Faisons un peu de mathématiques sur $OPEN. Quelqu’un a demandé à quoi ressemble le bénéfice net d’Opendoor avec un chiffre d’affaires de 20 milliards de dollars et une marge de contribution de 10 %. Ce que 20 milliards de dollars représentent en maisons. → 20 milliards de dollars ÷ 375 000 dollars de prix moyen d’une maison = 53 350 maisons vendues dans l’année → ÷ 4 = 13 340 maisons par trimestre → ÷ 52 = 1 026 maisons par semaine Bénéfice de contribution. → 20 milliards de dollars × 10 % = 2 milliards de dollars par an, soit 500 millions de dollars par trimestre Maintenant, les coûts d’exploitation. Au T1 2026, les coûts s’élevaient à 63 millions de dollars par trimestre pour un chiffre d’affaires de 720 millions de dollars, répartis sur trois lignes. En les ajustant à environ sept fois le chiffre d’affaires : → ventes et marketing : 33 millions → 60 millions, cela augmente avec le volume, mais le canal agent est bien moins coûteux que les publicités payantes → général et administration : 22 millions → 35 millions, principalement fixes, plus l’équipe Doma qui arrive → technologie et développement : 8 millions → 15 millions, nativement basée sur l’IA, à peine sensible au volume → 110 millions de dollars par trimestre, soit 440 millions de dollars par an Cela représente 2,2 % du chiffre d’affaires contre environ 8,75 % aujourd’hui. Ce écart est le levier opérationnel, et c’est la raison même pour laquelle l’échelle change tout ici. → 2 milliards de dollars de contribution − 440 millions de dollars de coûts d’exploitation = 1,56 milliard de dollars d’EBITDA ajusté Ensuite, les coûts en dessous de l’EBITDA. D’abord les intérêts. Opendoor emprunte contre presque chaque maison qu’il possède, donc la facture dépend du temps que chaque maison reste en stock avant d’être vendue. À une durée de détention de 90 jours, vous détenez environ un quart des maisons annuelles à tout moment. → 53 350 maisons × (90 ÷ 365) = 13 155 maisons détenues à tout moment → × 375 000 dollars = 4,93 milliards de dollars d’inventaire → 90 % financé = 4,44 milliards de dollars de dette → × 7 % = 311 millions de dollars par an À ce taux, le T1 2026 a montré 23 millions de dollars d’intérêts sur 1,14 milliard de dollars de dette, ce qui se capitalise à environ 8 %. Mais ce chiffre inclut également leurs obligations convertibles ; donc 7 % sur les prêts immobiliers uniquement est le chiffre juste. Et c’est pourquoi le graphique des cohortes de Kaz est important, celui qui montre que chaque nouvelle vague de maisons se vend plus rapidement que la précédente. → détention de 120 jours = 17 540 maisons détenues = 415 millions de dollars d’intérêts → détention de 90 jours = 13 155 maisons détenues = 311 millions de dollars d’intérêts → détention de 60 jours = 8 770 maisons détenues = 207 millions de dollars d’intérêts Même chiffre d’affaires, même marge, plus de 200 millions de dollars de variation de bénéfice uniquement grâce à une vente plus rapide. La vitesse n’est pas juste un joli slide, c’est de la trésorerie. Ensuite, la rémunération en actions, qui est une rémunération en equity plutôt qu’en cash. C’est un coût réel car elle dilue les actionnaires existants. → les allocations régulières s’élèvent à 15 millions de dollars par trimestre, soit 60 millions de dollars par an → les RSU liés aux conditions du marché sont actuellement à 105 millions de dollars par trimestre, mais ils ne sont payés que si le cours des actions atteint des objectifs fixés, et ils sont comptabilisés sur une période d’émancipation fixe, pas à perpétuité → en combinant les deux, estimons à 125 millions de dollars par an une fois la situation stabilisée L’amortissement et la dépréciation sont faibles. → 8 millions de dollars par trimestre, soit environ 32 millions de dollars par an → faible car les maisons sont comptabilisées comme inventaire, pas comme actifs fixes Ajoutons tout ce qui se trouve en dessous de l’EBITDA : → intérêts : 311 millions → rémunération en actions : 125 millions → dépréciation : 32 millions → total : 468 millions Ce qui donne la réponse. → 1,56 milliard d’EBITDA − 468 millions = 1,09 milliard avant impôts → les pertes passées sont reportables, donc les impôts sont minimes au début → bénéfice net : 1,09 milliard, soit environ 1,13 $ par action → ratio P/E à 30x = 34 $ | à 45x = 51 $ | à 60x = 68 $ Une fois que ces pertes seront épuisées et qu’il sera imposé au taux standard américain de 21 % : → bénéfice net : 861 millions, soit environ 0,89 $ par action → ratio P/E à 30x = 27 $ | à 45x = 40 $ | à 60x = 54 $ La réponse est donc environ entre 860 millions et 1,09 milliard de bénéfice net. Le timing, et la faisabilité en 2027, dans la conclusion ci-dessous 🧵👇