Better & Coinbase Melancarkan Hipotek Diback oleh Kripto di Tengah Pemeriksaan Peraturan

Penulis: Boaz Sobrado

Dikompilasi: Chopper, Foresight News

Dua belas tahun lalu, Vishal Garg mengalami secara langsung kesukaran membeli rumah, dan sejak itu terus mencari penyelesaian. “Pada masa itu, saya sedar bahawa saya perlu menjual aset, membayar cukai keuntungan modal, dan menukarnya kepada tunai untuk membayar harga rumah. Mengapa tidak boleh secara langsung menjaminkan aset, tanpa perlu menjualnya untuk mendapatkan tunai?” kata Ketua Eksekutif Better Home & Finance itu dalam temu bual.

Lebih rumit lagi ialah urutan proses transaksi. "Bagaimana jika selepas menawar, anda gagal mendapatkan rumah itu? Tetapi ejen hartanah akan meminta anda menyediakan wang tunai, jika tidak, penjual tidak akan mempertimbangkan tawaran anda dengan serius. Pembeli rumah dipaksa menjual aset dan membayar cukai sebelum mengetahui sama ada tawaran pembelian mereka diterima."

Pada Mac tahun ini, Better bekerjasama dengan Coinbase untuk melancarkan penyelesaian. Peminjam menggadaikan Bitcoin atau USDC untuk mendapatkan dua pinjaman: satu pinjaman hipotek tingkat pertama yang memenuhi piawaian Fannie Mae; dan satu pinjaman pembiayaan peribadi yang berasingan untuk membayar bayaran awal, dijamin dengan aset kripto bersama dengan hak gadaian kedua atas rumah. Pada hari yang sama, The Wall Street Journal melaporkan bahawa Fannie Mae menerima pinjaman hipotek yang disokong aset kripto untuk pertama kalinya. Pada awal Jun, pasangan berusia awal 30-an dari Ann Arbor, Michigan, menyelesaikan pinjaman pertama di bawah model ini. Better mengungkapkan bahawa sebelum pelancaran rasmi produk pada musim panas, senarai tempahan mewakili skala pinjaman berpotensi sebanyak $250 juta, di mana 41% pemohon tidak memiliki cukup tunai untuk membayar bayaran awal pembelian rumah.

Mengenai penerima dana untuk aset pinjaman, Garg berkata: "Aset-aset ini memenuhi piawaian pelaburan bank, dan banyak bank telah beratur untuk membeli dan menerima pinjaman ini, termasuk bank-bank besar terkemuka di Amerika Syarikat." Beliau percaya ini akan menjadi saluran penting untuk menghubungkan aset digital secara rasmi kepada sistem perbankan.

Nisbah jaminan secara langsung menentukan golongan pengguna yang sesuai untuk produk ini. Untuk menggadaikan Bitcoin, syarat nisbah jaminan ialah 250%; jika jumlah pinjaman pendahuluan ialah USD100,000, maka diperlukan Bitcoin bernilai USD250,000 sebagai jaminan. Nisbah jaminan untuk USDC yang stabil harganya ialah 125%. Produk ini tidak mempunyai mekanisme tambahan jaminan, dan penurunan harga Bitcoin tidak akan mengubah syarat pinjaman hipotek. Hanya apabila peminjam gagal membayar secara berterusan selama 60 hari, penggadaian aset akan dipicu, dengan standard yang sama seperti pinjaman hipotek komplians biasa.

Mekanisme ini dirancang dengan logik yang jelas, khusus untuk pembeli rumah yang memiliki aset mencukupi tetapi kekurangan dana likuid. Data dari agensi penyelidikan perumahan Redfin menunjukkan bahawa baru-baru ini 12.7% pembeli rumah muda telah menggunakan aset kripto untuk mengumpul wang pendahuluan. Menurut data Asosiasi Agen Perumahan Amerika Syarikat, pada akhir 2025, median usia pembeli rumah pertama kali akan mencapai rekod tertinggi iaitu 40 tahun, sementara peratusan pembeli rumah pertama kali terhadap jumlah keseluruhan pembeli rumah akan mencapai rekod terendah iaitu hanya 21%. (Asosiasi Perbankan Pembiayaan Perumahan mempertikaikan nilai ini berdasarkan data pinjaman perkerajaan). Data Sensus menunjukkan bahawa kadar kepemilikan rumah di kalangan kumpulan di bawah 35 tahun pada suku kedua tahun ini hanya 35.2%.

Menggunakan aset yang terus-menerus dipegang oleh peminjam sebagai jaminan pinjaman bukanlah model yang baru. Doug Ricketts, salah seorang pendiri bersama dan CEO PayJoy, dalam podcast On The Margin menyatakan bahawa telefon pintar boleh berfungsi seperti jaminan hartanah. “Inovasi awal kami ialah menjadikan telefon sebagai jaminan; dalam beberapa segi, telefon pintar itu sama seperti rumah dalam perniagaan hipotek.” PayJoy menyediakan perkhidmatan pinjaman kepada individu di Latin America, Afrika, dan Asia Selatan yang mempunyai rekod kredit lemah, dan apabila pengguna terlewat bayar, fungsi peranti akan dikunci—iaitu model jaminan digital yang dikenali luas.

Ricketts mempunyai garis panduan yang jelas mengenai logika penilaian jaminan: “Memberi pinjaman kepada kelompok berpendapatan rendah, satu model ialah mengenakan faedah yang sangat tinggi, membiarkan ramai pengguna gagal bayar, dan bergantung pada beberapa peminjam untuk mendapat keuntungan tinggi. Tetapi ini bukan jalan yang diambil oleh PayJoy.” Pinjaman PayJoy hanya mengenakan caj tetap sekali sahaja, tanpa faedah berterusan, yang sangat jarang ditemui dalam bidang kredit penggunaan teknologi.

Pada 30 April, tujuh orang senator menulis surat kepada ketua Agensi Pembiayaan Perumahan Persekutuan (FHFA), William Pulte, secara khusus menyebut Better dan Coinbase, meminta agensi pengawas untuk "menarik balik kelulusan berkaitan dan melarang perusahaan yang disokong kerajaan menerima risiko berkaitan aset kripto." Surat itu ditandatangani oleh Dick Durbin dan Elizabeth Warren, dengan penyokong termasuk Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders, dan Mazie Hirono.

Alasan utama yang diajukan oleh para senator ialah syarat jaminan 250% yang Better menyatakan mewakili ketahanan pengurusan risiko. Surat tersebut menulis: "Mekanisme ini memerlukan pembeli rumah untuk menyediakan aset kripto bernilai hingga 2.5 kali ganda jumlah bayaran awal untuk memenuhi syarat pinjaman. Ini sendiri mengakui bahawa aset kripto merupakan aset berisiko tinggi; selain itu, pembeli rumah perlu membayar faedah untuk dua pinjaman secara serentak." Pasukan ahli parlimen menganggarkan bahawa kos pembiayaan gabungan boleh lebih tinggi sehingga 1.5 peratus berbanding kadar hipotek Fannie Mae biasa, dan memperingatkan: "Beban yang tinggi mungkin mendorong peminjam untuk terus meninggalkan pembayaran, dan akhirnya kerugian mungkin ditanggung oleh pembayar cukai Amerika Syarikat." Mereka meminta agensi pengawas memberikan jawapan sebelum 30 Mei, tetapi Agensi Pembiayaan Perumahan Persekutuan sehingga kini belum memberikan respons awam.

Pusat Undang-Undang Pengguna Nasional Alys Cohen dan Consumer Federation of America Corey Frayer menerbitkan artikel komentar bersama pada Jun dengan pandangan yang lebih radikal: kerajaan persekutuan 「berisiko mengulangi kesilapan yang menyebabkan krisis penyitaan rumah tahun 2008». Kesimpulan mereka ialah, ini bukan inovasi kewangan yang berfokus kepada pengguna, tetapi pencetus bencana.

Kondisi pasaran juga membayangi perniagaan ini. Bitcoin mencapai titik tertinggi sekitar US$123,000 pada Oktober tahun lalu, harga turun ke sekitar US$62,800 pada Februari tahun ini, dan terus bergerak dalam kisaran US$60,000 sepanjang Julai, dengan harga hanya tinggal separuh daripada puncaknya.

Bitcoin hanyalah permulaan. "Saat ini kami menyokong Bitcoin dan USDC, dan seterusnya merancang untuk mengintegrasikan pelbagai aset tertokenisasi utama, termasuk saham tertokenisasi untuk syarikat seperti SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, dan Amazon," kata Garg. Projek ini tidak akan menyokong meme coin, tetapi hanya memilih aset yang memiliki likuiditi tinggi dan perhatian institusi; Ethereum dan Solana akan menjadi pasangan seterusnya yang dilancarkan.

Dia memiliki visi yang lebih lanjut: ibu bapa boleh mengikat aset akaun persaraan untuk membantu anak-anak membeli rumah, arah yang sejajar dengan saluran pensiun aset kripto. Pada masa depan, pembeli rumah hanya perlu mengambil gambar tempat tinggal, kemudian perisian akan menangani seluruh proses. "Agen pintar AI akan menghantar permohonan pembelian rumah di platform Better, serta secara automatik mengira had tawaran. Dalam jangka panjang, orang biasa boleh memegang bahagian hartanah dan menukar rumah dengan fleksibel. Kini, perkara ini sukar dilaksanakan, dan satu-satunya halangan ialah geseran transaksi yang rumit."

Di bawah konsep ini terdapat penilaian terhadap trend pengagihan aset kalangan muda. “Kini, kalangan muda kurang memiliki aset yang mampu mengimbangi inflasi dan berkongsi keuntungan daripada kenaikan harga rumah.”

Perniagaan ekuiti yang ditokenisasi menghadapi satu soalan utama yang belum mempunyai jawapan seragam: apakah hak undang-undang yang dimiliki oleh pemegang token. Saat ini, litar "semua perkara ditokenisasi" secara meluas terkesan oleh isu ini. Chan Ahn, pendiri dan CEO Tessera, mengungkapkan dalam podcast "On The Margin" bahawa syarikat itu melancarkan produk tokenisasi SpaceX pada Februari. Beliau dengan jujur mengakui ciri model perniagaan tersebut: "Platform sengaja tidak menyediakan proses KYC, bukan kerana kegagalan." Tujuan projek ini adalah untuk mengurangkan rintangan masuk—pasar tertutup telah lama bergantung pada prosedur yang rumit, had minimum pelaburan yang tinggi, dan sekatan geografi, yang menghalang 99.9% pelabur biasa daripada masuk.

Kula bersama pengasas Chris Turner membuat perbezaan dalam podcast yang sama, kebanyakan aset tertokenisasi hanya mewakili hak untuk menerima pendapatan aset pada peringkat kontrak, bukan bererti memiliki aset dasar secara langsung; model lain pula mewujudkan token sebagai aset, di mana memiliki token setara dengan memiliki aset dasar. Kedua-duanya mempunyai perbezaan asas. Bagi pegawai semakan pinjaman hipotek, semasa melakukan penilaian jaminan, mereka mesti membezakan jenis hak yang dimiliki.

Sementara itu, Better sedang membina semula saluran pembiayaannya. Pada Februari tahun ini, syarikat ini bekerjasama dengan Framework Ventures untuk mengalokasikan dana sehingga 5 miliar dolar AS melalui ekosistem mata wang stabil Sky, dengan Framework Ventures turut menyumbang 45 juta dolar AS untuk membeli saham sebanyak kira-kira 10%. Better menganggarkan bahawa penyesuaian ini dapat mengurangkan kos modal lebih daripada 100 bps. Syarikat tersebut menyatakan bahawa selepas pembiayaan berbasis token dilaksanakan, terdapat peluang untuk menurunkan kadar faedah pinjaman pelanggan di bawah 5%, manakala kadar faedah industri secara umum melebihi 6%.

Syarikat ini sangat perlu mengurangkan kos dana. Pada kuartal pertama, skala pemberian pinjaman Better ialah US$1.64 bilion, meningkat 89% secara tahunan, dengan pendapatan sebanyak US$47.5 juta, tetapi masih mengalami kerugian sekitar US$70 juta. Sejak tahun 2016, skala pemberian pinjaman kumulatif syarikat melebihi US$110 bilion; pada Disember 2021, syarikat pernah melakukan pemotongan pekerja sebanyak 900 orang dalam satu sesi mesyuarat dalam talian, dan selama bertahun-tahun Garg terus menghadapi pertanyaan awam mengenai perkara ini.

Tekanan yang berterusan tidak melemahkan keteguhan beliau dalam mempertaruhkan pelaburan di lintasan ini. “Hasil terburuk ialah produk yang dilancarkan tidak mendapat perhatian, tetapi kenyataannya bukan seperti itu.” Mengenai prospek industri, beliau berkata: “Tidak perlu hanya memimpikan masa depan; yang lebih penting ialah mencipta masa depan sendiri.”