دخلت أسعار الرهن العقاري الأمريكية أغسطس مقتربة من أعلى مستوياتها منذ عام، مما زاد من ضغط عدم القدرة على تحمل التكاليف على مشتري المنازل. وضعت دراسة فريدي ماك الأسبوعية الأخيرة متوسط الرهن العقاري الثابت على مدى 30 عامًا عند 6.66٪، بزيادة من 6.58٪ في الأسبوع السابق، بينما ارتفع معدل الرهن الثابت على مدى 15 عامًا إلى 6.04٪ من 5.96٪.
انتهت أسعار المقرضين اليومية يوم الجمعة عند مستويات أعلى حتى. أظهر مؤشر Mortgage News Daily أن متوسط سعر الفائدة الثابت على 30 عامًا عند 6.83٪، وهو أقل بـ 2 نقاط أساس فقط من أعلى مستوى له خلال 52 أسبوعًا. لم تكن عروض المقرضين يوم الاثنين متاحة في بداية التداول، لذا يظل الرقم الصادر يوم الجمعة أحدث قراءة يومية وطنية.
ارتفعت أسعار الرهون العقارية عبر أنواع القروض الرئيسية
لم يكن الزيادة الأخيرة مقتصرة على الرهون العقارية التقليدية لمدة 30 عامًا. كما اقتربت المعدلات من أعلى مستوياتها السنوية عبر قروض الجامبو، والفترات الثابتة الأقصر، والمنتجات المدعومة من الحكومة.
أسعار الرهن العقاري الأمريكية حسب نوع القرض. المصدر: Mortgage News Daily
أفاد Mortgage News Daily بأن متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 15 عامًا بلغ 6.32٪ في 31 يوليو. ووصل سعر القرض الضخم لمدة 30 عامًا إلى 6.91٪، بينما بلغت أسعار FHA وVA على التوالي 6.34٪ و6.36٪. وبلغ متوسط رهن عقاري متغير السعر 7/6 SOFR 6.37٪. هذه الأرقام مستمدة من جداول أسعار المقرضين اليومية وتختلف عن مسح فريدي ماك الأسبوعي القائم على الطلبات.
هذا التمييز يفسر لماذا قد يرى المُقترضون عناوين إخبارية تذكر كلا الرقمين 6.66% و6.83%. لا يُعد أي من هذين الرقمين عرضًا مضمونًا. تعتمد العروض الفردية على درجات الائتمان، ودفعة أولى، وحجم القرض، والنقاط، ونوع العقار وموقعه.
يُظهر الرسم البياني على المدى الطويل أن الأسعار لا تزال مرتفعة تاريخيًا
تظل أسعار الرهون العقارية اليوم أقل بكثير من المستويات المتطرفة المسجلة في أوائل الثمانينيات، لكنها أعلى بكثير من تكاليف الاقتراض غير المعتادة التي كانت متاحة خلال فترة الجائحة.
سجل معدل الرهن العقاري الأمريكي على مدى 30 عامًا. المصدر: Freddie Mac عبر بنك الفيدرالي الأمريكي في سانت لويس FRED
يُظهر مخطط FRED على المدى الطويل أن سعر رهن العقار لمدة 30 عامًا وصل إلى ذروته فوق 18% في أوائل الثمانينيات قبل أن ينخفض على مدى عدة عقود. انخفضت المعدلات إلى أقل من 3% حوالي عام 2021، ثم ارتفعت بسرعة مع ارتفاع التضخم وسياسة نقدية أكثر تشديدًا مما دفع عوائد السندات إلى الارتفاع.
هذا التغيير الحاد يهم المشترين الحاليين أكثر من المقارنات مع الثمانينيات. لا يزال العديد من مالكي المنازل يحملون قروضًا صدرت بمعدلات أقل بكثير، مما يثنيهم عن البيع واستبدال تلك الرهون باقتراض جديد قريب من 7%.
اتجاه يقارب 7% يضع سوق الخزينة في المقدمة
يُظهر الرسم البياني على المدى القصير ارتفاع سعر الفائدة على المدى الطويل من حوالي 6.1% في فبراير نحو نطاق الـ6% العليا بحلول نهاية يوليو.
تقترب أسعار الرهن العقاري الأمريكية من 7%. المصدر: Otavio “Tavi” Costa (@TaviCosta) on X
جادل كوستا أن الضغط في سوق الخزانة قد يُحفّز في النهاية دعماً حكومياً. هذا لا يزال تعليقاً سوقياً، وليس خطة سياسية مؤكدة.
للمقترضين الذين لديهم رهن عقاري، التطور الفوري أكثر إيجابية. انخفض عائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات بنحو 5 نقاط أساس إلى 4.69% خلال التداولات المبكرة يوم الاثنين مع انخفاض أسعار النفط وتراجع مخاوف التضخم بسبب الدبلوماسية في الشرق الأوسط. وبما أن تسعير الرهون العقارية غالبًا ما تتبع تحركات عوائد سندات الخزانة والسندات المدعومة بالرهون العقارية، فقد تؤدي المكاسب المستمرة في سوق السندات إلى انخفاض طفيف في أسعار المقرضين لاحقًا يوم الاثنين.
أبقى مجلس الاحتياطي الفيدرالي على سعره المرجعي ثابتًا الأسبوع الماضي، لكن التضخم المستمر والخلافات بين صانعي السياسة أبقت مستوى عدم اليقين مرتفعًا. لا تتحرك أسعار الرهن العقاري مباشرة مع سعر الصناديق الفيدرالية؛ فغالبًا ما تكون التوقعات المتعلقة بالتضخم وعرض السندات الحكومية والعوائد على السندات طويلة الأجل أكثر أهمية.
حاليًا، تبقى أسعار فوائد الرهن العقاري اليوم قريبة من 7%. سيتطلب انخفاض دائم على الأرجح انخفاض عوائد السندات الحكومية ودليل أوضح على تراجع ضغوط التضخم.