamalikhaing tugon ay ang pagpapalaki ng paglabas ng espesyal na bono, isang kasangkapan na ginamit nang maraming beses ng Beijing sa panahon ng pagbaba ng properti.