كتابة: Boaz Sobrado
ترجمة: Chopper، Foresight News
قبل اثني عشر عامًا، عاش فيشال غارغ تجربة مباشرة مع صعوبات شراء منزل، ومنذ ذلك الحين يبحث عن حلول. قال رئيس تنفيذي Better Home & Finance في مقابلة: "في ذلك الوقت، أدركت أن عليّ بيع أصولي ودفع ضرائب الأرباح الرأسمالية لتحويلها إلى نقد لدفع ثمن المنزل. لماذا لا يمكنني رهن أصولي مباشرة بدلاً من الحاجة إلى تحويلها إلى نقد؟"
الأمر الأكثر تعقيدًا هو ترتيب عملية التداول. "ماذا لو قدمت عرضًا لكنك لم تنجح في شراء المنزل؟ لكن وسيط العقارات سيطلب منك أن تكون مستعدًا بالنقود نقدًا، وإلا فلن يأخذ البائع عرضك على محمل الجد. يُجبر المشترون على بيع أصولهم ودفع الضرائب قبل معرفة ما إذا كان عرضهم قد قُبل أم لا."
في مارس من هذا العام، أطلقت Better بالتعاون مع Coinbase حلاً. يُرهن المقترضون البيتكوين أو USDC للحصول على قرضين: قرض رهن عقاري من الدرجة الأولى يتوافق مع معايير فاني ماي؛ وقرض تمويل خاص مستقل لدفع دفعة أولى، مضمونًا بأصول مشفرة مع رهن ثانٍ على العقار. وفي نفس اليوم، أفادت وول ستريت جورنال أن فاني ماي قبلت لأول مرة قروضًا رهنية مدعومة بأصول مشفرة. في أوائل يونيو، أكمل زوجان في منتصف الثلاثينيات من عمرهما من أنابوليس، ميشيغان، أول قرض ضمن هذا النموذج. أوضحت Better أنه قبل الإطلاق الرسمي للمنتج في الصيف، بلغ حجم القروض المحتملة المقابلة لقائمة الحجوزات حوالي 250 مليون دولار أمريكي، حيث لم يكن 41% من المقدمين على القروض يمتلكون ما يكفي من النقد لدفع الدفعة الأولى للشراء.
عند الحديث عن الجهات المستقبلة لأموال أصول القروض، قال غارغ: "تتوافق هذه الأصول مع معايير استثمار البنوك، وقد تجمّعت عدة بنوك في طابور للرغبة في شراء وتحمل هذه القروض، بما في ذلك بنوك أمريكية رائدة كبرى." وهو يرى أن هذا سيصبح قناة مهمة لربط الأصول الرقمية رسميًا بنظام البنوك.
التكلفة الفعلية وقواعد الرهن
يُحدد معدل الضمان مباشرةً الفئة المستهدفة للمنتج. يتطلب رهن البيتكوين تحقيق متطلب ضمان بنسبة 250٪، فإذا كان مبلغ القرض الأولي 100,000 دولار، فسيكون من الضروري تقديم بيتكوين بقيمة 250,000 دولار كضمان؛ بينما يتطلب رهن USDC المستقر سعره نسبة ضمان قدرها 125٪. لا يحتوي هذا المنتج على آلية إضافية للضمان، ولا يتم تعديل شروط القرض العقاري عند انخفاض سعر البيتكوين. فقط في حال تأخر المُقترض في السداد لمدة 60 يومًا متتالية، سيتم تفعيل عملية تصفية الأصول، وذلك وفقًا للمعايير المطبقة على القروض العقارية المطابقة للوائح التنظيمية العادية.
تم تصميم هذه الآلية بمنطق واضح تستهدف مشتري المنازل الذين لديهم أصول كافية ولكن يفتقرون إلى السيولة النقدية. تُظهر بيانات وكالة أبحاث العقارات Redfin أن 12.7% من مشتري المنازل الشباب استخدموا أصولًا رقمية لجمع دفعة أولى. وتشير بيانات الجمعية الوطنية للوكلاء العقاريين في الولايات المتحدة إلى أن الوسيط العمري لمشتري المنازل لأول مرة سيصل إلى مستوى قياسي جديد عند 40 عامًا بنهاية عام 2025، بينما ستنخفض نسبة مشتري المنازل لأول مرة من إجمالي المشترين إلى أدنى مستوى تاريخي عند 21% (تُشكك رابطة البنوك المُقرضة العقارية في هذا الرقم مستندة إلى بيانات القروض الفيدرالية). وتشير بيانات مكتب الإحصاء الأمريكي إلى أن معدل امتلاك السكن بين الفئة دون سن 35 عامًا في الربع الثاني من هذا العام كان فقط 35.2%.
إعطاء قروض بناءً على أصول يحتفظ بها المقترضون باستمرار ليس نموذجًا جديدًا. قال دوغ ريكتس، المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة PayJoy، في بودكاست "On The Margin": "كان ابتكارنا الأول هو جعل الهاتف المحمول كضمان، وبشكل ما، فإن الهاتف الذكي يعادل العقار في أعمال الرهن العقاري." تقدم PayJoy خدمات الاقتراض للأشخاص في أمريكا اللاتينية وأفريقيا وجنوب آسيا الذين لديهم سجلات ائتمانية ضعيفة، وعندما يتأخر المستخدمون في السداد، يتم قفل وظائف الجهاز، وهو ما يُعرف على نطاق واسع كنموذج رهن رقمي.
ريكتس لديه حدود واضحة بشأن منطق تسعير الضمانات: "إعطاء قروض لذوي الدخل المنخفض، إحدى النماذج هي فرض فوائد مرتفعة جدًا والسماح لعدد كبير من المستخدمين بالتعثر، والاعتماد على عدد قليل من المقترضين لتحقيق أرباح عالية. لكن هذا ليس طريق باي جوي." قروض باي جوي تفرض فقط رسومًا ثابتة واحدة، ولا تولد فوائد متراكمة، وهو ما نادر جدًا في مجال الائتمان الاستهلاكي التكنولوجي.
سبعة سناتور يطالبون بوقف
في 30 أبريل، أرسل سبعة سناتور رسالة إلى مدير مكتب إدارة الإسكان الفيدرالي (FHFA) ويليام بولتي، ذكروا فيها Better وCoinbase، وطالبوا الهيئة التنظيمية بـ "سحب التصاريح ذات الصلة ومنع الشركات المدعومة من الحكومة من تحمل مخاطر مرتبطة بالأصول المشفرة". وقد قاد التوقيع على الرسالة ديك دوربين وإليزابيث وارن، وشارك في التوقيع جيف ميركلي وكريس فان هولين وريتشارد بلومينثال وبرني ساندرز ومازي هيرونو.
السبب الأساسي الذي طرحه أعضاء مجلس الشيوخ هو شرط الضمان بنسبة 250% الذي تدّعي Better أنه يمثل الاستقرار في إدارة المخاطر. وكتبوا في الرسالة: "يتطلب هذا النظام من المشترين تقديم أصول رقمية بقيمة تصل إلى 2.5 ضعف مبلغ الدفعة الأولى للتأهل للقرض. وهذا بحد ذاته يعترف بأن الأصول الرقمية هي أصول عالية المخاطر؛ علاوة على ذلك، يجب على المشترين دفع الفوائد على قرضين في آنٍ واحد." وقدّر فريق أعضاء الكونغرس أن تكلفة التمويل المجمع يمكن أن تزيد بنسبة تصل إلى 1.5 نقطة مئوية مقارنة بأسعار الفائدة القياسية لقروض فاني ماي، وحذروا: "قد تدفع التكاليف المرتفعة المُقترضين إلى التخلي مباشرة عن سداد القروض، مما قد ينتهي بتحمل دافعي الضرائب الأمريكيين الخسائر الناتجة." وطالبوا الجهات التنظيمية بالرد قبل 30 مايو، لكن مكتب الإسكان الفيدرالي لم يُصدر أي رد علني حتى الآن.
في يونيو، نشر أليس كوهين من المركز الوطني للقانون الاستهلاكي وكوري فريير من اتحاد المستهلكين الأمريكيين مقالة رأي أكثر حدة، حيث أشارا إلى أن الحكومة الفيدرالية "قد تتكرر أخطاؤها التي أدت إلى أزمة إخلاء المنازل عام 2008". واستنتج الاثنان أن هذا ليس ابتكارًا ماليًا موجهًا للمستهلكين، بل هو شرارة كارثة.
كما ألقى سوق التداول بظلاله على هذا النشاط. فقد لامس البيتكوين ذروته عند حوالي 123,000 دولار في أكتوبر الماضي، ثم عادت الأسعار في فبراير هذا العام إلى حوالي 62,800 دولار، وظلت مستقرة طوال يوليو ضمن نطاق 60,000 دولار، لتبقى الأسعار عند نصف قيمتها القصوى فقط.
التخطيط طويل المدى لغارغ
البيتكوين مجرد البداية. "حاليًا، ندعم البيتكوين وUSDC، ونخطط لاحقًا لدمج أنواع متعددة من الأصول المُرقمة الرئيسية، بما في ذلك أسهم الشركات المُرقمة مثل SpaceX وTesla وCoinbase وBetter وApple وAmazon." كما أشار غارغ، لن يدعم المشروع عملات الميم، بل سيختار فقط الأصول ذات السيولة العالية والاهتمام المؤسسي، وسيكون الإيثيريوم وسولانا هما التاليان في قائمة الإطلاق.
لديه فكرة أكثر تطورًا: يمكن للوالدين رهن أصول حسابات التقاعد لمساعدة أبنائهم على شراء منزل، وهو اتجاه يتوافق مع مسار تقاعد الأصول المشفرة. في المستقبل، سيحتاج المشترون فقط إلى تصوير صور للعقارات وتسليمها للبرنامج لإتمام جميع الإجراءات. "سيقوم وكيل ذكي بالذكاء الاصطناعي بتقديم طلب شراء العقار على منصة Better، وحساب تلقائي للحد الأقصى للعرض. على المدى الطويل، يمكن للأفراد العاديين امتلاك حصص في العقارات وتبديلها بسهولة بين مساكن مختلفة. حاليًا، يصعب تنفيذ هذا الأمر، وال единств препятствие هو التعقيدات الناتجة عن تكاليف المعاملات."
في قلب هذا المفهوم، يوجد تقييم لاتجاه توزيع الأصول بين الشباب. "الشباب اليوم يفتقرون إلى أصول قادرة على التحوط ضد التضخم ومشاركة مكاسب ارتفاع أسعار العقارات."
الجدل خلف رهن الرموز
تواجه أعمال الأسهم المُرَقَّمة سؤالًا أساسيًا لا يزال يفتقر إلى إجابة موحدة: ما هي الحقوق القانونية التي يمنحها امتلاك الرموز المميزة؟ حاليًا، يعاني قطاع "ترقية كل شيء" من هذا التحدي. كشف تشان أهن، المؤسس والرئيس التنفيذي لتيسيرا، في بودكاست "On The Margin" أن الشركة أطلقت منتجًا مُرَقَّمًا لـ SpaceX في فبراير. وأقرّ بخصائص نموذج عمله قائلًا: "المنصة لم تُدخل عملية KYC عن طريق الخطأ، بل عن قصد." كان الهدف الأصلي هو خفض عتبة الدخول — فسوق الأسهم الخاصة يعتمد تقليديًا على إجراءات معقدة، وحد أدنى مرتفع للاستثمار، وقيود جغرافية، مما يستبعد 99.9٪ من المستثمرين العاديين.
قام كريستوفر تيرنر، المؤسس المشارك لـ Kula، في نفس البودكاست بتمييز بين أن معظم الأصول المُرمَّزة تمثل فقط حقًا في العائدات من الأصل على مستوى العقد، ولا تعادل الحيازة المباشرة للأصل الأساسي؛ بينما يمثل النموذج الآخر تحويل الرمز إلى أصل، حيث أن امتلاك الرمز يعادل امتلاك الأصل الأساسي. هناك فرق جوهري بين النوعين. بالنسبة لمدققي قروض الرهن العقاري، يجب عند إجراء تقييم الضمانات التمييز بوضوح بين نوع الحق الذي يمتلكونه.
في الوقت نفسه، تقوم Better بإعادة هيكلة قنوات تمويلها. في فبراير من هذا العام، أبرمت الشركة شراكة مع Framework Ventures، وتخطط لاستثمار ما يصل إلى 500 مليون دولار عبر نظام البيئة المستقرة Sky، مع استثمار Framework Ventures 45 مليون دولار كحصة في الشركة، تمثل حوالي 10%. تتوقع Better أن هذا التغيير سيقلل تكلفة رأس المال بأكثر من 100 نقطة أساس. وتقول الشركة إنه بعد تنفيذ التمويل المُتَمَيَّز بالرموز، سيكون هناك فرصة لخفض أسعار الفائدة على قروض العملاء إلى أقل من 5%، في حين أن أسعار الفائدة السائدة في الصناعة تتجاوز عادةً 6%.
تحتاج الشركة إلى خفض تكلفة التمويل بشكل عاجل. بلغ حجم القروض الممنوحة من قبل Better في الربع الأول 1.64 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 89٪ مقارنة بالعام السابق، مع إيرادات قدرها 47.5 مليون دولار أمريكي، لكنها ما زالت تحقق خسارة قدرها حوالي 70 مليون دولار أمريكي. بلغ إجمالي حجم القروض الممنوحة من قبل الشركة منذ عام 2016 أكثر من 110 مليار دولار أمريكي؛ وفي ديسمبر 2021، أجرت الشركة تسريحًا جماعيًا لـ 900 موظف عبر اجتماع عبر الإنترنت، وواجه غارغ على مدار سنوات انتقادات مستمرة من الخارج بشأن هذا الأمر.
الضغوط الكبيرة لم تُضعف عزيمته على المراهنة على هذا القطاع. "أسوأ سيناريو هو أن يُطلق المنتج ولا يجد أي اهتمام، لكن الواقع ليس كذلك." وفيما يتعلق بآفاق الصناعة، قال: "لا داعي للتخيل المستمر للمستقبل، الأهم هو خلق المستقبل بيدك."