Keputusan China untuk memaksa pembangun menjual rumah yang telah siap, bukan unit yang masih dalam pembinaan, akan menjadikan kemerosotan hartanah yang sudah kejam menjadi lebih buruk lagi. Ekonom Goldman Sachs meramalkan penurunan 30% dalam pendapatan jualan tanah kerana peraturan baharu itu menghentikan mekanisme pembiayaan yang telah mengekalkan sektor ini, dan dengan itu kerajaan tempatan, tetap beroperasi selama berpuluh-puluh tahun.
Penjualan pra dan pembayaran hipotek yang berkaitan secara sejarah merangkumi kira-kira 40% modal pembinaan pembangun. Ambil itu pergi, dan keupayaan industri untuk membeli tanah dan membina projek baharu menyusut dengan margin yang sebanding.
Pasar yang sudah dalam kejatuhan bebas
Peraturan baharu, yang diperkenalkan sekitar 29-31 Ogos, tidak datang secara tiba-tiba. Sektor hartanah China telah menurun sejak 2021, dan nombor-nombor dari 2026 tidak menunjukkan tanda-tanda penapak sedang terbentuk.
Pendapatan jualan tanah turun 30.8% secara tahunan dalam tujuh bulan pertama tahun 2026. Pelaburan pembangunan hartanah secara nasional turun 19.2% dalam tempoh yang sama.
Pada tahun 2025, pra-penjualan menyumbang kira-kira 68% daripada semua transaksi rumah baru. Peraturan baharu ini secara berkesan membongkar model penjualan yang dominan di salah satu pasaran hartanah terbesar di dunia.
Ekonom Goldman berhujah bahawa mandat rumah siap akan mengurangkan kapasiti pelaburan pembangun dalam jangka pendek sebanyak kira-kira 40%, seiring dengan peratusan modal yang sebelumnya disediakan oleh jualan pra.
Pasar bertindak segera
Indeks Harta Benda CSI 300 turun 4.7% selepas pengumuman tersebut. Pembangun yang disenaraikan di Hong Kong berbuat lebih buruk, dengan indeks sektor turun 6.2%.
Pemenang, pecundang, dan permainan konsolidasi
Tidak semua pembangun menghadapi penghakiman yang sama. Syarikat yang disokong kerajaan dengan akses kepada pembiayaan yang lebih murah dan neraca yang lebih kuat berada dalam kedudukan untuk mendapatkan bahagian pasaran apabila pesaing swasta ditekan keluar.
Analis, termasuk yang berada di Goldman Sachs, mengharapkan peraturan tersebut akan mempercepat konsolidasi dalam sektor ini. Pembangun swasta kecil, banyak di antaranya sudah kesulitan membayar utang yang ada, kini menghadapi tantangan yang lebih berat untuk tetap solven.
Kalkulasi Beijing nampaknya mengutamakan perlindungan pembeli berbanding arus tunai pembangun. Pra-penjualan telah lama menjadi sumber risiko pengguna di China, di mana pembeli membayar untuk unit kediaman bertahun-tahun sebelum siap dan kadang-kadang tidak menerimainya sama sekali. Krisis Evergrande pada 2021 menjadikan risiko-risiko ini mustahil untuk diabaikan.
Soalan tindakan fiskal
Dengan pendapatan daripada jualan tanah yang menurun dan pelaburan pembangunan yang menyusut, kerajaan tempatan menghadapi kekurangan yang semakin melebar yang tidak dapat ditanggung oleh aliran pendapatan sedia ada. Tindakan paling mungkin melibatkan peningkatan penerbitan ikatan khas, alat yang telah digunakan Beijing berulang kali semasa kemunduran hartanah.