Çin’in, inşaat aşamasında olan birimler yerine tamamlanmış konutları satmak zorunda bırakma kararı, zaten sert olan mülk düşüşünü önemli ölçüde daha da kötüleştirecek. Goldman Sachs ekonomistleri, yeni düzenlemelerin onlarca yıldır sektörü ve dolayısıyla yerel hükümetleri canlandıran bir finansman mekanizmasını kısıtlayarak, arsa satış gelirlerinde %30'luk bir düşüş yaşanacağını öngörüyor.
Ön satışlar ve ilgili konut finansmanları tarihsel olarak geliştiricilerin inşaat sermayesinin yaklaşık %40'ını karşılamıştır. Bunları kaldırdığınızda, endüstrinin arsa satın alma ve yeni projeler inşa etme kapasitesi benzer oranda azalır.
Zaten serbest düşüşte olan bir piyasa
29-31 Ağustos civarında tanıtılan yeni kurallar, boşlukta ortaya çıkmadı. Çin'in emlak sektörü 2021'den beri düşüşte ve 2026 verileri, bir taban oluşmasının işareti göstermiyor.
2026 yılının ilk yedi ayında arsa satış gelirleri yıllık bazda %30,8 düştü. Ülkede genel olarak gayrimenkul geliştirme yatırımı aynı dönemde %19,2 azaldı.
2025 yılında, ön satışlar tüm yeni konut işlemlerinin yaklaşık %68'ini oluşturdu. Yeni düzenlemeler, dünyanın en büyük emlak pazarlarından birindeki hakim satış modelini etkisiz hale getirdi.
Goldman'ın ekonomistleri, tamamlanmış konutlarla ilgili zorunluluğun, geçmişte ön satışların sağladığı sermaye payını yansıtır şekilde, geliştiricilerin kısa vadeli yatırım kapasitesini yaklaşık %40 azaltacağını savunuyor.
Piyasalar hemen tepki verdi
CSI 300 Gayrimenkul Endeksi duyurudan sonra %4,7 düştü. Hong Kong'da listelenen geliştiriciler daha da kötü durumda kaldı; sektör endeksi %6,2 düştü.
Kazananlar, kaybedenler ve konsolidasyon oyunu
Her geliştirici aynı zorlukla karşı karşıya kalmaz. Daha ucuz finansmana ve daha güçlü bilançolara sahip devlet destekli firmalar, özel rakiplerin piyasadan çekilmesiyle piyasa payı kazanmak için konumlanmıştır.
Goldman Sachs'daki analistler de dahil olmak üzere analistler, düzenlemelerin sektörde birleşme sürecini hızlandıracağını bekliyor. Daha önce mevcut borçları hizmet etmede zorlanan küçük özel geliştiriciler, artık varlığını sürdürebilmek için daha da zorlu bir yol izliyor.
Pekin'in hesaplaması, geliştirici nakit akışından daha çok alıcı korumasını öncelikli hale getiriyor gibi görünüyor. Önceden satışlar, Çin'de uzun süredir tüketiciler için bir risk kaynağı olmuştur; alıcılar, daireleri tamamlanmadan yıllarca ödeme yapmış ve bazen asla teslim alamamıştır. 2021'deki Evergrande krizi, bu riskleri görmezden gelmenin imkânsız hale gelmesine neden oldu.
Mali yanıt sorusu
Toprak satış gelirlerinde azalma ve geliştirme yatırımlarında daralma ile birlikte, yerel hükümetler mevcut gelir akışları tarafından karşılanamayan artan defisitlerle karşı karşıya kalıyor. En olası tepki, Beijing'in mülk düşüşü sırasında tekrar tekrar başvurduğu özel tahvil emisyonunu artırma olacak.