Coinbase et Better Home & Finance ont mis en œuvre le premier prêt immobilier garanti par des actifs cryptos conforme de l'histoire des États-Unis, permettant aux emprunteurs de garantir un prêt immobilier soutenu par Fannie Mae en utilisant du bitcoin ou du USDC comme collatéral sans liquider leurs positions.
Le produit s'insère directement sur le marché américain des prêts hypothécaires résidentiels de 12 billions de dollars, non pas comme une offre privée de niche, mais comme un instrument conforme aux GSE, garanti par la même infrastructure fédérale qui garantit plus de la moitié des achats de maisons aux États-Unis.
Le titre principal est historique. Le mécanisme qui se trouve en dessous est où réside le véritable compromis. Le bitcoin est actualisé à 40 % de sa valeur marchande à des fins de garantie ; l'USDC est actualisé à 80 %. Un emprunteur qui offre 100 000 $ en bitcoin reçoit 40 000 $ de crédit de paiement initial utilisable, une décote qui rend les calculs viables pour les GSE, mais exige une sur-garantie significative de la part de l'emprunteur.
La question à laquelle cet article répond : qu'est-ce qui est réellement nécessaire pour utiliser des crypto-monnaies afin d'acheter une maison dans ce cadre, et que signifie l'existence de ce produit sur la direction vers laquelle se dirige l'infrastructure institutionnelle des prêts hypothécaires ?
- Déclencheur de politique : Le directeur de la FHFA, Bill Pulte, a ordonné à Fannie Mae et Freddie Mac le 25 juin 2025 de développer des lignes directrices pour l'underwriting des crypto-actifs, fournissant ainsi la base réglementaire pour ce produit.
- Mécanisme de décote : le BTC est évalué à 40 % du prix du marché ; l’USDC à 80 %. Une position BTC de 100 000 $ génère 40 000 $ de garanties admissibles.
- Premier mouvement : Coinbase et Better Home & Finance réalisent le premier prêt conforme à cette structure ; l'prêteur Newrez a depuis lancé son propre programme parallèle garanti par des cryptomonnaies.
- Limitation de la portée : Seuls les actifs détenus sur des plateformes d'échange réglementées aux États-Unis, conformes à la lutte contre le blanchiment d'argent et avec une historique de détention de 60 jours, sont éligibles — les cold wallets, les positions DeFi et les actifs mis en staking sont exclus.
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Comment la structure de prêt fonctionne réellement
Le produit est structuré comme deux instruments superposés : un prêt hypothécaire principal garanti par Fannie Mae et un second prêt couvrant l’apport personnel, garanti par des actifs crypto en gage. Coinbase détient les actifs engagés en garde ; les emprunteurs ne transfèrent pas la propriété, mais les garanties sont grevées pendant toute la durée du prêt.
Organisez votre foyer et gardez vos crypto-monnaies.
— Coinbase
Les prêts hypothécaires garantis par des cryptomonnaies sont arrivés – ils augmentent l'accès à la propriété pour des millions d'Américains.
Achetez une maison sans convertir votre portefeuille en utilisant BTC ou USDC comme garantie pour votre apport.
Proposé par Better, alimenté par Coinbase. pic.twitter.com/9hfL3fVty5(@coinbase) 26 mars 2026
La décote est la contrainte déterminante. Pour générer 80 000 $ de crédit apport qualifié en utilisant le bitcoin à un taux d'évaluation de 40 %, un emprunteur doit apporter 200 000 $ en BTC.
Le taux de 80 % de l'USDC est plus efficace en termes de capital ; 100 000 $ en USDC génèrent 80 000 $ de garantie utilisable, mais nécessitent toujours un tampon de sur-collatéralisation significatif.
Fannie Mae’s volatility haircut framework est conçu précisément pour absorber les fluctuations de prix de cette classe dactifs sans déclencher de liquidations forcées du côté de l’emprunteur.
Il n'y a pas d'appels de marge. Les garanties ne sont pas menacées par les baisses de prix à court terme. La position crypto devient actionable pour le prêteur uniquement après 60 jours ou plus de retard, en accord avec les délais standards de saisie immobilière et en séparant délibérément le risque de crédit du prêt de la volatilité quotidienne des crypto-monnaies.
Les actifs éligibles doivent être détenus sur une plateforme d'échange réglementée aux États-Unis, entièrement conforme aux normes AML, avec une historique de détention documenté d'au moins 60 jours. Les cold wallets sont exclus. Les positions DeFi ne sont pas éligibles. Les actifs mis en staking sont exclus. Le cadre est délibérément restreint ; il privilégie la compatibilité GSE au détriment de la flexibilité, ce qui constitue le seul chemin vers le statut conforme.
L'architecture de la politique à l'origine de cela remonte directement à la directive du directeur de la FHFA, Pulte, du 25 juin 2025, ordonnant à Fannie Mae et Freddie Mac de développer des lignes directrices formelles d'attribution pour les actifs numériques. Les propositions de cadre de la phase 1, couvrant le traitement de la volatilité et les normes de documentation, sont actuellement sous revue par la FHFA, avec un délai de 6 à 12 mois avant le déploiement des critères de la phase 2.
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