Bitcoin, Gayrimenkule Girdi: %250 Teminat Oranı, Kripto Varlıklar Bankacılık Sistemine Bağlandı

Yazan: Boaz Sobrado

Çeviri: Chopper, Foresight News

On iki yıl önce, Vishal Garg, ev satın alma sorununu kendi deneyimiyle yaşadı ve o günden beri bir çözüm arayışındadır. “O zamanlar, ev bedelini ödemek için varlıklarımı satıp sermaye kazancı vergisi ödemek zorunda kaldım. Neden varlıkları teminat olarak verip nakit elde etmek zorunda kalmadım?” diye belirtti Better Home & Finance CEO’su röportajda.

Daha da zor olan, işlem sırasıdır. "Teklif verdikten sonra evi alamazsam ne olur?" Ancak emlakçı, satıcının teklifinizi ciddiye almaması durumunda nakit hazır olmanızı ister. Alıcılar, ev tekliflerinin kabul edilip edilmediğini öğrenmeden önce varlıklarını satmak ve vergi ödemek zorundadır.

Bu yıl Mart'ta, Better, Coinbase ile birlikte bir çözüm sundu. Kredi alanlar, Bitcoin veya USDC'yi teminat olarak vererek iki kredi alıyor: Birincisi Fannie Mae standartlarına uygun bir birinci teminat konut kredisi; ikincisi, evin ikinci teminatıyla birlikte, kripto varlıklarla teminatlı ve peşinat ödemesi için kullanılan bağımsız özel finansman kredisi. Aynı gün The Wall Street Journal, Fannie Mae'nin ilk kez kripto varlıklarla desteklenen konut kredilerini kabul ettiğini duyurdu. Haziranın başlarında, Michigan'ın Ann Arbor kentindeki 30 yaşlarında bir çift, bu modeldeki ilk krediyi aldı. Better, ürünün yazın resmi olarak piyasaya sürülmesinden önce rezervasyon listesindeki potansiyel kredi tutarının yaklaşık 250 milyon dolar olduğunu ve bu başvuranların %41'inin konut satın almak için yeterli nakit sahibi olmadığını açıkladı.

Kredi varlıklarının finansal alıcıları hakkında Garg, "Bu tür varlıklar bankaların yatırım standartlarını karşılar; birçok banka, bunları satın almak ve devralmak için sıraya girmiştir, bunlar arasında ABD'nin önde gelen büyük bankaları da yer alır." dedi. O, bunun dijital varlıkların resmi olarak banka sistemine entegre olmasının önemli bir kanalı olacağını düşünüyor.

Kolaylık oranı doğrudan ürünün hedef kitlesini belirler. Bitcoin质押 için %250 kolaylık oranı gereklidir; eğer ilk ödemeli kredi miktarı 100.000 dolar ise, 250.000 dolar değerinde bitcoin teminat olarak sunulmalıdır. USDC'nin kolaylık oranı ise %125'tir. Bu üründe marj çağrısı mekanizması bulunmamaktadır; bitcoin fiyatı düşse bile kredi şartları değişmez. Sadece borçlu 60 gün boyunca sürekli ödeme yapmazsa, varlık tahliyesi tetiklenir ve bu kural, standart uyumlu kredi kredileriyle aynıdır.

Bu mekanizma, "varlığa sahip ancak likidite eksikliği yaşayan" alıcılar için net bir mantıkla tasarlanmıştır. Emlak araştırma kuruluşu Redfin'in verilerine göre, son dönemde genç alıcıların %12,7'si başlangıç ödemesi için kripto varlıklarını kullanmıştır. Amerika Emlak Satıcıları Birliği verilerine göre, 2025 sonunda ilk ev alıcılarının yaş ortalaması tarihte en yüksek seviyeye ulaşacak ve 40 yaşına ulaşacaktır; ilk ev alıcılarının toplam alıcılar içindeki oranı ise tarihte en düşük seviyeye inerek %21 olacak. (Kredi Bankaları Birliği, bu değeri federal kredi veri kaynaklarına dayanarak sorgulamaktadır). Nüfus sayımı verilerine göre, bu yıl ikinci çeyrekte 35 yaş altı nüfusun ev sahibi oranı sadece %35,2'dir.

Kredi alanların sürekli sahip olduğu varlıklarla kredi vermek yeni bir model değildir. PayJoy ortak kurucusu ve CEO'su Doug Ricketts, "On The Margin" adlı podcast'te, akıllı telefonların konutlar gibi teminat rolü oynayabileceğini belirtti. “İlk yeniliklerimizden biri, telefonu teminat olarak ayarlamaktı; bir anlamda akıllı telefonlar, konut kredisi işlemlerindeki evlere denk gelmektedir.” PayJoy, Latin Amerika, Afrika ve Güney Asya'da kredi geçmişi zayıf olan kişiler için kredi hizmeti sunar; kullanıcılar ödeme yapamadığında cihazın işlevleri kilitlenir, bu da yaygın olarak dijital teminat modeli olarak bilinir.

Ricketts, teminat fiyatlandırma mantığına net bir sınır koyar: "Düşük gelirli gruplara kredi vermenin bir yolu, çok yüksek faizler almak, birçok kullanıcının vadesinde ödeme yapmamasına izin vermek ve az sayıda borçludan yüksek kazanç elde etmektir. Ancak bu, PayJoy'un yolunu temsil etmez." PayJoy kredileri, teknoloji tüketim kredisi alanında nadir görülen bir şekilde, tek seferlik sabit bir ücret alır ve devamlı faiz birikimi oluşturmaz.

30 Nisan'da yedi senatör, Federal Konut Finansman Ajansı (FHFA) Başkanı William Pulte'ye Better ve Coinbase'i açıkça adlandırarak, regülatörlerden "ilgili onayları iptal edip, devlet desteği alan kurumların kripto varlıkla ilgili riskleri üstlenmesini yasaklamalarını" talep eden bir mektup gönderdi. Mektup, Dick Durbin ve Elizabeth Warren tarafından öncülük edilerek, Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders ve Mazie Hirono tarafından imzalandı.

Senatörlerin öne sürdüğü temel gerekçe, Better'in risk kontrolüne yönelik kararlılığını temsil ettiğini iddia ettiği %250 teminat şartıdır. Mektupta şunlar yazmaktadır: “Bu mekanizma, ev alıcılarının kira tutarının 2,5 katına kadar değerindeki kripto varlıkları sunmalarını zorunlu kılar. Bu durum, kripto varlıkların yüksek riskli varlıklar olduğunu kabul etmektedir; ek olarak, ev alıcıları iki kredi için aynı anda faiz ödemek zorundadır.” Senatörler, kombinasyonlu finansman maliyetinin standart Fannie Mae konut kredisi faiz oranlarından en fazla 1,5 puan daha yüksek olabileceğini tahmin ederek uyarıda bulunmuşlardır: “Yüksek maliyet, borçluların krediyi doğrudan ödemesini bırakmasına neden olabilir ve sonunda kayıplar ABD vergi mükellefleri tarafından taşınabilir.” Onlar, düzenleyici kurumların 30 Mayıs'tan önce yanıt vermesini talep ettiler, ancak Federal Konut Finansman Ajansı hâlâ açık bir yanıt vermemiştir.

Alys Cohen, Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi ve Corey Frayer, Amerika Tüketici Birliği, Haziran'da daha radikal bir görüş paylaşan bir yorum makalesi yayımladı: Federal hükümet, 2008 ev rehin alma krizine yol açan hataları tekrarlayabilir. İkisinin sonucu, bu tüketiciye yönelik bir finansal yenilik değil, bir felaketin tetikleyicisi.

Piyasa koşulları bu işi de gölgelemektedir. Bitcoin, geçen yıl Ekim'de yaklaşık 123.000 dolarlık bir zirveye ulaşırken, bu yıl Şubat'ta fiyat 62.800 dolar seviyesine geriledi ve tüm Temmuz boyunca 60.000 dolar aralığında dalgalanmaya devam etti; fiyat, zirvenin sadece yarısına indi.

Bitcoin sadece başlangıçtır. “Şu anda Bitcoin ve USDC’yi destekliyoruz; ileride SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon gibi şirketlerin hisse senedi token’larını da dahil olmak üzere çeşitli ana akım tokenleştirilmiş varlıkları entegre etmeyi planlıyoruz.” diye belirtti Garg. Proje, likiditeye ve kurumsal ilgiye sahip olan varlıklar seçerek meme token’larını desteklemeyecek; Ethereum ve Solana bir sonraki listelenecek varlıklar olacak.

Daha ileri bir fikri var: Ebeveynler, emeklilik hesapları varlıklarını质押 ederek çocuklarının ev almasına yardımcı olabilir; bu, kripto varlık emeklilik sektörüyle uyumlu bir yönü vardır. Gelecekte ev almak isteyenler, sadece konutun fotoğrafını çekecek ve yazılım tüm süreci tamamlayacak. "AI akıllı ajanlar, Better platformunda ev alım başvurularını gönderecek ve otomatik olarak teklif üst sınırını hesaplayacak. Uzun vadede, sıradan insanlar mülk payları tutabilecek ve farklı evler arasında esnek bir şekilde değişim yapabilecek. Şu anda bu işin hayata geçirilmesini engelleyen tek şey, karmaşık işlem sürtünmeleridir."

Bu fikrin temelinde, gençlerin varlık dağıtım eğilimleri hakkındaki bir değerlendirme yer alıyor. "Günümüz gençlerinin, enflasyona karşı koruma sağlayabilen ve konut fiyatlarındaki artıştan pay alabilecek varlıklara yetersiz sahip olmaları."

Tokenize edilmiş hisse senedi iş modeli, token sahipliğinin hangi yasal haklara sahip olduğunu henüz net olmayan bir sorunla karşı karşıya: Günümüzde, "her şeyin tokenize edilmesi" kategorisi bu sorunla yaygın olarak mücadele ediyor. Tessera'nın kurucusu ve CEO'su Chan Ahn, On The Margin adlı podcast'te, şirketin Şubat'ta SpaceX tokenize edilmiş ürünü sunduğunu açıkladı. İş modelinin özelliklerini açıkça belirtti: "Platformun KYC sürecini kasıtlı olarak sağlamadık, bu bir eksiklik değil." Projenin amacı, erişim engellerini azaltmak — özel piyasa uzun süredir karmaşık prosedürler, yüksek minimum yatırım sınırları ve coğrafi kısıtlamalarla %99,9 oranındaki sıradan yatırımcıları dışarıda bırakıyor.

Kula ortak kurucusu Chris Turner, aynı podcast'te, çoğunlukla tokenleştirilmiş varlıkların, altta yatan varlığa doğrudan sahip olmak yerine, sadece sözleşmede varlık getirisi hakkına sahip olduğunu belirtti; diğer model ise tokenin kendisinin varlık olmasını sağlar, token sahibi olmak altta yatan varlığa sahip olmakla eşdeğerdir. İkisi arasında temel bir fark vardır. Hipotek onay görevlileri için, teminat değerlemesi yaparken eldeki hak türünü ayırt etmek zorundadırlar.

Aynı zamanda, Better finansman kanallarını yeniden yapılandırıyor. Şirket, bu yıl Şubat'ta Framework Ventures ile iş birliği yaptı ve sabit değerli kripto para ekosistemi Sky üzerinden en fazla 500 milyon dolarlık finansman sağlayacak. Framework Ventures aynı zamanda 45 milyon dolar yatırım yaparak yaklaşık %10 hisse edinmiş oldu. Better, bu düzenlemenin sermaye maliyetini 100 baz puanın üzerinde düşüreceğini tahmin ediyor. Şirket, tokenize finansmanın hayata geçirilmesiyle müşterilerin kredi faizlerini %6'nın altında, sektördeki genel faiz oranlarının üzerindeki %6'nın altına çekebileceğini belirtiyor.

Şirketin finansman maliyetini düşürmesi acil gerekliliktedir. Birinci çeyrekte Better'in kredi verme hacmi 1,64 milyar ABD doları olup, bir önceki yılın aynı dönemine göre %89 artış göstermiş; gelir 47,5 milyon ABD doları olmuştur, ancak hâlâ yaklaşık 70 milyon ABD doları zarar vermiştir. Şirket 2016 yılından beri toplamda 110 milyar ABD dolarından fazla kredi vermiştir; Aralık 2021'de çevrimiçi bir toplantı ile tek seferde 900 kişiyi işten çıkarmıştır ve yıllardır Garg, bu olayla ilgili dışarıdan gelen eleştirilerle karşı karşıyadır.

Yüksek baskılar, bu alana olan kararlılığını zayıflatmadı. "En kötü senaryo, ürünün piyasaya sürülmesinden sonra kimse ilgi göstermemek olurdu, ancak gerçek durum böyle değil." Sektörün geleceği hakkında şöyle dedi: "Geleceği sadece hayal etmek yerine, geleceği kendi ellerinizle yaratmak daha önemlidir."