Un couple du Michigan vient d'acheter une maison en utilisant du bitcoin comme garantie pour un prêt hypothécaire soutenu par Fannie Mae. Ils n'ont vendu aucun de leurs bitcoins.
Le prêt, financé le 4 juin, a été clôturé grâce à un partenariat entre Coinbase et Better Home & Finance Holding Co. (BETR). C'est la première fois qu'une entreprise soutenue par le gouvernement accepte un prêt hypothécaire conforme structuré de cette manière.
Comment fonctionne réellement le prêt
Ce n’est pas un seul prêt immobilier avec du bitcoin intégré dans l’instruction de prêt. Il s’agit en réalité de deux prêts regroupés à la clôture.
Le premier est un prêt hypothécaire garanti par Fannie Mae. Le second est un prêt distinct garanti par les actifs numériques de l’emprunteur. Les actifs numériques sont détenus en custody chez Coinbase Prime, l’entité de stockage institutionnel de l’entreprise. Les emprunteurs qui mettent en garantie du BTC doivent fournir une couverture de 250 %, soit 250 000 $ en Bitcoin pour chaque 100 000 $ empruntés. Pour le USDC, la stablecoin, ce ratio descend à 125 %.
Si un emprunteur est en retard de paiement, la liquidation des crypto-monnaies n'est pas déclenchée avant 60 jours de retard. À la suite du remboursement intégral, les emprunteurs retrouvent leurs actifs numériques.
La voie réglementaire
L'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a émis en juin 2025 une directive exigeant que Fannie Mae et Freddie Mac prennent en compte les actifs numériques détenus lors de l'évaluation du risque hypothécaire.
Better et Coinbase ont annoncé leur partenariat le 26 mars, en développant le cadre produit au cours des mois suivants. Better gère la partie prêt. Coinbase assure la garde et la conformité.
Un déploiement national est attendu pour l'été 2026, initialement limité au bitcoin et à l'USDC comme collatéraux acceptés. Pour Fannie Mae, l'entité ne subit pas directement les fluctuations du prix du bitcoin, car le collatéral cryptographique garantit le deuxième prêt, et non le prêt conventionnel lui-même.
Pourquoi les détenteurs de crypto-monnaies doivent prêter attention
L'appel immédiat est l'efficacité fiscale. Selon la législation fiscale américaine actuelle, vendre du bitcoin pour financer un acompte déclenche des impôts sur les gains en capital. Ce produit contourne complètement ce problème. Les emprunteurs constituent leur bitcoin en garantie sans le vendre. Pas de vente, pas d'événement imposable. Ils conservent la propriété et tout potentiel de hausse future, tout en accédant au capital immobilisé dans leurs actifs.
Les risques restent réels. Un effondrement brusque du bitcoin pourrait déclencher des liquidations généralisées de type appel de marge sur ces seconds prêts. Le bitcoin a déjà chuté de 70 % ou plus à plusieurs reprises dans l'histoire. Le ratio de couverture de 250 % offre une marge de sécurité, mais cette marge peut être mise à l'épreuve.