Better ve Coinbase, Düzenleyici Gözlem Altında Kripto Destekli Konut Kredilerini Başlattı

Yazan: Boaz Sobrado

Chopper, Foresight News

On yıl önce, Vishal Garg, ev satın alma sorununu kendi deneyimiyle yaşadı ve o günden beri bir çözüm aramaktadır. “O zamanlar, ev bedelini ödemek için varlıklarımı satıp sermaye kazancı vergisi ödemek zorunda kaldım. Neden varlıkları teminat olarak verip doğrudan nakit elde etmek zorunda kalmadım?” diye belirtti Better Home & Finance CEO’su röportajda.

Daha da zor olan, işlem sıralamasıdır. "Teklif verdikten sonra evi alamazsam ne olur? Ancak emlakçı, satıcının teklifinizi ciddiye almaması durumunda nakit hazır olmanızı ister. Alıcılar, ev tekliflerinin kabul edilip edilmediğini öğrenmeden önce varlıklarını satıp vergi ödemek zorundadır."

Bu yıl Mart'ta, Better, Coinbase ile birlikte bir çözüm sundu. Kredi alanlar, Bitcoin veya USDC'yi teminat olarak vererek iki kredi alıyor: biri Fannie Mae standartlarına uygun bir birinci ipotek kredisi; diğeri, evin ikinci ipotek hakkı ile birlikte, kripto varlıklarla teminatlı ve peşinat ödemesi için kullanılan bağımsız özel finansman kredisi. The Wall Street Journal aynı gün, Fannie Mae'nin ilk kez kripto varlıklarla desteklenen ipotek kredilerini kabul ettiğini bildirdi. Haziranın başlarında, Michigan'ın Ann Arbor kentindeki 30 yaşlarında bir çift, bu modeldeki ilk krediyi aldı. Better, ürünün yazın resmen piyasaya sürülmesinden önce rezervasyon listesindeki potansiyel kredi tutarının yaklaşık 250 milyon dolar olduğunu ve bu başvuruların %41'inin ev satın almak için yeterli nakit sahibi olmadığını açıkladı.

Kredi varlıklarının finansman alıcıları hakkında Garg, “Bu tür varlıklar bankaların yatırım standartlarına uygun; birçok banka, bunları satın almak ve devralmak için sıraya girmiş durumda, bunlar arasında ABD'nin önde gelen büyük bankaları da bulunuyor.” dedi. O, bunun dijital varlıkların resmi olarak banka sistemine entegre olmasının önemli bir kanalı olacağını düşünüyor.

Kolateral oranı, ürünün hedef kitlesini doğrudan belirler. Bitcoin质押 için %250 kolateral gereklidir; eğer ilk ödemeli kredi tutarı 100.000 ABD dolarıysa, 250.000 ABD doları değerinde bitcoin kolateral olarak gereklidir. USDC için kolateral oranı %125'tir. Bu üründe marj çağrısı mekanizması bulunmamaktadır; bitcoin fiyatı düşse bile kredi şartları değişmez. Varlıkların tahliyesi, borçlunun 60 gün boyunca sürekli ödeme yapmaması durumunda aktif hale gelir ve bu kriterler, standart uyumlu kredi konut kredileriyle aynıdır.

Bu mekanizma, "varlığa sahip ancak likidite eksikliği yaşayan" alıcılar için net bir mantıkla tasarlanmıştır. Emlak araştırma kuruluşu Redfin'in verilerine göre, son dönemde genç alıcıların %12,7'si başlangıç ödemesini sağlamak amacıyla kripto varlıklarını kullanmıştır. Amerika Emlak Satıcıları Birliği verilerine göre, 2025 sonunda ilk ev alıcılarının yaş ortalaması tarihte en yüksek seviyeye çıkacak ve 40 yaşına ulaşacak; ilk ev alıcılarının toplam alıcılar içindeki oranı ise tarihte en düşük seviyeye inerek %21'e düşecektir. (Kredi Bankacılığı Birliği, bu değeri Federal Kredi Veri Kaynakları nedeniyle tartışmaktadır). Nüfus Sayımı verilerine göre, bu yıl ikinci çeyrekte 35 yaş altı grubunun konut sahipliği oranı yalnızca %35,2'dir.

Kredi alanların sürekli sahip olduğu varlıklarla kredi vermek yeni bir model değildir. PayJoy ortak kurucusu ve CEO'su Doug Ricketts, “On The Margin” adlı podcast’te, akıllı telefonların ev gibi bir teminat rolü oynayabileceğini belirtti. “İlk yeniliklerimizden biri, telefonu teminat olarak ayarlamaktı; bir anlamda akıllı telefon, konut kredisi işlemlerindeki eve denk gelmektedir.” PayJoy, Latin Amerika, Afrika ve Güney Asya’da kredi geçmişi zayıf olan kişilere kredi hizmeti sunar; kullanıcılar ödeme yapamadığında cihazın işlevleri kilitlenir, bu da yaygın olarak dijital teminat modeli olarak bilinir.

Ricketts, teminat fiyatlandırma mantığına net bir sınır koyar: “Düşük gelirli gruplara kredi vermenin bir yolu, çok yüksek faizler almak, büyük sayıda kullanıcının ihlal etmesine izin vermek ve az sayıda borçludan yüksek kazanç elde etmektir. Ancak bu, PayJoy’un yolunu değil.” PayJoy kredileri, teknoloji tüketim kredisi alanında nadir görülen bir şekilde, tek seferlik sabit bir ücret alır ve devamlı birikimli faiz üretmez.

30 Nisan'da yedi senatör, Federal Konut Finansman Ajansı (FHFA) Başkanı William Pulte'ye bir mektup göndererek Better ve Coinbase'i açıkça adlandırarak, düzenleyici kurumdan "ilgili onayları iptal edip, hükümet desteği alan kuruluşların kripto varlıklarla ilgili riskleri üstlenmesini yasaklamayı" talep etti. Mektup, Dick Durbin ve Elizabeth Warren tarafından öncülük edilerek imzalandı ve imza sahipleri arasında Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders ve Mazie Hirono yer alıyor.

Senatörlerin öne sürdüğü temel gerekçe, Better'in risk kontrolüne yönelik kararlılığını temsil ettiğini iddia ettiği %250 teminat koşuludur. Mektupta şunlar yazmaktadır: “Bu mekanizma, alıcıların kredi başvurusu için kira tutarının en fazla 2,5 katı değerinde kripto varlık sunmasını zorunlu kılmaktadır. Bu durum, kripto varlıkların yüksek riskli varlıklar olduğunu kabul etmektedir; ek olarak, alıcılar iki kredi için aynı anda faiz ödemek zorundadır.” Senatörler, kombinasyon kredi maliyetinin standart Fannie Mae konut kredisi faiz oranlarından en fazla %1,5 daha yüksek olabileceğini tahmin ederek uyarıyorlar: “Yüksek maliyet, borçluların krediyi tamamen terk etmesine neden olabilir ve sonunda kayıplar ABD vergi mükellefleri tarafından taşınabilir.” Onlar, düzenleyici kurumların 30 Mayıs'tan önce yanıt vermesini talep ettiler, ancak Federal Konut Finansman Ajansı hâlâ açık bir yanıt vermemiştir.

6 ayında Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi Alys Cohen ve Amerika Tüketici Birliği Corey Frayer, daha radikal bir görüş ortaya koyan bir yorum makalesi yayımladı: Federal hükümet, 2008 ev tahliye krizine yol açan hataları tekrarlayabilir. İkisinin sonucuna göre, bu tüketiciye yönelik bir finansal yenilik değil, bir felaketin tetikleyicisidir.

Piyasa koşulları bu işi de gölgelemektedir. Bitcoin, geçen yıl Ekim'de yaklaşık 123.000 dolarlık bir zirveye ulaşmış, bu yıl Şubat'ta fiyat 62.800 dolar seviyesine gerilemiş ve tüm Temmuz boyunca 60.000 dolar aralığında dalgalanmıştır; fiyat, zirvenin sadece yarısı kalmıştır.

Bitcoin sadece başlangıçtır. "Şu anda Bitcoin ve USDC'yi destekliyoruz; ileride SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon gibi şirketlerin hisse senedi token'larını da dahil olmak üzere çeşitli ana akım tokenleştirilmiş varlıkları entegre etmeyi planlıyoruz," diye belirtti Garg. Proje, meme coin'leri desteklemeyecek; bunun yerine likiditeye ve kurumsal ilgiye sahip olan varlıkları seçecektir. Ethereum ve Solana, sonraki serbest bırakma listesinde yer alacaktır.

Daha ileri bir fikri var: Ebeveynler, emeklilik hesaplarındaki varlıkları kilitleyerek çocuklarının ev almasına yardımcı olabilir; bu, kripto varlık emeklilik sektörüyle uyumlu bir yönü vardır. Gelecekte ev almak isteyenler, sadece konutun fotoğrafını çekecek ve yazılım tüm süreci otomatikleştirecek. "AI akıllı ajanlar, Better platformu üzerinden ev alım başvurularını gönderecek ve teklif üst sınırını otomatik olarak hesaplayacak. Uzun vadede, sıradan insanlar mülk payları tutabilir ve farklı evler arasında esnek bir şekilde değişim yapabilirler. Şu anda bu fikrin uygulanmasında tek engel, karmaşık işlem sürtünmeleridir."

Bu fikrin temelinde, gençlerin varlık dağıtım eğilimleri hakkında yapılan bir değerlendirme yer alıyor. «Günümüz gençleri, enflasyona karşı koruma sağlayabilen ve konut fiyatlarındaki artıştan pay alabilecek varlıklardan yoksunlar.»

Tokenize edilmiş hisse senedi iş modeli, token sahipliğinin hangi yasal hakları içerdiğini henüz net olmayan bir sorunla karşı karşıya: Şu anda, "her şeyin tokenize edilmesi" yarışması bu sorunla yaygın olarak mücadele ediyor. Tessera'nın kurucusu ve CEO'su Chan Ahn, "On The Margin" adlı podcast'te, şirketin Şubat'ta SpaceX tokenize ürünü sunduğunu açıkladı. İş modelinin özelliklerini açıkça belirtti: "Platformun KYC sürecini kasıtlı olarak kaldırması bir hata değil." Projenin amacı, erişim engellerini düşürmek — özel piyasa uzun zamandır karmaşık prosedürler, yüksek minimum yatırım sınırları ve coğrafi kısıtlamalarla %99,9 oranındaki normal yatırımcıları dışarıda bırakıyor.

Kula ortak kurucusu Chris Turner, aynı podcast'te, çoğu tokenize edilmiş varlığın, altta yatan varlığa doğrudan sahip olmak yerine, sadece sözleşme düzeyinde varlık getirisi hakkına sahip olduğunu; diğer model ise token'in kendisinin varlık olmasını sağlar, token sahibi olmak altta yatan varlığa sahip olmakla eşdeğerdir. İkisi arasında temel bir fark vardır. Hipotek onay görevlileri için, teminat değerlemesi yaparken eldeki hak türünü ayırt etmek zorundadırlar.

Aynı zamanda, Better finansman kanallarını yeniden yapılandırıyor. Bu yıl Şubat'ta şirket, Framework Ventures ile iş birliği yaptı ve sabit değerli kripto para birimi ekosistemi Sky üzerinden en fazla 500 milyon dolarlık finansman sağlayacak. Framework Ventures aynı zamanda 45 milyon dolar yatırım yaparak yaklaşık %10 hisse edinmiş oldu. Better, bu düzenleme sayesinde sermaye maliyetini 100 baz puanın üzerinde düşürebileceğini tahmin ediyor. Şirket, tokenizasyon tabanlı finansmanın hayata geçirilmesiyle müşterilerin kredi faizlerini %5'in altına çekebileceğini, sektördeki genel faiz oranlarının ise %6'nın üzerinde olduğunu belirtiyor.

Şirketin finansal maliyetlerini düşürmesi acil gerekliliktedir. Birinci çeyrekte Better'in kredi verme hacmi 1,64 milyar ABD doları olup, bir önceki yılın aynı dönemine göre %89 artış gösterdi ve gelir 47,5 milyon ABD doları oldu; ancak hâlâ yaklaşık 70 milyon ABD doları zarar verdi. Şirket 2016 yılından beri toplamda 110 milyar ABD dolarından fazla kredi verdi; Aralık 2021'de çevrimiçi bir toplantı ile tek seferde 900 kişiyi işten çıkarttı ve yıllarca Garg, bu olayla ilgili dışarıdan gelen eleştirilere karşı mücadele etti.

Yüksek baskılar, bu alana olan inancını zayıflatmadı. "En kötü senaryo, ürünün piyasaya sürülmesinden sonra kimse ilgi göstermemesi ama gerçeklik böyle değil." Sektörün geleceği hakkında şunu söyledi: "Geleceği sadece hayal etmek yerine, geleceği kendi ellerinizle yaratmak daha önemlidir."