مارگیج ریٹس کے بڑھنے کے ساتھ ہوم بیلڈر کی اعتماد کی سطح 2012 کے سب سے کم سطح تک پہنچ گئی

اکتوبر میں NAHB/Wells Fargo ہاؤسنگ مارکیٹ انڈیکس گि�ر کر 29 ہو گیا۔ ماہانہ سروے نئی تعمیر شدہ منفرد فیملی ہاؤسنگ کے مارکیٹ میں تعمیر کاروں کے اعتماد کو ناپتا ہے۔ یہ ریڈنگ جون 2012 کے بعد سب سے کم تھی اور اپریل 2020 میں ریکارڈ شدہ 30 سے کم تھی۔ مالیاتی ماہرین کا توقع تھا کہ ریڈنگ 32 ہوگا۔

تینوں انڈیکس کمپوننٹس میں کمی آئی۔ موجودہ فروخت کی صورتحال گھٹ کر 33 ہو گئی۔ اگلے ست ماہ کے لیے فروخت کی توقعات 5 نقاط گھٹ کر 32 ہو گئیں۔ ممکنہ خریداروں کی ٹریفک 5 نقاط گھٹ کر 18 ہو گئی۔

کمزوری کا بنیادی سبب قرضہ کی لاگت ہے۔ فریڈی میک نے کہا کہ 30 سالہ ثابت مارٹیج شرح گزشتہ ہفتے کا اوسط 7.40% رہا، جو تقریباً تین سال کی اونچائی ہے۔ NAHB کے چیئرمین بِل اوونز نے کہا کہ 7% سے زیادہ مارٹیج شرحوں، زیادہ گیس کی قیمتوں اور سود کی شرح نے ملک کے بڑے حصوں میں خریداروں کی ٹریفک مزید کمزور کردی ہے۔

NAHB نے کہا کہ اکتوبر میں فروخت برقرار رکھنے کے لیے 43% کنسرٹر نے قیمتیں کم کر دیں، جو 2020-2026 کے دوران سب سے زیادہ شیئر تھا۔ اوسط قیمت کمی ساتویں متواتر ماہ 6% پر رہی۔ مارگیج ریٹ خریدنے سمیت فروخت کے انگیجمنٹس کا استعمال 65% کنسرٹرز نے کیا۔ اکتوبر میں 19ویں متواتر ماہ تھا جب کم از کم 60% کنسرٹرز نے فروخت کے انگیجمنٹس کا استعمال کیا۔

اوونز نے کہا کہ گزشتہ ماہ میں تعمیراتی مارکیٹوں میں سے ایک سے زیادہ تینویں حصے نے مهاجرت کی نگرانی کی سرگرمیوں کی رپورٹ کی، جس سے تعمیر میں تاخیر ہوئی۔ NAHB کے سربراہ مالیاتی ماہر رابرٹ ڈائٹز نے کہا کہ گھریلو صنعت کو فراہمی کی پابندیوں اور قابلِ رسائی کے بڑے چیلنجز کا سامنا ہے۔ ڈائٹز نے کہا کہ مانگ برقرار ہے، لیکن زیادہ قرضہ شرحیں، بلند تعمیراتی اخراجات اور کمزور صارفین کا اعتماد زیادہ خریداروں کو روک رہے ہیں۔

پینتھیون میکرو اقتصادیات کے مالیاتی ماہر oliver allen نے کہا کہ عام 30 سالہ مارگیج کی شرح جولائی کے شروع میں تقریباً 6.6% سے بڑھ کر تقریباً 7.5% ہو گئی ہے۔ الین نے چेतاؤ دیا کہ حالیہ شرح کے رجحانات کو دیکھتے ہوئے اگلے ایک یا دو ماہ میں اعتماد مزید بہت زیادہ گر سکتا ہے۔ اکسفورڈ اقتصادیات نے پیر کو گھروں کی تعمیر، گھر کی فروخت اور گھر کی قیمت میں اضافے کے لیے پیش گوئیاں کم کر دیں۔ اکسفورڈ اقتصادیات کی سربراہ امریکی مالیاتی ماہر نینسی وینڈن ہوسٹن نے کہا کہ اوسط آمدنی والے خاندان کی آمدنی اوسط قیمت والے گھر کو خریدنے کے لیے درکار آمدنی کا تین چوتھائی سے بھی کم ہے۔ وینڈن ہوسٹن نے کہا کہ صرف اس سال کی شرح میں اضافہ 5 ملین مزید خاندانوں کے لیے گھر مالکانہ بننا ناممکن بن چکا ہے۔ وینڈن ہوسٹن کا خیال ہے کہ 2027 کے آخر تک تک گھریلو سرگرمیوں میں کوئی معنی خیز بہتری نہیں آئے گی، جب اکسفورڈ اقتصادیات کا خیال ہے کہ مارگیج شرحیں کم ہونا شروع ہو جائیں گی۔

سوموار کو SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) اور SPDR S&P 500 ETF Trust (SPY) کا نسبت 0.1229 پر ٹریڈ ہوا۔ یہ نسبت پچھلے ہفتے کے کم سے تھوڑا زیادہ تھا لیکن وہی سطحیں تھیں جو کورونا وبا کے دوران آخری بار دیکھی گئی تھیں۔ 14 اکتوبر کو نسبت 0.1206 پر بند ہوا، جو اپریل 2020 کے بعد سب سے کم سطح تھی۔ نسبت نے ستمبر 2024 کے آخر میں تقریباً 0.218 تک اپنی چوٹی کو چھوا۔ دو سالوں میں ہوم بِلڈرز کی قیمت S&P 500 کے مقابلے میں تقریباً 43% کم ہو گئی۔ اس دوران XHB میں 24% کی کمی آئی۔ SPY میں اسی دوران 34% کا اضافہ ہوا۔ اس سال XHB میں تقریباً 9% کی کمی آئی ہے۔ SPY اس سال تقریباً 12% بڑھا ہے۔

تاہم، 22V ریسرچ کے تجزیہ کار ڈینس ڈی بوسچر نے جمعہ کے نوٹ میں کہا کہ گھر تعمیر کرنے والے ای آئی سرمایہ کاری میں کمی کے خلاف ایک ہیج کے طور پر کام کر سکتے ہیں۔ ڈی بوسچر نے کہا کہ ای آئی سرمایہ کاری کا بوم ہاؤسنگ کو دھکیل چکا ہے۔ ڈی بوسچر نے کہا کہ چار سال تک ریئل پرائیویٹ ریزیڈینشل فکسڈ انویسٹمنٹ نے جی ڈی پی میں کوئی اضافہ نہیں کیا جبکہ ای آئی سرمایہ کاری سے متعلق پرائیویٹ فکسڈ انویسٹمنٹ تیزی سے بڑھ رہا ہے۔ ڈی بوسچر نے استدلال کیا کہ صارفین کی خرچ اور ای آئی سرمایہ کاری نے امریکہ کے ترقی کو رجحان سے کافی اوپر اٹھا دیا ہے، جس سے 10 سالہ فائدہ شرحیں بلند رہیں اور نئے گھروں کے خریداروں کو روکا گیا۔ ڈی بوسچر نے کہا کہ اگر ای آئی سرمایہ کاری اچانک گر جائے تو ہاؤسنگ معاشی ترقی میں اضافہ کرے گا۔ ڈی بوسچر نے کہا کہ اس صورتحال میں فیڈرل ریسرف انتہائی طور پر شرحوں میں کمی لائے گا اور 10 سالہ شرحیں گر جائیں گی۔