Bitcoin Memasuki Harta Tanah: Kadar Jaminan 250%, Aset Kripto Dikaitkan dengan Sistem Perbankan

Ditulis oleh Boaz Sobrado

Diterjemahkan oleh: Chopper, Foresight News

Dua belas tahun lalu, Vishal Garg mengalami secara langsung kesukaran membeli rumah, dan sejak itu terus mencari penyelesaian. “Pada masa itu, saya sedar bahawa saya perlu menjual aset, membayar cukai keuntungan modal, dan menukarnya kepada tunai untuk membayar rumah. Mengapa tidak boleh hanya menjaminkan aset, tanpa perlu menukarnya kepada tunai?” kata Ketua Eksekutif Better Home & Finance itu dalam temu bual.

Lebih rumit lagi ialah urutan proses transaksi. "Bagaimana jika selepas menawar, anda gagal mendapatkan rumah itu? Tetapi ejen hartanah akan meminta anda bersedia dengan wang tunai, jika tidak, penjual tidak akan mempertimbangkan tawaran anda dengan serius. Pembeli rumah dipaksa menjual aset dan membayar cukai sebelum mengetahui sama ada tawaran pembelian mereka diterima."

Pada Mac tahun ini, Better bekerjasama dengan Coinbase untuk melancarkan penyelesaian. Peminjam menjaminkan Bitcoin atau USDC untuk mendapatkan dua pinjaman: satu pinjaman hipotek tingkat pertama yang memenuhi piawaian Fannie Mae; dan satu pinjaman pembiayaan peribadi yang berasingan untuk membayar bayaran pendahulu, dijamin dengan aset kripto bersama dengan hak cipta kedua atas rumah. Pada hari yang sama, Wall Street Journal melaporkan bahawa Fannie Mae menerima pinjaman hipotek yang disokong aset kripto untuk pertama kalinya. Pada awal Jun, pasangan berusia awal 30-an dari Ann Arbor, Michigan, menyelesaikan pinjaman pertama di bawah model ini. Better mengungkapkan bahawa sebelum pelancaran rasmi produk pada musim panas, senarai tempahan mewakili skala pinjaman berpotensi sebanyak $250 juta, di mana 41% pemohon tidak memiliki cukup tunai untuk membayar bayaran pendahulu pembelian rumah.

Mengenai penerima dana untuk aset pinjaman, Garg berkata: "Aset-aset ini memenuhi piawaian pelaburan bank, dan pelbagai bank telah beratur untuk membeli dan menerima pinjaman-pinjaman ini, termasuk bank-bank besar terkemuka di Amerika Syarikat." Beliau percaya bahawa ini akan menjadi saluran penting untuk menghubungkan aset digital secara rasmi kepada sistem perbankan.

Nisbah jaminan secara langsung menentukan kelompok pengguna yang sesuai untuk produk ini. Untuk menggadaikan Bitcoin, syarat nisbah jaminan ialah 250%; jika jumlah pinjaman pertama ialah USD100,000, maka diperlukan Bitcoin bernilai USD250,000 sebagai jaminan. Nisbah jaminan untuk USDC yang stabil harganya ialah 125%. Produk ini tidak mempunyai mekanisme tambahan jaminan, dan penurunan harga Bitcoin tidak akan mengubah syarat pinjaman hipotek. Hanya apabila peminjam gagal membayar secara berterusan selama 60 hari, aset akan dinyatakan sebagai jualan, dengan standard yang sama seperti pinjaman hipotek komplian biasa.

Mekanisme ini direka dengan logik yang jelas, khusus untuk pembeli rumah yang memiliki aset mencukupi tetapi kekurangan dana likuid. Data daripada agensi penyelidikan hartanah Redfin menunjukkan bahawa baru-baru ini, 12.7% pembeli rumah muda telah menggunakan aset kripto untuk mengumpul bayaran pendahuluan. Menurut data Asosiasi Agen Hartanah Amerika Syarikat, pada akhir 2025, median umur pembeli rumah pertama kali akan mencapai rekod tertinggi iaitu 40 tahun, manakala peratusan pembeli rumah pertama kali terhadap jumlah keseluruhan pembeli akan mencapai rekod terendah iaitu hanya 21%. (Asosiasi Perbankan Pembiayaan Perumahan mempersoalkan nilai ini berdasarkan data pinjaman perkerajaan). Data Sensus menunjukkan bahawa kadar kepemilikan rumah bagi kumpulan di bawah 35 tahun pada suku kedua tahun ini hanya 35.2%.

Menggunakan aset yang terus-menerus dipegang oleh peminjam sebagai jaminan pinjaman bukanlah model yang baru. Doug Ricketts, salah seorang pendiri bersama dan CEO PayJoy, dalam podcast "On The Margin" menyatakan bahawa telefon pintar boleh berfungsi seperti jaminan hartanah. "Inovasi awal kami ialah menjadikan telefon sebagai jaminan; dalam beberapa segi, telefon pintar setara dengan hartanah dalam perniagaan hipotek." PayJoy menyediakan perkhidmatan pinjaman kepada individu di Amerika Latin, Afrika, dan Asia Selatan yang mempunyai rekod kredit lemah, dan apabila pengguna gagal membayar, fungsi peranti akan dikunci—iaitu model jaminan digital yang dikenali secara umum.

Ricketts mempunyai garis panduan yang jelas mengenai logika penilaian jaminan: "Memberi pinjaman kepada kalangan berpendapatan rendah, satu model ialah mengenakan faedah yang sangat tinggi, membiarkan ramai pengguna gagal bayar, dan bergantung kepada beberapa peminjam untuk mendapat keuntungan tinggi. Tetapi ini bukan jalan yang diambil oleh PayJoy." Pinjaman PayJoy hanya mengenakan caj tetap sekali sahaja, tanpa faedah berterusan yang bertambah, yang sangat jarang ditemui dalam bidang kredit penggunaan teknologi.

Pada 30 April, tujuh orang senator menulis surat kepada ketua Agensi Pembiayaan Perumahan Persekutuan (FHFA), William Pulte, secara khusus menyebut Better dan Coinbase, meminta agensi pengawas untuk "menarik balik kelulusan berkaitan dan melarang perusahaan yang disokong kerajaan mengambil risiko yang berkaitan dengan aset kripto." Surat itu ditandatangani oleh Dick Durbin dan Elizabeth Warren, dengan penyokong termasuk Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders, dan Mazie Hirono.

Alasan utama yang diajukan oleh para senator ialah syarat jaminan 250% yang Better menyatakan mewakili ketahanan pengurusan risiko. Surat tersebut menulis: "Mekanisme ini memerlukan pembeli rumah untuk menyediakan aset kripto bernilai hingga 2.5 kali ganda jumlah bayaran awal untuk memenuhi kelayakan pinjaman. Ini sendiri mengakui bahawa aset kripto merupakan aset berisiko tinggi; selain itu, pembeli rumah perlu membayar faedah untuk dua pinjaman secara serentak." Pasukan senator menganggarkan bahawa kos pembiayaan gabungan boleh meningkat sehingga 1.5 peratus point berbanding kadar hipotek Fannie Mae biasa, dan memperingatkan: "Beban yang tinggi mungkin mendorong peminjam untuk secara langsung meninggalkan pembayaran pinjaman, dan akhirnya kerugian mungkin ditanggung oleh pembayar cukai Amerika Syarikat." Mereka meminta agensi pengawas memberikan respons sebelum 30 Mei, tetapi Agensi Pembiayaan Perumahan Persekutuan sehingga kini belum memberikan respons awam.

Alys Cohen dari Pusat Undang-Undang Pengguna Nasional dan Corey Frayer dari Consumer Federation of America menerbitkan artikel komentar bersama pada Jun, dengan pandangan yang lebih radikal: kerajaan persekutuan "berpotensi mengulangi kesalahan yang menyebabkan krisis penyitaan rumah tahun 2008". Kedua-duanya menyimpulkan bahawa ini bukan inovasi kewangan yang berfokus kepada pengguna, tetapi pemantik bencana.

Kondisi pasaran juga membayangi perniagaan ini. Bitcoin mencapai tertinggi sekitar US$123,000 pada Oktober tahun lalu, kemudian harga turun ke sekitar US$62,800 pada Februari tahun ini, dan terus bergerak dalam kisaran US$60,000 sepanjang Julai, dengan harga hanya tinggal separuh daripada puncaknya.

Bitcoin hanyalah permulaan. "Saat ini kami menyokong Bitcoin dan USDC, dan merancang untuk menyambungkan pelbagai aset tertokenisasi utama seterusnya, termasuk saham tertokenisasi untuk SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, dan Amazon," kata Garg. Projek ini tidak akan menyokong meme coin, tetapi hanya memilih aset yang memiliki likuiditi tinggi dan perhatian institusi; Ethereum dan Solana akan menjadi pasangan seterusnya yang dilancarkan.

Dia mempunyai idea yang lebih lanjut: ibu bapa boleh mengikat aset akaun persaraan untuk membantu anak-anak membeli rumah, arah ini selari dengan segmen pensiun aset kripto. Pada masa depan, pembeli rumah hanya perlu mengambil gambar properti, dan perisian akan menyelesaikan keseluruhan proses. "Agen pintar AI akan menghantar permohonan pembelian rumah di platform Better, serta secara automatik mengira had tawaran. Dalam jangka panjang, orang biasa boleh memegang bahagian properti dan menukar rumah dengan fleksibel. Kini, perkara ini sukar dilaksanakan, dan satu-satunya halangan ialah geseran transaksi yang rumit."

Dasar konsep ini adalah penilaian terhadap tren pengagihan aset kalangan muda. "Kini, generasi muda kekurangan aset yang mampu mengimbangi inflasi dan menikmati manfaat kenaikan harga rumah."

Perniagaan ekuiti yang ditokenisasi menghadapi satu soalan utama yang belum mempunyai jawapan seragam: apakah hak undang-undang yang dimiliki oleh pemegang token. Saat ini, litar "semua perkara ditokenisasi" secara umum terganggu oleh isu ini. Chan Ahn, pengasas dan CEO Tessera, mengungkapkan dalam podcast "On The Margin" bahawa syarikat tersebut melancarkan produk tokenisasi SpaceX pada bulan Februari. Beliau dengan jujur mengakui ciri-ciri model perniagaan, "Platform sengaja tidak menyediakan proses KYC, bukan kerana kekeliruan." Tujuan projek ini adalah untuk mengurangkan rintangan masuk—pasar tertutup telah lama bergantung pada prosedur yang rumit, had minimum pelaburan yang tinggi, dan sekatan geografi, yang menghalang 99.9% pelabur biasa daripada masuk.

Kula co-founder Chris Turner membuat perbezaan dalam podcast yang sama, kebanyakan aset tertokenisasi hanya mewakili hak untuk menerima pendapatan aset pada peringkat kontrak, bukan pemilikan langsung terhadap aset dasar; model lain mencapai token sebagai aset, di mana memiliki token setara dengan memiliki aset dasar. Kedua-duanya mempunyai perbezaan asas. Bagi pegawai semakan pinjaman hipotek, semasa melakukan penilaian jaminan, mereka mesti membezakan jenis hak yang dimiliki.

Sambil itu, Better sedang merestructurisasi saluran pendanaannya. Pada Februari tahun ini, syarikat ini bekerjasama dengan Framework Ventures untuk mengalokasikan dana sehingga 500 juta dolar AS melalui ekosistem mata wang stabil Sky, dengan Framework Ventures turut menyumbang 45 juta dolar AS untuk membeli saham sebanyak kira-kira 10%. Better menganggarkan bahawa penyesuaian ini dapat mengurangkan kos modal lebih daripada 100 basis point. Syarikat menyatakan bahawa selepas pendanaan berbasis token dilaksanakan, terdapat peluang untuk menurunkan kadar faedah pinjaman pelanggan di bawah 5%, manakala kadar faedah industri secara umum melebihi 6%.

Syarikat ini sangat perlu mengurangkan kos dana. Pada kuartal pertama, skala pemberian pinjaman Better mencapai US$1.64 bilion, meningkat 89% secara tahunan, dengan pendapatan sebanyak US$47.5 juta, tetapi masih mengalami kerugian sekitar US$70 juta. Sejak 2016, jumlah skala pemberian pinjaman syarikat ini melebihi US$110 bilion; pada Disember 2021, syarikat ini pernah melakukan pemecatan sebanyak 900 orang secara serentak melalui mesyuarat dalam talian, dan selama bertahun-tahun Garg terus menghadapi pertanyaan awam mengenai perkara ini.

Tekanan yang berat tidak melemahkan keteguhan beliau dalam mempertaruhkan diri di jalur ini. "Hasil terburuk ialah produk yang dilancarkan tidak mendapat perhatian, tetapi kenyataannya tidak begitu." Mengenai prospek industri, beliau berkata: "Tidak perlu hanya memimpikan masa depan secara abstrak; yang lebih penting ialah mencipta masa depan sendiri."