Papasukin ng Bitcoin ang Real Estate: 250% na Collateral Rate, Mga Crypto Asset na Konektado sa Sistema ng Bangko

Isinulat ni Boaz Sobrado

Isinalin: Chopper, Foresight News

Bago 12 taon, sinubukan ni Vishal Garg ang pagkakaroon ng bahay, at mula noon ay patuloy niyang hinahanap ang solusyon. “Noon, nalaman kong kailangan kong ibenta ang aking mga ari-arian, magbayad ng buwis sa kapital na kita, at palitan ito sa pera upang makapagbayad ng bahay. Bakit hindi ko lang pwedeng i-pledge ang aking mga ari-arian kaysa kailangang ibenta at kunin ang pera?” ayon sa CEO ng Better Home & Finance sa isang interbyu.

Mas mahirap ang pagkakasunod-sunod ng proseso ng pagbili. "Ano kung hindi matagumpay ang aking tawag? Ngunit hihingin ng agent na mayroon ka nang pera, kung hindi ay hindi seryosong titingnan ng seller ang iyong tawag. Pinipilit ng mga bilihin na ibenta ang kanilang mga asset at magbayad ng buwis bago malaman kung tatanggapin ang kanilang tawag."

Noong Marso ng taong ito, inilunsad ni Better ang solusyon kasama ang Coinbase. Ang mga nagpapautang ay nagpapakita ng Bitcoin o USDC bilang collateral, at nakakakuha ng dalawang loan: isang mortgage na sumasayang sa mga pamantayan ng Fannie Mae bilang first lien; at isang hiwalay na private financing loan para sa down payment, na sinisiguro ng mga crypto asset kasama ang second lien sa properti. Sa parehong araw, inihayag ng The Wall Street Journal na unang tinanggap ni Fannie Mae ang mga mortgage na sinisiguro ng mga crypto asset. Noong unang bahagi ng Hunyo, natapos ng isang mag-asawang nasa kanilang mga 30 taon mula sa Ann Arbor, Michigan ang unang loan sa ganitong modelo. Ipinahayag ni Better na bago ma-launch ang produkto noong tag-araw, ang listahan ng mga naka-reserve ay tumutukoy sa isang potensyal na loan size na humigit-kumulang sa $250 milyon, kung saan 41% ng mga aplikante ay wala sa sapat na pera upang makapagbayad ng down payment.

Tungkol sa mga tagapagkuha ng pondo para sa mga asset na kinauukulan ng loan, sinabi ni Garg: “Ang mga asset na ito ay sumasalungat sa mga pamantayan ng pag-invest ng mga banko, at maraming banko ay nasa queue na gustong bumili at magtanggap ng mga loan na ito, kabilang dito ang mga pangunahing malalaking banko sa Amerika.” Naniniwala siya na ito ay magiging mahalagang daan para sa opisyal na pagkakabigay ng digital asset sa sistema ng mga banko.

Ang collateral ratio ay diretso na nagdedesisyon kung sino angkop para sa produkto. Ang pag-pledge ng Bitcoin ay nangangailangan ng 250% na collateral requirement; kung ang down payment loan amount ay $100,000, kailangan ng $250,000 na halaga ng Bitcoin bilang collateral. Ang collateral requirement para sa USDC, na may matatag na presyo, ay 125%. Walang margin call mechanism sa produkto na ito, kaya ang pagbaba ng presyo ng Bitcoin ay hindi magbabago sa mga kondisyon ng mortgage. Ang pag-aabuso ng asset ay tanging masisimulan kung ang borrower ay magkakaroon ng 60 araw na pagkakasala sa pagbabayad, at ang pamantayan ay pareho sa karaniwang kompyansang mortgage loan.

Ang mekanismo na ito ay may malinaw na lohika at nakatuon sa mga mamimili ng tahanan na may sapat na asset ngunit kulang sa likuidong pondo. Ayon sa data ng Redfin, isang organisasyon na nag-aaral ng ari-arian, 12.7% ng mga kabataang mamimili ng tahanan ay gumamit ng mga crypto asset upang makapagbayad ng down payment. Ayon sa data ng National Association of Realtors, sa dulo ng 2025, ang median na edad ng mga unang mamimili ng tahanan ay magiging pinakamataas na kailanman, sa 40 taong gulang, samantalang ang porsyento ng mga unang mamimili sa kabuuang bilang ng mga mamimili ay magiging pinakamababa na kailanman, na lang 21%. (May pag-aalinlangan ang Mortgage Bankers Association gamit ang data mula sa pambansang pautang). Ayon sa data ng Census Bureau, ang rate ng pagmamay-ari ng tahanan sa grupo sa ilalim ng 35 taong gulang ay lamang 35.2% sa ikalawang kuartal ng taong ito.

Ang pagbibigay ng loan gamit ang mga ari-arian na patuloy na hinahawakan ng borrower ay hindi bagong modelo. Sinabi ni Doug Ricketts, co-founder at CEO ng PayJoy, sa podcast na “On The Margin” na ang mga smartphone ay maaaring magpanagana tulad ng mga propiyetang ginagamit bilang collateral. “Ang aming unang pagbabago ay ang pagpapasya na gawing collateral ang telepono—sa isang paraan, ang smartphone ay katumbas ng bahay sa mortgage business.” Binibigyan ng loan ng PayJoy ang mga taong may mahinang credit history sa Latin America, Africa, at South Asia, at kapag nagkakaroon ng pagkakamali ang user, iililock ang mga function ng device—isang modelo na kilala bilang digital collateral.

May malinaw na patakaran si Ricketts sa pagpapahalaga ng collateral: "Ang isang paraan sa pagbibigay ng loan sa mga mababang kita ay ang pagtataguyod ng napakataas na interes, pagpapahintulot sa malaking bilang ng mga borrower na mag-default, at pagkuha ng mataas na kita mula sa kaunting mga kredito. Ngunit hindi ito ang landas ni PayJoy." Ang mga loan ni PayJoy ay may isang beses na fixed fee lamang, at walang kumulang na interes—isang kakaibang pagkakataon sa larangan ng tech-based consumer credit.

Noong Abril 30, pitong senador ang sumulat ng liham kay William Pulte, pangulo ng Federal Housing Finance Agency (FHFA), na binanggit ang Better at Coinbase, at humiling sa ahensya na “tanggalin ang mga pahintulot na ito at bawalan ang mga korporasyon na suportado ng gobyerno mula sa pagtanggap ng mga panganib na may kaugnayan sa cryptocurrency.” Ang liham ay pinangunahan ni Dick Durbin at Elizabeth Warren, kasama ang mga sumasang-ayon na si Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders, at Mazie Hirono.

Ang pangunahing dahilan na inihayag ng mga senador ay ang 250% na collateral clause na sinasabing nagpapakita ng matatag na risk management ng Better. Isinulat sa liham: “Ang mekanismo na ito ay nangangailangan na magkaroon ng mga crypto asset na may halaga hanggang 2.5 beses ang halaga ng down payment upang maging kwalipikado sa loan. Ito ay nagpapatotoo na ang mga crypto asset ay itinuturing na mataas na panganib; karagdagang, ang mga mamimili ay kailangang magbayad ng interes para sa dalawang loan nang sabay-sabay.” Ipinagmamalaki ng grupo ng mga senador na ang kabuuang gastos sa pagsasama-samang pagsasalapi ay maaaring mas mataas ng hanggang 1.5 puntos porsyento kumpara sa standard na interest rate ng Fannie Mae, at binabalaan: “Ang malaking bigat ay maaaring magdulot ng pagpapabaya sa pagbabayad ng loan, at ang posibleng pagkawala ay maaaring tanggapan ng mga mamamayan ng Estados Unidos.” Hiningi nila ang sagot mula sa mga regulador bago ang Mayo 30, ngunit ang Federal Housing Finance Agency ay patuloy na walang pampublikong tugon.

Noong Hunyo, ang Alys Cohen mula sa National Consumer Law Center at ang Corey Frayer mula sa Consumer Federation of America ay naglabas ng isang komento na may mas radikal na pananaw: ang pamahalaang pambansa ay “may posibilidad na maulit ang mga pagkakamali na nagdulot ng krisis sa pagkakasira ng mga tahanan noong 2008.” Ang kanilang konklusyon ay ang hindi ito isang financial innovation na para sa mga konsyumer, kundi isang pambungad sa kalamidad.

Ang market conditions ay nagdudulot ng pagkabigo sa negosyong ito. Ang bitcoin ay nakakamit ng mataas na antas na halos $123,000 noong Oktubre ng nakaraan, at bumaba ang presyo patungo sa paligid ng $62,800 noong Pebrero, at patuloy na nag-oscillate sa loob ng $60,000 buong Hulyo, na naiiwan lamang ng kalahati ng kanyang peak.

Ang Bitcoin ay tanging simula lamang. “Sa kasalukuyan, suportahan namin ang Bitcoin at USDC, at plano naming i-integrate ang iba’t ibang pangunahing tokenized assets, kabilang ang mga token ng equity ng SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, at Amazon.” Ayon kay Garg, hindi susuportahan ng proyekto ang meme coins, kundi piliin lamang ang mga may likuididad at malaking interes mula sa mga institusyon; ang Ethereum at Solana ay ang susunod na mga asset na lalabas.

May mas malalim na ideya siya: maaaring i-stake ng mga magulang ang kanilang mga asset sa retirement account upang tulungan ang kanilang mga anak na bumili ng bahay, isang direksyon na tumutugon sa sektor ng cryptocurrency-based pension. Sa hinaharap, sasakop lang ang mga mamimili ng litrato ng property, at papanatilihan ng software ang buong proseso. “Isumite ng AI-powered agent ang application para sa pagbili sa platform ng Better, at awtomatikong kalkulahin ang pinakamataas na tawag.” Sa mahabang panahon, maaaring magkaroon ng bahagi ng propiyet ang ordinaryong tao, at maaaring palitan nang fleksibilya ang iba’t ibang bahay. Ngayon, mahirap gawin ito, at ang tanging hadlang ay ang kumplikadong transaksyonal na friction.

Sa ilalim ng konseptong ito ay ang pagtataya sa trend ng asset allocation ng mga kabataan. “Ang mga kabataan ngayon, kulang sa mga asset na makakapag-hedge sa inflation at makakapagbahagi ng benepisyo mula sa pagtaas ng presyo ng bahay.”

Ang pagtatakda ng mga equity token ay nagtatagpo sa isang mahalagang tanong na walang isang pagsasagot: Ano ang mga legal na karapatan na mayroon ang pagkakaroon ng isang token? Sa kasalukuyan, ang lahat ng bagay ay tinatawag na tokenized na sektor ay nakakaranas ng ganitong problema. Ipinakilala ni Chan Ahn, tagapagtatag at CEO ng Tessera, sa podcast na “On The Margin” na ang kanyang kumpanya ay ipinakilala ang tokenized na produkto ng SpaceX noong Pebrero. Tinanggap niya ang mga katangian ng kanilang business model: “Hindi ito isang pagkakamali na ang platform ay walang KYC process.” Ang layunin ng proyekto ay mabawasan ang mga hadlang sa pagpasok — ang private market ay matagal nang nakabatay sa mga kumplikadong proseso, mataas na minimum investment thresholds, at geographic restrictions upang pansinin ang 99.9% ng karaniwang investor.

Ipinagkakaiba ni Kula co-founder na si Chris Turner sa parehong podcast na ang karamihan sa mga tokenized assets ay nagtataglay lamang ng karapatan sa kita mula sa asset sa antas ng kontrata, at hindi katumbas ng direkta na pagmamay-ari ng underlying asset; samantalang ang isa pang modelo ay nagtataglay ng token bilang asset, kung saan ang pagmamay-ari ng token ay katumbas ng pagmamay-ari ng underlying asset. Mayroon silang pangunahing pagkakaiba. Para sa mga tagapagsuri ng mortgage loan, kailangang malinaw ang uri ng karapatan na mayroon sila sa panahon ng pagpapahalaga ng collateral.

Samantay, binabago ng Better ang mga channel ng pagsasapalaran nito. Noong Pebrero ng taong ito, nagkaroon ng pagkakaisa ang kumpanya kay Framework Ventures upang ilabas hanggang sa $500 milyon sa pamamagitan ng stablecoin ecosystem na Sky, samantalang inilabas din ni Framework Ventures ang $45 milyon bilang pagkakaroon ng bahagi, na nagiging halos 10%. Inaasahan ng Better na magbaba ng higit sa 100 basis points ang gastos sa kapital dahil sa pagbabagong ito. Sinasabi ng kumpanya na pagkatapos magkaroon ng tokenized financing, may pagkakataon silang bawasan ang interes sa mga kliyente sa ilalim ng 5%, habang ang karaniwang rate sa industriya ay higit sa 6%.

Kailangan ng kumpanya na bawasan ang gastos sa kapital. Sa unang kuartal, ang pagsalakay ni Better ay umabot sa $1.64 bilyon, na tumaas ng 89% kumpara sa nakaraang taon, at ang kita ay $47.5 milyon, ngunit patuloy pa ring nasa loss na humigit-kumulang sa $70 milyon. Ang kabuuang pagsalakay ng kumpanya mula noong 2016 ay hihigit sa $110 bilyon; noong Disyembre 2021, nagkaroon ng isang pagkakataon ng pagpapalayas ng 900 empleyado sa pamamagitan ng online meeting, at patuloy na binabale-wala ni Garg ang mga tanong mula sa labas tungkol dito.

Hindi nagpababa ang malaking presyon sa kanyang determinasyon na magtaya sa ganitong sektor. “Ang pinakamasamang resulta ay ang paglabas ng produkto na walang interes, ngunit ang katotohanan ay hindi ganito.” Sa pag-uusap tungkol sa hinaharap ng industriya, sinabi niya: “Hindi kailangang mag-isip nang walang katotohanan tungkol sa hinaharap; mas mahalaga na ikaw mismo ang gumawa ng hinaharap.”