امریکی مارگیج شرحیں 7 فیصد کے قریب، جبکہ خزانہ کے فائدہ شرحیں کم ہو رہی ہیں

امریکی مارگیج ریٹس اگست میں ایک سال کے اعلیٰ سطح کے قریب پہنچ گئے، جس سے گھر خریدنے والوں کے لیے قابلِ انجام دباؤ مزید بڑھ گیا۔ فریڈی میک کی حالیہ ہفتہ وار سروے کے مطابق، 30 سالہ فکسڈ مارگیج کی اوسط شرح 6.66% رکھی گئی، جو ایک ہفتہ پہلے کی 6.58% کے مقابلے میں بڑھ گئی، جبکہ 15 سالہ فکسڈ شرح بڑھ کر 6.04% ہو گئی، جو پہلے 5.96% تھی۔

جمعہ کو روزانہ قرض دہندگان کی قیمتیں اور بھی زیادہ بلند ہو گئیں۔ مارٹیج نیوز ڈیلی کے انڈیکس کے مطابق، اوسط 30 سالہ فکسڈ شرح 6.83% تھی، جو اس کی 52 ہفتے کی اعلیٰ سطح سے صرف 2 بنیادی نقاط کم تھی۔ پیر کو قرض دہندگان کی قیمتیں ابتدائی ٹریڈنگ میں دستیاب نہیں تھیں، اس لیے جمعہ کا عدد تازہ ترین روزانہ قومی ریڈنگ ہے۔

تازہ اضافہ صرف معمولی 30 سالہ مارٹیج تک محدود نہیں تھا۔ درجات جامبو قرضوں، مختصر ثابت اصطلاحات اور حکومتی سہارے والے مصنوعات میں بھی سالانہ اعلیٰ درجات کے قریب پہنچ گئیں۔

قرضوں کے قسم کے لحاظ سے امریکی مارگیج شرحیں۔ ماخذ: Mortgage News Daily

مورٹگیج نیوز ڈیلی نے 31 جولائی کو 15 سالہ فکسڈ اوسط 6.32% کی رپورٹ کی۔ 30 سالہ جمبو درجہ 6.91% تک پہنچ گیا، جبکہ ایف ایچ اے اور وی اے درجات کرمانے والے 6.34% اور 6.36% تھے۔ 7/6 SOFR ایڈجسٹیبل ریٹ مورٹگیج کی اوسط 6.37% تھی۔ یہ اعداد و شمار روزانہ قرض دینے والوں کی درجہ بندی کی شیٹس سے آئے ہیں اور فریڈی میک کے ہفتہ وار درخواست کی بنیاد پر کیے گئے سروے سے مختلف ہیں۔

یہ فرق یہ وضاحت کرتا ہے کہ قرض لینے والے 6.66% اور 6.83% دونوں کوٹس والے سرخیاں دیکھ سکتے ہیں۔ کوئی بھی نمبر گارنٹی شدہ پیشکش نہیں ہے۔ انفرادی کوٹس کریڈٹ اسکور، ڈاؤن پےمنٹ، قرض کا سائز، پوائنٹس، ملکیت کے قسم اور مقام پر منحصر ہیں۔

آج کے مارگیج ریٹس اب بھی ایک 1980 کی دہائی کے آغاز میں ریکارڈ کیے گئے انتہائی سطح سے کافی نیچے ہیں، لیکن وہ جانور کے دوران دستیاب غیر معمولی سستے قرضہ اخراجات کے مقابلے میں کافی زیادہ ہیں۔

امریکی 30 سالہ مارگیج ریٹ کی تاریخ۔ ماخذ: Freddie Mac via the Federal Reserve Bank of St. Louis FRED

لمبے مدتی FRED چارٹ دکھاتا ہے کہ 30 سالہ مارگیج ریٹ اوائل 1980 کی دہائی میں 18% سے زیادہ پہنچ گیا، پھر کئی دہائیوں تک کم ہوتا رہا۔ ریٹس 2021 کے تقریباً آس پاس 3% سے نیچے آ گئے، پھر جب انفلیشن اور سخت مالیاتی پالیسی نے بانڈ ییلڈز کو بلند کر دیا، تو وہ تیزی سے بڑھ گئے۔

وہ تیز چینج موجودہ خریداروں کے لیے 1980 کی دہائی کے ساتھ تقابل سے زیادہ اہم ہے۔ بہت سے گھر مالک اب بھی بہت کم شرح پر جاری کردہ قرضے رکھتے ہیں، جس سے انہیں فروخت کرنے اور ان مارٹیج کو 7% کے قریب نئے قرضے سے تبدیل کرنے سے روکا جاتا ہے۔

مختصر مدتی چارٹ دکھاتا ہے کہ 30 سالہ شرح فروری میں تقریباً 6.1% سے شروع ہو کر جولائی کے آخر تک 6% کے اعلیٰ رینج کی طرف بڑھ رہی ہے۔

امریکی مارٹیج کی شرحیں 7% کی طرف بڑھ رہی ہیں۔ ماخذ: Otavio “Tavi” Costa (@TaviCosta) on X

کوسٹا نے دلائل دیے کہ خزانہ کے مارکیٹ میں دباؤ بالآخر حکومتی حمایت کو فعال کر سکتا ہے۔ یہ ابھی تک مارکیٹ کا تجزیہ ہے، کوئی تصدیق شدہ پالیسی منصوبہ نہیں۔

مہنگائی کے خدشات کم ہونے کے ساتھ تیل کی قیمتیں گریں اور مشرق وسطیٰ کی دیپلومیسی نے 10 سالہ ٹریژری ییلڈ کو ابتدائی ہفتہ کے ٹریڈنگ میں 4.69% تک لگभگ 5 بیسز پوائنٹس کم کر دیا۔ چونکہ املاک قرضوں کی قیمت دہرائی جانے والی ٹریژری ییلڈز اور املاک پر مبنی سیکورٹیز کے حرکات کا پیروی کرتی ہے، اس لیے بانڈ مارکیٹ کے مستقل فائدے منگل کو تھوڑے کم قرض دینے والوں کی شرح پیدا کر سکتے ہیں۔

فیڈرل ریزرو نے گزشتہ ہفتے اپنی بنیادی شرح کو مستحکم رکھا، لیکن لگاتار مہنگائی اور پالیسی سازوں کے درمیان اختلافات کی وجہ سے عدم یقین بڑھا رہا۔ مارکیٹ کی شرحیں فیڈرل فنڈز کی شرح کے ساتھ ب без تحریک نہیں ہوتیں؛ مہنگائی، خزانہ کی فراہمی اور طویل مدتی بانڈ یield کی توقعات عام طور پر زیادہ اہم ہوتی ہیں۔

اب تک، آج کے مارگیج ریٹس 7% کے قریب ہی رہے ہیں۔ مستقل کمی کے لیے ممکنہ طور پر کم ٹریژری ییلڈز اور اس بات کا واضح ثبوت درکار ہوگا کہ سود کے دباؤ کم ہو رہے ہیں۔