بيتر وكوينبايس تطلقان رهونًا عقارية مدعومة بالعملات المشفرة وسط مراجعة تنظيمية

كتابة: Boaz Sobrado

مُعدّ: Chopper، Foresight News

قبل اثني عشر عامًا، عاش فيشال غارغ تجربة مباشرة مع صعوبات شراء منزل، ومنذ ذلك الحين سعى باستمرار إلى حلول. قال الرئيس التنفيذي لشركة Better Home & Finance في مقابلة: "في ذلك الوقت، أدركت أن عليّ بيع أصولي ودفع ضرائب الأرباح الرأسمالية لتحويلها إلى نقد لدفع ثمن المنزل. لماذا لا يمكنني رهن أصولي مباشرة بدلاً من الحاجة إلى تحويلها إلى نقد؟"

الأمر الأكثر تعقيدًا هو ترتيب عملية التداول. "ماذا لو قدمت عرضًا ولم تنجح في شراء المنزل؟ لكن وسيط العقارات سيطلب منك أن تكون مستعدًا بالنقود نقدًا، وإلا فلن يأخذ البائع عرضك على محمل الجد. يُجبر المشترون على بيع أصولهم ودفع الضرائب قبل معرفة ما إذا كان عرضهم قد قُبل أم لا."

في مارس من هذا العام، أطلقت Better بالشراكة مع Coinbase حلاً. يُرهن المقترضون البيتكوين أو USDC للحصول على قرضين: قرض رهن عقاري من الدرجة الأولى يتوافق مع معايير فاني ماي؛ وقرض تمويل خاص مستقل لدفع دفعة أولى، مضمونًا بأصول رقمية مع رهن ثانٍ على العقار. وفي نفس اليوم، أفادت وول ستريت جورنال أن فاني ماي تقبل لأول مرة قروضًا رهنية مدعومة بأصول رقمية. في أوائل يونيو، أكمل زوجان في منتصف الثلاثينيات من عمرهما من أنابوليس، ميشيغان، أول قرض ضمن هذا النموذج. أوضحت Better أنه قبل الإطلاق الرسمي للمنتج في الصيف، بلغ حجم القروض المحتملة المقابلة لقائمة الحجوزات حوالي 250 مليون دولار أمريكي، حيث لم يكن 41% من المتقدمين يمتلكون نقدًا كافيًا لدفع الدفعة الأولى لشراء المنزل.

عند الحديث عن الجهات التي ستتلقى أصول القروض، قال غارغ: "تتوافق هذه الأصول مع معايير استثمار البنوك، وقد بدأت عدة بنوك بالفعل في الانتظار لشراء وتحمل هذه القروض، بما في ذلك بنوك أمريكية رائدة كبرى." وهو يرى أن هذا سيصبح قناة مهمة لربط الأصول الرقمية رسميًا بنظام البنوك.

نسبة التغطية تحدد مباشرة الفئة المستهدفة للمنتج. يتطلب رهن البيتكوين تحقيق متطلب تغطية بنسبة 250٪، فإذا كان مبلغ القرض الأولي 100,000 دولار أمريكي، فسيكون هناك حاجة إلى بيتكوين بقيمة 250,000 دولار أمريكي كضمان؛ بينما تتطلب نسب التغطية لـ USDC المستقرة بنسبة 125٪. لا يوجد آلية لإضافة ضمان إضافي في هذا المنتج، ولا تتأثر شروط القرض العقاري بانخفاض سعر البيتكوين. فقط في حالة تأخر المُقترض في السداد لمدة 60 يومًا متتالية، سيتم تفعيل تصفية الأصول، وذلك وفقًا للمعايير المطبقة على القروض العقارية المتوافقة مع التنظيمات المعتادة.

تم تصميم هذه الآلية بمنطق واضح تستهدف المشترين الذين لديهم أصول كافية ولكن يفتقرون إلى السيولة النقدية. تُظهر بيانات وكالة أبحاث العقارات Redfin أن 12.7% من المشترين الشباب في الفترة الأخيرة استخدموا أصول التشفير لجمع دفعة أولى. ووفقًا لبيانات الجمعية الوطنية للوكلاء العقاريين، سيصل متوسط عمر المشترين لأول مرة إلى رقم قياسي جديد عند 40 عامًا بنهاية عام 2025، بينما ستنخفض نسبة المشترين لأول مرة من إجمالي المشترين إلى أدنى مستوى قياسي على الإطلاق عند 21% (تتحدى رابطة البنوك المُقرضة العقارية هذا الرقم مستندة إلى بيانات القروض الفيدرالية). تُظهر بيانات مكتب الإحصاء الأمريكي أن معدل امتلاك السكن بين الفئة دون سن 35 عامًا في الربع الثاني من هذا العام كان فقط 35.2%.

استخدام الأصول التي يحتفظ بها المقترضون باستمرار كضمان للقروض ليس نموذجًا جديدًا. قال دوغ ريكيتز، المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي لشركة PayJoy، في البودكاست "On The Margin": "كان ابتكارنا الأول هو جعل الهاتف المحمول كضمان، وبشكل ما، فإن الهاتف الذكي يعادل العقار في أعمال الرهن العقاري." توفر PayJoy خدمات الاقتراض للأشخاص في أمريكا اللاتينية وأفريقيا وجنوب آسيا الذين لديهم سجلات ائتمانية ضعيفة، وعندما يتأخر المستخدمون في السداد، يتم قفل وظائف الجهاز، وهو ما يُعرف على نطاق واسع كنموذج رهن رقمي.

يملك ريكتسس حدودًا واضحة بشأن منطق تسعير الضمانات: "إعطاء قروض لذوي الدخل المنخفض، إحدى النماذج هي فرض فوائد عالية جدًا، والسماح لعدد كبير من المستخدمين بالتعثر، والاعتماد على عدد قليل من المقترضين لتحقيق أرباح عالية. لكن هذا ليس نهج PayJoy." تفرض PayJoy قروضها برسوم ثابتة واحدة فقط، دون تراكم فوائد متكررة، وهو ما نادر جدًا في مجال الائتمان الاستهلاكي التكنولوجي.

في 30 أبريل، أرسل سبعة سناتور خطابًا إلى رئيس وكالة إدارة الإسكان الفيدرالية (FHFA) ويليام بولتي، ذكروا فيه Better وCoinbase، وطلبوا من الجهات التنظيمية "سحب التصاريح ذات الصلة ومنع الشركات المدعومة من الحكومة من تحمل مخاطر مرتبطة بالأصول المشفرة". وقّع الخطاب بقيادة ديك دوربين وإليزابيث وارن، وشارك في التوقيع جيف ميركلي وكريس فان هولين وريتشارد بلومنتال وبرني ساندرز وميزاي هيرونو.

السبب الأساسي الذي طرحه أعضاء مجلس الشيوخ هو شرط الضمان بنسبة 250% الذي تدعي Better أنه يمثل الاستقرار في إدارة المخاطر. وكتبوا في الرسالة: "يتطلب هذا النظام من المشترين تقديم أصول رقمية بقيمة تصل إلى 2.5 ضعف مبلغ الدفعة الأولى ليكونوا مؤهلين للحصول على قرض. وهذا بحد ذاته يعترف بأن الأصول الرقمية هي أصول عالية المخاطر؛ علاوة على ذلك، يجب على المشترين دفع الفوائد على قرضين في آنٍ واحد." وقدرت فرقة أعضاء الكونغرس أن تكلفة التمويل المجمع يمكن أن تزيد بنسبة تصل إلى 1.5 نقطة مئوية مقارنة بأسعار الفائدة القياسية لقروض فاني ماي، وحذرت من أن: "العبء المرتفع قد يدفع المدينين إلى التخلي مباشرة عن سداد القروض، مما قد يؤدي إلى خسائر تتحملها دافعو الضرائب الأمريكيون في النهاية." وطلبت من الجهات التنظيمية الرد قبل 30 مايو، لكن مكتب الإسكان الفيدرالي لم يرد حتى الآن بشكل علني.

في يونيو، نشر أليس كوهين من المركز الوطني للقانون الاستهلاكي وكوري فريير من اتحاد المستهلكين الأمريكيين مقالة تعليقية بآراء أكثر حدة: إن الحكومة الفيدرالية "قد تتكرر أخطاؤها التي أدت إلى أزمة إخلاء المنازل عام 2008". وخلص الاثنان إلى أن هذا ليس ابتكارًا ماليًا موجهًا للمستهلكين، بل هو شرارة كارثة.

ظروف السوق أيضًا أثرت سلبًا على هذا النشاط. فقد لامس البيتكوين ذروته عند حوالي 123000 دولار في أكتوبر الماضي، ثم انخفض السعر في فبراير هذا العام إلى حوالي 62800 دولار، واستمر في التذبذب خلال شهر يوليو بأكمله ضمن نطاق 60 ألف دولار، ليصبح السعر فقط نصف القيمة القصوى.

البيتكوين مجرد البداية. "حاليًا، ندعم البيتكوين وUSDC، ونخطط في المستقبل للانضمام إلى مجموعة متنوعة من الأصول المُرَقَّمة الرئيسية، بما في ذلك أسهم الشركات مثل SpaceX وTesla وCoinbase وBetter وApple وAmazon." كما أشار غارغ، لن يدعم المشروع عملات الميم، بل سيختار فقط الأصول ذات السيولة العالية والاهتمام المؤسسي، وسيكون الإيثيريوم وSolana هما التاليان في قائمة الإطلاق.

لديه فكرة أكثر تقدمًا: يمكن للوالدين رهن أصول حساب التقاعد لمساعدة أبنائهم على شراء منزل، وهو اتجاه يتوافق مع مسار تقاعد الأصول المشفرة. في المستقبل، سيحتاج المشترون فقط إلى تصوير صور للعقارات وتسليمها للبرنامج لإتمام جميع الإجراءات. "سيقوم وكيل ذكي يعمل بالذكاء الاصطناعي على Better بتقديم طلب شراء المنزل، وحساب تلقائي للحد الأقصى للعرض. على المدى الطويل، يمكن للأفراد العاديين امتلاك حصص في العقارات وتبديلها بسهولة بين مساكن مختلفة. حاليًا، من الصعب تنفيذ هذا الأمر، وال единственное عائق هو التعقيدات الناتجة عن الاحتكاك في المعاملات."

في قلب هذا المفهوم، هناك تقييم لاتجاه توزيع الأصول بين الشباب. "الشباب اليوم يفتقرون إلى أصول قادرة على التحوط ضد التضخم ومشاركة مكاسب ارتفاع أسعار العقارات."

تواجه أعمال الأسهم المُعَوَّمة سؤالًا أساسيًا لا يزال يفتقر إلى إجابة موحدة: ما هي الحقوق القانونية التي يمنحها امتلاك الرموز المميزة؟ حاليًا، يعاني قطاع "توكينيزيشن أوف إيفريثينغ" من هذا التحدي. كشف تشان أهن، المؤسس والرئيس التنفيذي لتيسيرا، في بودكاست "On The Margin" أن الشركة أطلقت منتجًا مُعَوَّمًا لـ SpaceX في فبراير. وأقر بخصائص نموذج العمل قائلاً: "إن المنصة لا تُجري عملية KYC عن قصد، وليس بسبب إهمال." كان الهدف من المشروع هو خفض الحواجز أمام الدخول — فالسوق الخاصة تعتمد تقليديًا على إجراءات معقدة، وحد أدنى مرتفع للاستثمار، وقيود جغرافية، مما يستبعد 99.9٪ من المستثمرين العاديين.

قام كريستوفر تيرنر، المؤسس المشارك لـ Kula، في نفس البودكاست بتمييز بين أن معظم الأصول المُمَوَّلة تمثل حقًا في العائدات من الأصل على مستوى العقد، ولا تعادل持有 الأصل الأساسي مباشرة؛ بينما يمثل النموذج الآخر التوكن كأصل، حيث يعادل امتلاك التوكن امتلاك الأصل الأساسي. هناك فرق جوهري بينهما. بالنسبة لمقيّمي القروض الرهنية، يجب عند إجراء تقييم الضمانات التمييز بين نوع الحق الذي يمتلكونه.

في الوقت نفسه، تقوم Better بإعادة هيكلة قنوات تمويلها. في فبراير من هذا العام، أبرمت الشركة شراكة مع Framework Ventures، وتخطط لاستثمار ما يصل إلى 500 مليون دولار عبر نظام البيئة المستقرة Sky، كما استثمرت Framework Ventures 45 مليون دولار في الشركة، مما يمنحها حصة تقارب 10%. تتوقع Better أن هذا التغيير سيقلل تكلفة رأس المال بأكثر من 100 نقطة أساس. وتقول الشركة إنه بعد تنفيذ التمويل المُرَمَّز، سيكون هناك فرصة لخفض أسعار الفائدة على قروض العملاء إلى أقل من 5%، في حين أن أسعار الفائدة السائدة في الصناعة تتجاوز عادةً 6%.

تحتاج الشركة إلى خفض تكلفة التمويل بشكل عاجل. بلغ حجم القروض الممنوحة من قبل Better في الربع الأول 1.64 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 89% على أساس سنوي، مع إيرادات قدرها 47.5 مليون دولار أمريكي، لكنها ما زالت تخسر حوالي 70 مليون دولار أمريكي. بلغ إجمالي حجم القروض الممنوحة من قبل الشركة منذ عام 2016 أكثر من 110 مليار دولار أمريكي؛ وفي ديسمبر 2021، أجرت الشركة تسريحًا جماعيًا لـ 900 موظف عبر اجتماع عبر الإنترنت، وواجه غارغ على مدار سنوات انتقادات مستمرة من الخارج بشأن هذا الأمر.

الضغوط الكبيرة لم تُضعف عزيمته على المراهنة على هذا القطاع. "أسوأ سيناريو هو أن يُطلق المنتج ولا يجد أي اهتمام، لكن الواقع ليس كذلك." وفيما يتعلق بآفاق الصناعة، قال: "لا داعي للتخيل المستمر للمستقبل، الأهم هو خلق المستقبل بنفسك."