$OPEN ile biraz matematik yapalım. Birisi, 20 milyar dolar gelir ve %10 katkı marjı ile Opendoor'un net kârı nasıl görünür diye sordu. 20 milyar doların evler açısından anlamı: → 20 milyar dolar ÷ 375.000 dolar ortalama ev fiyatı = yıl içinde 53.350 ev satışı → ÷ 4 = çeyreklik 13.340 ev → ÷ 52 = haftalık 1.026 ev Katkı kârı: → 20 milyar dolar × %10 = yıl boyunca 2 milyar dolar, çeyreklik 500 milyon dolar Şimdi operasyonel maliyetler. 2026 Q1’de 720 milyon dolar gelir üzerinden çeyreklik 63 milyon dolar harcama yapıldı ve bu üç kaleme bölünmüştü. Her birini yaklaşık yedi kat gelire göre ölçeklendirelim: → Satış ve pazarlama: 33 milyon dolar → 60 milyon dolar, hacimle artar ancak ajan kanalı, ödenen reklamlardan çok daha ucuzdur → Genel ve idari: 22 milyon dolar → 35 milyon dolar, çoğunlukla sabit, Doma ekibinin katılmasıyla birlikte → Teknoloji ve geliştirme: 8 milyon dolar → 15 milyon dolar, AI odaklı, hacimle neredeyse ölçeklenmez → Çeyreklik 110 milyon dolar, yıllık 440 milyon dolar Bu, gelirin %2,2’sine karşılık geliyor; şu anki yaklaşık %8,75’e kıyasla. Bu fark operasyonel kaldıraçtır ve burada ölçeklenmenin her şeyi değiştirmesinin tam nedenidir. → 2 milyar dolar katkı − 440 milyon dolar operasyonel gider = 1,56 milyar dolar ayarlanmış EBITDA EBITDA’nın altındaki maliyetler. İlk olarak faiz. Opendoor, sahip olduğu neredeyse her evi ödünç alarak finanse eder; bu nedenle fatura, her evin satılıncaya kadar ne kadar süreyle tutulduğuna bağlıdır. 90 günlük tutma süresiyle her an yılın yaklaşık çeyreğini temsil eden evleriniz olur. → 53.350 ev × (90 ÷ 365) = her an tutulan 13.155 ev → × 375.000 dolar = 4,93 milyar dolar envanter → Bunun %90’ı finanse edilir = 4,44 milyar dolar borç → × %7 = yıllık 311 milyon dolar Bu oranla, Q1 2026’da 1,14 milyar dolar borç üzerinden 23 milyon dolar faiz göründü; bu da yıllık yaklaşık %8’e denk gelir. Ancak bu rakam, dönüştürülebilir bonoları da içerdiğinden, sadece ev kredileri için %7 doğru sayıdır. Ve burada Kaz’ın kohort grafiği önemlidir; bu grafik, her yeni ev grubunun öncekilerden daha hızlı satıldığını gösteriyor. → 120 günlük tutma = 17.540 ev tutuluyor = 415 milyon dolar faiz → 90 günlük tutma = 13.155 ev tutuluyor = 311 milyon dolar faiz → 60 günlük tutma = 8.770 ev tutuluyor = 207 milyon dolar faiz Aynı gelir, aynı marj; ancak daha hızlı satmak sadece 200 milyon dolardan fazla kâr farkı yaratıyor. Hız bir sunum slaytı değil, nakittir. Ardından hisse bazlı kompanzasyon; bu, nakit yerine personel için ödenen hissedir. Mevcut hissedarları seyreltildiği için gerçek bir maliyettir. → Düzenli hisse ödemeleri çeyreklik 15 milyon dolar, yıllık 60 milyon dolar → Piyasa koşullarına bağlı RSU’lar şu anda çeyreklik 105 milyon dolar; ancak bu ödemeler, hisse fiyatının belirlenen hedeflere ulaşması durumunda ödenir ve sabit bir vade süresi boyunca masraf olarak kaydedilir, sonsuza kadar değil → İkisini birleştirerek, durum normalleştiğinde yıllık yaklaşık 125 milyon dolar diyebiliriz Amortisman ve itfa küçük miktarlarda: → Çeyreklik 8 milyon dolar, yıllık yaklaşık 32 milyon dolar → Küçük çünkü evler defterlerde sabit varlık olarak değil, envanter olarak kaydedilir EBITDA’nın altındaki tüm kalemleri toplayalım: → Faiz: 311 milyon dolar → Hisse bazlı kompanzasyon: 125 milyon dolar → Amortisman: 32 milyon dolar → Toplam: 468 milyon dolar Bu da cevabı verir: → 1,56 milyar dolar EBITDA − 468 milyon dolar = vergi öncesi 1,09 milyar dolar → Geçmiş yılların kayıpları devredilebilir; bu nedenle ilk yıllarda vergi çok düşük olur → Net kâr: 1,09 milyar dolar, yaklaşık 1,13 EPS → 30x = 34 | 45x = 51 | 60x = 68 Bu kayıplar tükendikten sonra ve standart ABD kurumsal vergi oranı %21 olarak uygulandığında: → Net kâr: 861 milyon dolar, yaklaşık 0,89 EPS → 30x = 27 | 45x = 40 | 60x = 54 Yani cevap yaklaşık olarak net kâr olarak 860 milyon ila 1,09 milyar dolar arasıdır. Zamanlama ve 2027’nin gerçekçi olup olmadığına ilişkin sonuç aşağıda 🧵👇