Konut Erişilebilirliği Zor Yoldan Geri Dönecek Mevcut evlerden daha düşük fiyata satılan yeni evler, ev sahiplerinden önce inşaatçıların piyasaya tepki vermesi gerektiği anlamına gelir. İnşaatçılar, inşaat kredileri, arsa maliyetleri, maaş ödemeleri ve satılmamış envanter taşır. Sonsuza dek bekleyemezler, bu yüzden fiyatları düşürür, metrekareyi azaltır ve konut faiz oranlarını düşürme teklifleri sunar. %3 veya %4 faiz oranına sahip mevcut ev sahipleri ise basitçe satmayı reddedebilir. Bu nedenle fiyat belirleme süreci, yeni inşaatlarda önce ortaya çıkarken, ikinci el fiyatlar sınırlı arz nedeniyle desteklenmeye devam eder. Karşılaştırma tamamen eşit değildir çünkü yeni evler giderek daha küçük olmakta ve daha düşük maliyetli bölgelerde yoğunlaşmaktadır. Yine de bu tersine dönüş önemlidir. Geçmişte yeni inşaatlara premium veren bir piyasa şimdi envanteri harekete geçirmek için indirimlere ihtiyaç duymaktadır. Konut Kredisi Talebi Çöktü Daha derin sinyal, konut kredisi faaliyetleridir. Satın alma başvuruları endeksi, uzun dönem ortalamasından yaklaşık %35, 2005 tepe seviyesinden ise yaklaşık %70 daha düşüktür. Başvuru hacmi, ABD nüfusunun neredeyse %29 daha büyük olmasına rağmen, son kez 1995 civarında görülen seviyelere doğru düşmüştür. Kişi başına ölçüldüğünde, satın alma başvuruları aktivitesi üç on yıl önceye göre yaklaşık %22 daha düşüktür. Pratik olarak, çok daha büyük bir ülke, kişi başına neredeyse dörtte bir azalmış konut kredisi başvurusu üretmektedir. Bu, ev sahibi olma ilgisinin eksikliği değildir. Bu, erişilebilirlik sorunudur. 1995 yılında konut kredi faiz oranları yaklaşık %7,5 ile %8 arasındaydı ancak ortalama yeni ev fiyatı yaklaşık 133.000 dolar idi. Bugün faiz oranları biraz daha düşükken, ev fiyatları üç katından fazla artmıştır. Aylık ödemeler, hane halkı gelirlerinden çok daha hızlı yükseldi, aynı zamanda peşinat, vergiler ve sigorta da kendi başlarına büyük engeller haline geldi. İşlem Hacmi Genellikle Fiyatlardan Önce Kırılır Geçmişteki desen, konut hacminin ev fiyatlarının tamamen ayarlanmasından önce zayıflamasıdır. Bu durum 2006-2008 arasındaki düşüşte gerçekleşti. Alıcılar önce kayboldu, envanter daha sonra birikti ve işsizlik arttıkça ve zorunlu satışlar arttıkça fiyatlar daha kararlı bir şekilde düştü. Bugün konut kredisi kilitlenmesi bu süreci geciktirmiştir. Düşük faiz oranına sahip ev sahipleri, piyasadan çıkarılmış durumda özelliklerini tutarak envanterin fiyatları temizlemek için yeterli düzeyde artmasını engelliyorlar. İnşaatçıların bu lüksü yoktur, bu yüzden onlar ilk olarak indirim yapmaktadırlar. Daha Düşük Faiz Oranlarının Yeterli Olmayabilir Nedeni Yalnızca daha düşük konut kredi faiz oranları, piyasadan ayrılan alıcıları geri getirebilir ve fiyatların altına yeni bir taban oluşturabilir. Gerçek erişilebilirlik hem daha düşük finansman maliyetlerini hem de gelire göre daha düşük ev fiyatlarını gerektirir. Bu kombinasyon genellikle ekonomi zayıflarken ortaya çıkar. Artan işsizlik, hane halkı oluşumunu azaltır, bazı ev sahiplerini zorunlu satışa zorlar ve kilitlenme etkisini kırmaktadır. Talep düşerken envanter artar. Konut kredi faiz oranları düşer çünkü büyüme ve enflasyon bozulmaktadır ancak kredi verme standartları sıkılaşır ve daha az kişi satın alma konusunda yeterince güvenli hisseder. Bu, konut döngüsünün acı verici tarafıdır. Evler ancak alıcılar daha az olunca erişilebilir hale gelir. En çok yararlananlar, düşüş sürecinde istihdamını, likiditesini ve kredi erişimini koruyan kişilerdir. Hormuz Boğazı İyileştirme Sürecini Hızlandırabilir Sürekli Hormuz Boğazı kesintisi bu süreci gecikmeli olarak şiddetlendirecektir. Daha yüksek petrol fiyatları, benzin, nakliye, havayolu, gıda ve üretim maliyetlerini artırır. Hane halkları serbest harcama gelirini kaybeder, işletmeler marjlarını daraltır ve istihdam yavaşlar. İlk aşamada enflasyon şoku, talebin zayıflamasına rağmen uzun vadeli getirileri ve konut kredi faiz oranlarını yüksek tutabilir. Daha sonra işsizlik artmaya devam ederse ve tüketim bozulursa, ekonomi temelde çöküşe uğradığı için faiz oranları düşecektir. Bu, erişilebilirliğe geri dönmek için en olası yoldur. Kolay ve acısız ucuz konut kredilerine dönüş değil; istihdamın zayıflaması, zorunlu arzın artması ve düşen faiz oranlarının herkesi korumak için geç kalmasıyla gerçekleşen bir resestir.