住房負擔能力將以艱難的方式回歸 新房售價低於現有房屋，意味著建築商必須在房主之前對市場做出反應。 建築商承擔著建築貸款、土地成本、工資和未售出的庫存。他們無法無限期等待，因此只能降價、縮小面積並提供抵押貸款利率折讓。擁有3%或4%抵押貸款的現有房主則可以簡單地拒絕出售。因此，價格發現首先出現在新建房屋中，而轉售價格仍因供應受限而得到支撐。 這種比較並非完全對等，因為新建房屋越來越小，且集中在成本較低的地區。即便如此，這種逆轉仍至關重要。歷史上對新建房屋給予溢價的市場，如今卻需要折扣才能清空庫存。 抵押貸款需求已崩潰 更深層的信號是抵押貸款活動。購房申請指數約比長期均值低35%，比2005年峰值低約70%。即使美國人口增加了近29%，申請量仍已降至1995年左右的水平。 按人均計算，購房申請活動比三十年前低了約22%。實際上，一個大得多的國家，其人均抵押貸款申請量卻少了近四分之一。 這並非缺乏購房意願，而是負擔能力的失敗。1995年抵押貸款利率約為7.5%至8%，但當時中位數新房價格僅約133,000美元。如今利率略低，但房價卻高出三倍以上。月供上漲速度遠超家庭收入，而首付款、稅收和保險也成為更大的障礙。 交易量通常先於價格調整 歷史模式顯示，住房交易量會在房價完全調整之前先行放緩。2006年至2008年經濟下行期間便曾發生此情況：買家首先消失，庫存隨後累積，一旦失業率上升且強制售房增加，價格才大幅下跌。 如今，抵押貸款鎖定效應延緩了這一過程。擁有低利率的房主將物業撤出市場，阻止庫存上升至足以消化價格的水平。建築商則沒有這種優勢，因此他們率先降價。 為何更低的利率可能不夠 單純降低抵押貸款利率或許能讓 sidelined 的買家重返市場，並為房價設下另一個支撐位。真正的負擔能力需要融資成本降低，同時房價相對於收入也下降。 這種組合通常出現在經濟放緩時。失業率上升會減少家庭形成，迫使部分房主出售，並打破鎖定效應。庫存上升之際，需求卻在下降。抵押貸款利率下降是因為增長與通脹惡化，但貸款標準收緊，更多人感覺不夠安全而不敢購房。 這正是住房週期殘酷之處：只有當買家變得更稀少時，房屋才變得更具負擔能力。最受益的人是那些在經濟低迷期間仍能保持就業、流動性和信貸獲取能力的人。 霍爾木茲海峽可能加速重置 持續的霍爾木茲海峽中斷將以滯後效應加劇這一過程。油價上漲會推高汽油、運輸、航空、食品和生產成本。家庭可支配收入減少，企業利潤被壓縮，招聘放緩。 起初，通脹衝擊可能使長期收益率和抵押貸款利率維持高位，即使需求疲軟。但若失業率持續上升且消費進一步惡化，利率將因經濟基本面崩潰而下降。 這是最有可能回歸負擔能力的路徑：不是無痛地重返低廉抵押貸款，而是一場衰退式重置——就業放緩、強制供應增加，而利率下降來得太晚，無法保護所有人。