L'accessibilité du logement reviendra de la manière la plus difficile. La vente de nouvelles maisons à un prix inférieur à celui des maisons existantes signifie que les constructeurs sont contraints de réagir au marché avant les propriétaires. Les constructeurs supportent des prêts de construction, des coûts fonciers, des salaires et des stocks non vendus. Ils ne peuvent pas attendre indéfiniment, alors ils réduisent les prix, diminuent la superficie et proposent des baisses de taux hypothécaires. Les propriétaires existants ayant un taux hypothécaire de 3 % ou 4 % peuvent simplement refuser de vendre. La découverte des prix apparaît donc d'abord dans la construction neuve, tandis que les prix de revente restent soutenus par une offre limitée. La comparaison n'est pas parfaitement équivalente, car les nouvelles maisons deviennent de plus en plus petites et se concentrent dans des régions à moindre coût. Même ainsi, cette inversion est significative. Un marché qui accordait historiquement une prime à la construction neuve exige désormais des remises pour écouler les stocks. La demande hypothécaire s'est effondrée. Le signal plus profond réside dans l'activité hypothécaire. L'indice des demandes d'achat est environ 35 % en dessous de sa moyenne à long terme et environ 70 % en dessous de son pic de 2005. Le volume des demandes est tombé à des niveaux non vus depuis environ 1995, bien que la population américaine soit presque 29 % plus importante. Mesuré par habitant, l'activité des demandes d'achat est donc environ 22 % plus faible qu'il y a trois décennies. En termes pratiques, un pays bien plus grand produit près d'un quart de demandes hypothécaires en moins par habitant. Il ne s'agit pas d'un manque d'intérêt pour la propriété immobilière, mais d'une défaillance de l'accessibilité. Les taux hypothécaires étaient d'environ 7,5 % à 8 % en 1995, mais le prix médian d'une nouvelle maison s'élevait à environ 133 000 $. Aujourd'hui, les taux sont légèrement inférieurs, mais les prix des maisons sont plus de trois fois plus élevés. Les mensualités ont augmenté beaucoup plus vite que les revenus des ménages, tandis que les acomptes, les impôts et les assurances sont devenus des obstacles encore plus importants. Les transactions se rompent généralement avant les prix. Le schéma historique est que le volume du logement faiblit avant que les prix ne s'ajustent complètement. Cela s'est produit pendant le ralentissement de 2006 à 2008. Les acheteurs ont disparu en premier, les stocks se sont accumulés ensuite, et les prix ont chuté de manière plus décisive une fois que le chômage a augmenté et que les ventes forcées se sont intensifiées. Aujourd'hui, le verrouillage hypothécaire a retardé ce processus. Les propriétaires ayant des taux bas conservent leurs biens hors du marché, empêchant les stocks d'augmenter suffisamment pour écouler les prix. Les constructeurs n'ont pas ce luxe, c'est pourquoi ils réduisent en premier. Pourquoi de plus bas taux ne suffiront peut-être pas. Des taux hypothécaires plus bas pourraient uniquement ramener les acheteurs en retrait et poser un nouveau plancher aux prix. Une accessibilité réelle exige à la fois des coûts de financement plus bas et des prix immobiliers plus bas par rapport aux revenus. Cette combinaison apparaît généralement lorsque l'économie s'affaiblit. La hausse du chômage réduit la formation des ménages, oblige certains propriétaires à vendre et brise l'effet de verrouillage. Les stocks augmentent juste au moment où la demande diminue. Les taux hypothécaires baissent parce que la croissance et l'inflation se détériorent, mais les normes de prêt se resserrent et moins de personnes se sentent suffisamment en sécurité pour acheter. C'est la partie cruelle du cycle immobilier. Les maisons deviennent plus abordables seulement après que les acheteurs deviennent plus rares. Ceux qui en bénéficient le plus sont ceux qui conservent leur emploi, leur liquidité et leur accès au crédit pendant le ralentissement. Le détroit d'Hormuz pourrait accélérer le réajustement. Une perturbation prolongée du détroit d'Hormuz intensifierait ce processus avec un décalage. Des prix du pétrole plus élevés augmentent les coûts de l'essence, du fret, des compagnies aériennes, des aliments et de la production. Les ménages perdent des revenus discrétionnaires, les entreprises voient leurs marges comprimées et l'embauche ralentit. Au début, le choc inflationniste pourrait maintenir les rendements à long terme et les taux hypothécaires élevés même si la demande faiblit. Plus tard, si le chômage continue d'augmenter et que la consommation se détériore, les taux baisseront parce que l'économie se dégrade en profondeur. C'est le chemin le plus probable vers une meilleure accessibilité : non pas un retour indolore à des hypothèques bon marché, mais un réajustement récessionnaire dans lequel l'emploi s'affaiblit, l'offre forcée augmente et les taux en baisse arrivent trop tard pour protéger tout le monde.