Một người nói rằng $OPEN không thể mở rộng và chắc chắn sẽ thất bại.
Trước hết, mở rộng là gì? Mỗi năm tại Mỹ có khoảng 4 triệu căn nhà được bán. Opendoor hiện tại giao dịch khoảng 511 căn/tuần, tương đương khoảng 26.500 căn/năm. Con số này chỉ chiếm 0,7% thị trường.
0,7%. Đó là vị trí hiện tại của chúng ta, trong một môi trường vĩ mô tồi tệ nhất đối với thị trường bất động sản trong vài thập kỷ qua: lãi suất thế chấp cao, khối lượng giao dịch giảm, khả năng chi trả ở mức thấp kỷ lục.
Và mô hình kinh doanh đang hoạt động hiệu quả: biên lợi nhuận của các nhóm khách hàng mới đạt trên 6%, kinh tế nhóm khách hàng tốt nhất trong lịch sử công ty, hàng tồn kho đã giảm từ 51% xuống còn 10%, nhà bán nhanh gấp 3 lần so với thị trường chung, và quý II dự kiến đạt EBITDA hòa vốn.
Tất cả những điều này chỉ với 0,7% thị phần, trong một bối cảnh vĩ mô tồi tệ.
Liệu hệ thống AI có thể lặp lại thành công này ở quy mô lớn hơn? Nó đã làm được rồi. Năm 2022, Opendoor đã bán được 39.000 căn nhà dưới mô hình CŨ, với công nghệ CŨ và đội ngũ CŨ — tương đương khoảng 0,65% thị phần. Hôm nay, họ quay lại mức đó nhưng với cấu trúc chi phí tốt hơn nhiều, hệ thống định giá AI và toàn bộ hệ sinh thái tích hợp.
AI không bao giờ mệt mỏi. Nó không cần thêm văn phòng. Không cần thêm nhân viên cho vay. Chi phí hoạt động cố định hiện tại là 33 triệu USD/quý, so với 66 triệu USD khi họ từng đạt mức doanh số tương tự. Cùng sản lượng, chi phí chỉ bằng một nửa. Đó mới là mở rộng trên phần mềm.
Con đường rõ ràng: chứng minh lợi nhuận trước, sau đó mở rộng một cách có lợi nhuận. Kaz hướng dẫn EBITDA hòa vốn trong quý II và lợi nhuận ròng dương vào quý IV năm 2026. Một khi đã chứng minh được lợi nhuận, bạn chỉ cần mở rộng hệ thống. Mỗi căn nhà thêm vào với biên lợi nhuận trên 6% sẽ trực tiếp tăng lợi nhuận ròng.
Bây giờ hãy tính toán xem thực sự “mở rộng” nghĩa là gì (4 triệu căn nhà/năm tại Mỹ, lợi nhuận $20.000/căn, 963 triệu cổ phiếu):
1% thị phần (769 căn/tuần):
→ 4 triệu × 1% = 40.000 căn/năm
→ 40.000 × $400.000 = $16 tỷ doanh thu
→ 40.000 × $20.000 lợi nhuận = $800 triệu
→ Chia cho 963 triệu cổ phiếu = $0,83 EPS
→ Nhân 30x → $24,90 | Nhân 45x → $37,40
2,5% thị phần (1.923 căn/tuần):
→ 4 triệu × 2,5% = 100.000 căn/năm
→ 100.000 × $400.000 = $40 tỷ doanh thu
→ 100.000 × $20.000 lợi nhuận = $2 tỷ
→ Chia cho 963 triệu cổ phiếu = $2,08 EPS
→ Nhân 30x → $62,30 | Nhân 45x → $93,50
5% thị phần (3.846 căn/tuần):
→ 4 triệu × 5% = 200.000 căn/năm
→ 200.000 × $400.000 = $80 tỷ doanh thu
→ 200.000 × $20.000 lợi nhuận = $4 tỷ
→ Chia cho 963 triệu cổ phiếu = $4,15 EPS
→ Nhân 30x → $124,60 | Nhân 45x → $186,90
Giá cổ phiếu hiện tại khoảng $5,50. Chỉ với 1% thị phần, con số tính toán cho thấy giá từ $25–37. Với 2,5% thì từ $62–93. Và 2,5% chẳng là gì cả — chỉ là 1 trong 40 căn nhà.
Tại sao người ta sẽ chọn Opendoor thay vì quy trình truyền thống?
Vì quy trình truyền thống đã bị phá vỡ và mọi người đều biết điều đó.
Netflix không chỉ cạnh tranh với Blockbuster — nó khiến Blockbuster trở nên lỗi thời. Không ai muốn lái xe đến cửa hàng, lục lọi kệ sách và trả phí trễ hạn khi họ có thể xem phim ngay trên ghế sofa. Khoảng cách tiện ích quá lớn đến mức việc chuyển đổi không còn là một quyết định.
Opendoor đang làm điều tương tự với bất động sản. Tại sao người bán phải trải qua hàng tháng trời xem nhà, mở cửa đón khách và không chắc chắn khi họ có thể nhận được lời đề nghị trả tiền mặt trong vài phút? Tại sao người mua phải trả phí vay $2.400 và chờ vài tuần để hoàn tất giao dịch khi Opendoor cung cấp lãi suất thấp hơn, phí bằng không và thời gian đóng giao dịch nhanh hơn trên một nền tảng duy nhất?
Và Kaz tiếp tục bổ sung thêm lý do để người dùng không bao giờ rời đi:
→ Doma về quyền sở hữu và ký quỹ nội bộ (giảm từ 5 giờ xuống còn 15 phút nhờ AI)
→ Sản phẩm thế chấp đang mở rộng đến khoảng 40 tiểu bang vào quý III
→ Hợp tác với đại lý Cash Plus (chiếm 35% khối lượng giao dịch, ít vốn hơn mỗi căn)
→ Tương lai: HELOC, sản phẩm tín dụng, bảo hiểm, bảo hành
Mỗi dịch vụ mới khiến nền tảng trở nên “dính” hơn. Mỗi dịch vụ tăng thêm biên lợi nhuận mỗi căn nhà. Mỗi dịch vụ khiến quy trình truyền thống càng trở nên lỗi thời hơn.
Câu hỏi không phải là Opendoor có thể mở rộng hay không — hệ thống AI đã chứng minh nó hoạt động hiệu quả ở cấp độ từng căn nhà. Chi phí cố định đã giảm một nửa. Lợi nhuận được dự báo trong năm nay. Các sản phẩm đang được xây dựng.
Câu hỏi thực sự là: Mở rộng nhanh đến đâu?
nfa, long $OPEN 🏠