Le bitcoin entre dans l'immobilier : taux de garantie de 250 %, crypto-actifs liés au système bancaire

Article écrit par Boaz Sobrado

Traduction : Chopper, Foresight News

Il y a douze ans, Vishal Garg a personnellement vécu les difficultés liées à l'achat d'une maison, et depuis, il cherche constamment des solutions. « À l'époque, j'ai réalisé que je devais vendre mes actifs, payer des impôts sur les gains en capital et convertir tout cela en liquidités pour payer le bien immobilier. Pourquoi ne pas simplement hypothéquer mes actifs au lieu d'être obligé de les vendre pour obtenir de la liquidité ? » a déclaré ce PDG de Better Home & Finance lors d'un entretien.

Ce qui complique encore plus la procédure, c’est l’ordre des opérations. « Et si, après avoir fait une offre, je ne réussis pas à acheter la maison ? Mais l’agent immobilier exige que je dispose de liquidités, sinon le vendeur ne prendra pas mon offre au sérieux. L’acheteur est contraint de vendre ses actifs et de payer ses impôts avant même de savoir si son offre a été acceptée. »

En mars de cette année, Better a collaboré avec Coinbase pour lancer une solution. Les emprunteurs constituent en garantie des bitcoins ou des USDC afin d'obtenir deux prêts : un prêt hypothécaire de premier rang conforme aux normes de Fannie Mae ; et un autre prêt de financement privé indépendant destiné à couvrir l'apport personnel, garanti par des actifs cryptographiques et assorti d'une deuxième hypothèque sur la propriété. Le même jour, le Wall Street Journal a rapporté que Fannie Mae acceptait pour la première fois des prêts hypothécaires garantis par des actifs cryptographiques. Au début de juin, un couple d'Ann Arbor, dans le Michigan, âgé d'une trentaine d'années, a conclu le premier prêt selon ce modèle. Better a révélé qu'avant le lancement officiel du produit en été, la liste d'attente correspondait à un volume potentiel de prêts d'environ 250 millions de dollars, dont 41 % des demandeurs n'avaient pas suffisamment de liquidités pour payer l'apport personnel.

Concernant les acquéreurs des actifs de prêt, Garg a déclaré : « Ces actifs répondent aux critères d'investissement des banques, et plusieurs banques sont déjà en file d'attente pour les acquérir et les reprendre, notamment certaines des plus grandes banques américaines. » Il estime que cela constituera un canal important pour l'intégration officielle des actifs numériques dans le système bancaire.

Le taux de couverture détermine directement le public cible du produit. Pour le prêt garanti par du Bitcoin, un taux de couverture de 250 % est requis ; si le montant du prêt initial est de 100 000 dollars, il faut fournir des Bitcoins d'une valeur de 250 000 dollars en garantie. Le taux de couverture requis pour l'USDC, dont le prix est stable, est de 125 %. Ce produit ne comporte pas de mécanisme de marge supplémentaire : une baisse du prix du Bitcoin ne modifie pas les conditions du prêt hypothécaire. Seule une absence de remboursement continue pendant 60 jours déclenche la liquidation des actifs, conformément aux normes des prêts hypothécaires réglementaires classiques.

Ce mécanisme est conçu avec une logique claire pour les acheteurs de biens immobiliers disposant d'actifs suffisants mais manquant de liquidités. Selon les données de l'agence de recherche immobilière Redfin, récemment, 12,7 % des jeunes acheteurs ont utilisé des actifs cryptographiques pour financer leur apport personnel. Selon les données de l'Association nationale des agents immobiliers, à la fin de l'année 2025, l'âge médian des premiers acheteurs atteindra un record historique de 40 ans, tandis que la part des premiers acheteurs parmi l'ensemble des acheteurs atteindra un plus bas historique de 21 %. (L'Association des banques hypothécaires conteste cette valeur en se basant sur des données fédérales de prêts.) Selon les données du recensement, le taux de propriété du logement chez les moins de 35 ans au deuxième trimestre de cette année n'était que de 35,2 %.

Prêter en utilisant des actifs détenus de manière continue par l'emprunteur n'est pas un modèle nouveau. Doug Ricketts, cofondateur et PDG de PayJoy, a déclaré dans le podcast « On The Margin » que les smartphones peuvent jouer un rôle similaire à celui d'une propriété hypothéquée. « Notre première innovation a consisté à faire du téléphone un bien garanti ; en quelque sorte, le smartphone équivaut à la maison dans un prêt immobilier. » PayJoy propose des services de prêt aux populations en Amérique latine, en Afrique et en Asie du Sud qui ont un faible historique de crédit ; en cas de défaut de paiement, les fonctionnalités de l'appareil sont verrouillées, ce qui correspond au modèle connu sous le nom de garantie numérique.

Ricketts a une ligne claire concernant la logique de tarification des garanties : « Prêter aux ménages à faible revenu, c'est parfois adopter un modèle qui consiste à appliquer des taux d'intérêt extrêmement élevés, à tolérer un grand nombre de défauts de paiement et à s'appuyer sur quelques emprunteurs pour générer des bénéfices élevés. Mais ce n'est pas la voie choisie par PayJoy. » Les prêts de PayJoy ne facturent qu'une seule fois une frais fixe, sans intérêts cumulatifs, ce qui est très rare dans le domaine du crédit à la consommation technologique.

Le 30 avril, sept sénateurs ont adressé une lettre au directeur de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA), William Pulte, citant Better et Coinbase, et exigeant que l'autorité de régulation « révoque les autorisations accordées et interdise aux entreprises soutenues par le gouvernement d'assumer des risques liés aux actifs cryptographiques ». La lettre, initiée et signée par Dick Durbin et Elizabeth Warren, a été cosignée par Jeff Merkley, Chris Van Hollen, Richard Blumenthal, Bernie Sanders et Mazie Hirono.

La raison centrale avancée par les sénateurs est précisément la clause de garantie de 250 % que Better affirme représenter une gestion des risques solide. La lettre indique : « Ce mécanisme exige que les acheteurs disposent d'actifs cryptographiques d'une valeur pouvant atteindre 2,5 fois le montant de leur apport initial pour être éligibles à un prêt. Cela reconnaît en soi que les actifs cryptographiques sont des actifs à haut risque ; en outre, les acheteurs doivent payer des intérêts sur deux prêts simultanément. » L'équipe des sénateurs estime que le coût combiné du financement peut être jusqu'à 1,5 point de pourcentage supérieur au taux standard des prêts Fannie Mae et met en garde : « Une charge élevée pourrait inciter les emprunteurs à abandonner directement leurs remboursements, ce qui pourrait finalement entraîner des pertes supportées par les contribuables américains. » Ils ont demandé aux autorités de régulation de répondre avant le 30 mai, mais l'Agence fédérale du logement n'a pas encore répondu publiquement.

Alys Cohen du National Consumer Law Center et Corey Frayer de Consumer Reports ont publié conjointement un article d'opinion en juin, exprimant un point de vue plus radical : le gouvernement fédéral « risque de répéter les erreurs qui ont provoqué la crise des saisies immobilières de 2008 ». Ils concluent que cela ne constitue pas une innovation financière au bénéfice des consommateurs, mais un déclencheur de catastrophe.

Les conditions du marché jettent également une ombre sur cette activité. Le bitcoin a atteint un sommet d'environ 123 000 dollars en octobre de l'année dernière, puis a reculé à environ 62 800 dollars en février de cette année, oscillant tout au long du mois de juillet dans la fourchette de 60 000 dollars, soit seulement la moitié de son pic.

Bitcoin n'est qu'un début. « Pour l'instant, nous prenons en charge Bitcoin et USDC, et nous prévoyons d'intégrer par la suite divers actifs tokenisés majeurs, notamment des jetons de parts d'entreprises comme SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple et Amazon », a déclaré Garg. Le projet ne prendra pas en charge les meme coins, mais se concentrera uniquement sur des actifs présentant une liquidité élevée et un intérêt institutionnel ; Ethereum et Solana seront les prochains à être lancés.

Il a une vision plus ambitieuse : les parents pourraient staker les actifs de leur compte de retraite pour aider leurs enfants à acheter une maison, une approche qui résonne avec le secteur des retraites en actifs cryptographiques. À l'avenir, les acheteurs n'auront qu'à prendre une photo du bien immobilier, et un logiciel gérera tout le processus. « Un agent intelligent AI soumettra la demande d'achat sur la plateforme Better et calculera automatiquement le prix maximal à offrir. À long terme, les particuliers pourront détenir des parts de biens immobiliers et échanger facilement entre différentes propriétés. Actuellement, ce projet est difficile à réaliser ; le seul obstacle réside dans les frictions transactionnelles complexes. »

En sous-jacent à cette idée, il y a un jugement sur les tendances d'allocation d'actifs chez les jeunes. « Les jeunes d'aujourd'hui manquent d'actifs capables de se prémunir contre l'inflation et de bénéficier de la hausse des prix de l'immobilier. »

Le marché des actions tokenisées fait face à une question cruciale sans réponse unifiée : quels droits légaux confère la détention d’un token ? Actuellement, ce défi affecte l’ensemble du secteur de la tokenisation de tout. Chan Ahn, fondateur et PDG de Tessera, a révélé dans le podcast « On The Margin » que l’entreprise a lancé son produit tokenisé SpaceX en février. Il a ouvertement décrit les caractéristiques de son modèle d’affaires : « La plateforme délibérément ne met pas en place de processus KYC, ce n’est pas une omission. » L’objectif du projet est de réduire les barrières à l’entrée — le marché privé repose traditionnellement sur des procédures complexes, des seuils d’investissement minimum élevés et des restrictions géographiques, excluant ainsi 99,9 % des investisseurs ordinaires.

Chris Turner, cofondateur de Kula, a fait la distinction dans le même podcast : la majorité des actifs tokenisés ne confèrent qu'un droit aux revenus de l'actif au niveau du contrat, sans équivaloir à une détention directe de l'actif sous-jacent ; un autre modèle permet de rendre le jeton équivalent à l'actif lui-même, où détenir le jeton équivaut à posséder l'actif sous-jacent. Il existe une différence fondamentale entre les deux. Pour les évaluateurs de prêts hypothécaires, il est essentiel de déterminer quel type de droit ils détiennent lors de l'évaluation des garanties.

Dans le même temps, Better réstructure ses canaux de financement. En février de cette année, l'entreprise a établi un partenariat avec Framework Ventures dans le cadre duquel elle prévoit d'investir jusqu'à 500 millions de dollars dans l'écosystème de stablecoin Sky, Framework Ventures investissant simultanément 45 millions de dollars pour acquérir environ 10 % des parts. Better estime que ce réajustement permettra de réduire le coût du capital de plus de 100 points de base. L'entreprise affirme qu'après la mise en œuvre du financement par tokenisation, il sera possible de ramener les taux d'intérêt des prêts clients en dessous de 5 %, alors que les taux moyens du secteur dépassent généralement 6 %.

L'entreprise doit absolument réduire son coût du capital. Au premier trimestre, le volume de prêts de Better s'est élevé à 1,64 milliard de dollars américains, en hausse de 89 % en glissement annuel, avec un chiffre d'affaires de 47,5 millions de dollars, mais elle a toujours enregistré une perte d'environ 70 millions de dollars américains. Depuis 2016, le volume cumulé de prêts accordés dépasse 110 milliards de dollars américains ; en décembre 2021, l'entreprise a licencié 900 personnes en une seule fois lors d'une réunion en ligne, et Garg fait face depuis des années aux critiques publiques concernant cette décision.

Les pressions multiples n'ont pas affaibli sa détermination à parier sur ce secteur. « Le pire scénario serait que le produit, une fois lancé, n'intéresse personne, mais la réalité n'est pas ainsi. » En parlant des perspectives du secteur, il déclare : « Il ne s'agit pas de rêver passivement à l'avenir ; il est plus important de le créer soi-même. »