6,3% ипотечные ставки, жесткая доступность и цены на жилье продолжают расти. Это рынок жилья в 2026 году — и именно поэтому прогнозы о крахе постоянно не оправдываются. Поверхностный анализ очевиден: ипотечные ставки по-прежнему находятся на уровне 6,3%, по данным Freddie Mac, трехлетняя фиксированная ставка составляет 6,30% на 16 апреля. Доступность по-прежнему плохая: Redfin оценивает, что типичному покупателю необходимо около 111 000 долларов дохода, чтобы позволить себе типичный дом, в то время как средний домохозяйство зарабатывает около 86 000 долларов. Тем не менее, цены не падают. NAR сообщает, что медианная цена существующего жилья в марте выросла на 1,4% в годовом выражении до 408 800 долларов, а Redfin фиксирует рост национальных цен на 1,2% в марте. В этом вся загадка. Этот рынок не поддерживается здоровой доступностью. Он поддерживается механизмами дефицита. Во-первых, эффект «блокировки» по-прежнему реален. Данные Redfin показали, что только 21% домовладельцев с ипотекой имеют ставки выше 6%, что означает, что большинство владельцев по-прежнему находятся ниже текущих рыночных ставок. Домовладелец с ипотечной ставкой 3% или 4% — это не обычный продавец. Он является узким местом в предложении. Во-вторых, предложение улучшилось, но все еще не избыточно. NAR оценил запасы существующего жилья в марте в 1,36 миллиона единиц, или 4,1 месяца предложения, и прямо назвал запасы основным ограничением. Это важно, потому что плохая доступность может снизить объемы сделок без снижения цен, если предложение не освобождается. В-третьих, спрос ослабел, но не исчез. Redfin зафиксировала рост продаж домов на 1,5% в годовом выражении в марте, а NAR показало снижение продаж существующего жилья всего на 1% в годовом выражении, несмотря на шок платежей. Это не бум. Это также не капитуляция. В-четвертых, это не 2008 год. Данные Urban Institute о кредитах показывают, что уровень допустимого кредитного риска значительно ниже докризисного уровня, что означает, что сегодняшняя база заемщиков — это не та слабая по кредитной истории и чрезмерно закредитованная структура, которая рухнула в прошлом цикле. Ошибка заключается в предположении, что недоступность автоматически означает крах. Это не так. Недоступность плюс избыточное предложение вызывает крах. Недоступность плюс принудительная продажа вызывает крах. Недоступность плюс дефицит предложения просто замораживает рынок. Итог: рынок жилья не силен; он страдает от дефицита предложения, заблокирован ставками и крайне малоликвиден. Вот почему цены могут оставаться устойчивыми, даже когда опыт покупателя кажется сломанным.