https://t.co/G8vEQTjck8 Думал купить недвижимость в Дубае, но передумал. #переездзарубеж #Дубай #НоваяЗеландия Океанский подкаст зарубежного папы — расшифровка мира #AIкраткоеизложение Сейчас ли лучшее время для покупки недвижимости в Дубае? Падение из-за войны в Иране и структурные риски рынка 🔳 Вывод: нет необходимости спешить с инвестициями в недвижимость Дубая Автор утверждает, что инвесторам, не планирующим жить в Дубае, нет смысла покупать недвижимость сейчас. Возможно, коррекция цен, вызванная войной, только началась, и следует опасаться дальнейшего падения. 🔳 92% населения Дубая — иностранцы По данным автора, 92% населения Дубая — иностранцы, а местные жители составляют лишь 8%. Многие приезжают ради экономических преимуществ — налоговых льгот и визовых режимов — и при ухудшении условий легко покидают страну. 🔳 Недвижимость Дубая уязвима к спекулятивным потокам капитала Автор сравнивает структуру рынка, при которой люди и капитал концентрируются при благоприятных условиях и стремительно уходят при ухудшении обстановки, с «саранчовой башней». Если богатые инвесторы начнут выводить капитал, это повлияет и на занятость, и на спрос на жилье. 🔳 Падение индекса недвижимости на 30% — это не то же самое, что падение цен на реальные объекты Падение почти на 30% за две недели произошло в индексе акций недвижимости DFM, состоящем из акций застройщиков. По словам автора, реальное падение цен на недвижимость составило лишь около 4–7%, и эти показатели нельзя смешивать. 🔳 Ухудшение рынка недвижимости проявляется позже, чем на фондовом рынке Автор отмечает, что в первом квартале 2026 года количество сделок с недвижимостью выросло на 5,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а общая сумма сделок — на 23,4%. Однако, поскольку рынок недвижимости корректируется медленнее, рано делать выводы о его устойчивости только на основе текущих данных. 🔳 Опасения снижения числа авиарейсов и ухудшения условий привлечения капитала Автор указывает на сокращение авиарейсов на 68%, обсуждение эвакуации сотрудников финансовыми учреждениями и кризисное состояние шести облигаций застройщиков, подчеркивая накопление давления на рынок. 🔳 Был риск пузыря на рынке недвижимости еще до войны По данным глобального индекса пузырей недвижимости UBS 2025 года, Дубай поднялся с 14-го на 5-е место. За последние пять лет цены на недвижимость выросли более чем на 50%, и еще до войны отмечалась их завышенность. 🔳 Прошлые восстановления после крахов не гарантируют повторения в этот раз Во время финансового кризиса 2008 года цены упали на 50–60%, а восстановление заняло 4–5 лет. Во время пандемии цена упала примерно на 10% и восстановилась за полтора года. Однако сейчас коррекция происходит с завышенного уровня, и нет гарантии, что она пройдет по тому же сценарию. 🔳 Рост предложения новых объектов в 2026 году также станет фактором падения В 2026 году планируется завершить строительство около 120 000 новых единиц жилья. При ослаблении спроса из-за войны рост предложения может усугубить дисбаланс спроса и предложения и оказывать давление на цены. ListItemIcon Снижение доверия к безопасности — долгосрочный риск Автор приводит в пример Бейрут в Ливане, пережившем гражданскую войну: города, потерявшие репутацию безопасности, требуют длительного времени для восстановления рынка недвижимости. Если Дубай потеряет репутацию безопасного места для жизни, восстановление может затянуться. ListItemIcon Риски недвижимости различаются по районам Рынки с преобладанием долгосрочных жителей и рынки, зависящие от краткосрочных инвестиций, имеют разную стабильность. Автор признает различия по районам, но подчеркивает, что структурный риск — зависимость от иностранного населения — сохраняется во всем рынке. ListItemIcon При принятии решения об инвестициях важны цель проживания и реальная доступность цен Автор приходит к выводу: если вы не планируете жить в Дубае, нет необходимости инвестировать в нестабильный рынок. На данный момент достаточной привлекательности по ценам не наблюдается; следует наблюдать за коррекцией цен и изменениями спроса и предложения.
