قرار الصين بإجبار المطورين على بيع المنازل المكتملة بدلاً من الوحدات قيد الإنشاء سيجعل الانخفاض العقاري القاسي بالفعل أسوأ بكثير. يتوقع اقتصاديوا غولدمان ساكس انخفاضًا بنسبة 30% في إيرادات مبيعات الأراضي مع حجب اللوائح الجديدة آلية تمويل كانت قد أبقت القطاع، وبالتالي الحكومات المحلية، على قيد الحياة لعقود.
غطت مبيعات ما قبل الإطلاق والمدفوعات الرهنية المرتبطة بها تاريخيًا حوالي 40٪ من رأس المال الإنشائي للمطورين. أزل ذلك، ويتقلص قدرة الصناعة على شراء الأراضي وبناء مشاريع جديدة بنسبة مماثلة.
سوق موجود بالفعل في سقوط حر
القواعد الجديدة، التي تم إدخالها تقريبًا بين 29 أغسطس و31 أغسطس، لم تظهر في فراغ. لقد كان قطاع العقارات الصيني يشهد تراجعًا منذ عام 2021، والأرقام من عام 2026 لا تُظهر أي علامة على تكوّن قاع.
انخفض إيرادات مبيعات الأراضي بنسبة 30.8% على أساس سنوي خلال الأشهر السبعة الأولى من عام 2026. وانخفض استثمار التطوير العقاري على مستوى البلاد بنسبة 19.2% خلال نفس الفترة.
في عام 2025، شكّلت المبيعات المسبقة حوالي 68% من جميع معاملات المنازل الجديدة. وتُلغي اللوائح الجديدة بشكل فعّال نموذج المبيعات السائد في أحد أكبر أسواق العقارات في العالم.
يُجادل اقتصاديوا غولدمان أن واجب إكمال الوحدات السكنية سيقلص قدرة المطورين على الاستثمار على المدى القريب بنسبة حوالي 40٪، مما يعكس حصة رأس المال التي كانت توفرها المبيعات المسبقة تاريخيًا.
الأسواق ردت فورًا
انخفض مؤشر CSI 300 العقاري بنسبة 4.7% بعد الإعلان. وشهد المطورون المدرجة في هونغ كونغ أداءً أسوأ، حيث انخفض مؤشر القطاع بنسبة 6.2%.
الفائزون، الخاسرون، وحركة التجميع
ليس كل مطور يواجه نفس المواجهة. الشركات المدعومة من الدولة التي لديها وصول إلى تمويل أرخص وموازين مالية أقوى هي في موقع للحصول على حصة سوقية مع تضييق الخناق على المنافسين الخاصين.
يتوقع المحللون، بما في ذلك أولئك في غولدمان ساكس، أن تُسرّع اللوائح عملية التكامل في القطاع. ويعاني المطورون الخاصون الصغار، العديد منهم كانوا يواجهون بالفعل صعوبات في سداد الديون الحالية، من صعود أكثر حدة للحفاظ على سلامتهم المالية.
يبدو أن حسابات بكين تُفضل حماية المشترين على تدفق السيولة للمطورين. كانت المبيعات المسبقة مصدرًا طويلًا للمخاطر الاستهلاكية في الصين، حيث كان المشترون يدفعون مقابل شقق قبل إكمالها بسنوات، وأحيانًا لم يتلقوا الشقق أبدًا. جعل أزمة إيفيرغراند في عام 2021 هذه المخاطر مستحيلة للتجاهل.
سؤال الاستجابة المالية
مع انخفاض إيرادات بيع الأراضي وانكماش الاستثمارات التنموية، تواجه الحكومات المحلية عجزًا متزايدًا لا يمكن تغطيته بمصادر الإيرادات الحالية. إن الاستجابة الأكثر احتمالاً تتضمن زيادة إصدار السندات الخاصة، وهي أداة اعتمد عليها بكين مراراً خلال تراجع العقارات.