La décision de la Chine d'obliger les promoteurs à vendre des logements terminés plutôt que des unités encore en construction va rendre encore plus grave un ralentissement immobilier déjà brutal. Les économistes de Goldman Sachs prévoient une baisse de 30 % des recettes provenant des ventes de terrains, car les nouvelles réglementations étouffent un mécanisme de financement qui maintenait le secteur — et par extension les gouvernements locaux — à flot pendant des décennies.
Les préventes et les déboursements hypothécaires associés couvraient historiquement environ 40 % du capital de construction des développeurs. En les supprimant, la capacité de l’industrie à acheter des terrains et à construire de nouveaux projets diminue d’un pourcentage comparable.
Un marché déjà en chute libre
Les nouvelles règles, introduites vers le 29-31 août, n’ont pas été mises en place dans le vide. Le secteur immobilier chinois est en baisse depuis 2021, et les chiffres de 2026 ne montrent aucun signe de formation d’un plancher.
Les revenus provenant des ventes de terrains ont diminué de 30,8 % d'une année sur l'autre au cours des sept premiers mois de 2026. Les investissements nationaux dans le développement immobilier ont baissé de 19,2 % sur la même période.
En 2025, les préventes représentaient environ 68 % de toutes les transactions de maisons neuves. Les nouvelles régulations suppriment efficacement le modèle de vente dominant sur l’un des plus grands marchés immobiliers au monde.
Les économistes de Goldman soutiennent que l'obligation relative aux logements terminés réduira la capacité d'investissement à court terme des développeurs d'environ 40 %, ce qui correspond à la part du capital que les ventes anticipées ont historiquement fournie.
Les marchés ont réagi immédiatement
L'indice CSI 300 de l'immobilier a chuté de 4,7 % après l'annonce. Les promoteurs cotés à Hong Kong ont encore moins bien performé, avec une baisse de 6,2 % de l'indice du secteur.
Gagnants, perdants et la stratégie de consolidation
Tous les développeurs ne font pas face au même redressement. Les entreprises soutenues par l'État, ayant accès à un financement moins cher et à des bilans plus solides, sont bien positionnées pour gagner des parts de marché tandis que leurs concurrents privés sont éliminés.
Les analystes, y compris ceux de Goldman Sachs, s'attendent à ce que les régulations accélèrent la consolidation du secteur. Les petits développeurs privés, beaucoup d'entre eux déjà aux prises avec le service de leur dette existante, font désormais face à une montée encore plus difficile pour rester solvables.
Le calcul de Pékin semble privilégier la protection des acheteurs au détriment du flux de trésorerie des développeurs. Les ventes anticipées ont longtemps constitué une source de risque pour les consommateurs en Chine, les acheteurs payant des appartements des années avant leur achèvement, voire sans jamais les recevoir. La crise d'Evergrande en 2021 a rendu ces risques impossibles à ignorer.
La question de la réponse fiscale
Avec la baisse des revenus issus de la vente de terrains et la contraction des investissements en développement, les gouvernements locaux font face à des déficits croissants que les flux de revenus existants ne peuvent plus couvrir. La réponse la plus probable consiste à augmenter l'émission d'obligations spéciales, un outil auquel Pékin a déjà recouru à plusieurs reprises pendant le ralentissement du secteur immobilier.