چین کا فیصلہ کہ مکمل ہونے والے گھروں کو بجائے تعمیر کے تحت موجودہ اکائیوں کے فروخت کیا جائے، اس سے پہلے سے بھی خراب ملکیت ڈاؤنٹرن کو مزید بدتر بنانے والا ثابت ہوگا۔ گولڈمن سیکس کے مالیاتی ماہرین کا تخمینہ ہے کہ نئے احکامات کی وجہ سے زمین کی فروخت سے حاصل ہونے والی آمدنی میں 30 فیصد کی کمی آئے گی، کیونکہ یہ احکامات ایک ایسے فنڈنگ مکینزم کو روک رہے ہیں جو صنعت، اور اس طرح مقامی حکومتوں کو دہائیوں تک زندہ رکھنے میں مدد کر رہا تھا۔
پہلے کی فروش اور متعلقہ قرضہ ادائیگیاں عام طور پر ڈویلپرز کے تعمیراتی سرمایہ کا تقریباً 40 فیصد کور کرتی تھیں۔ اسے ختم کر دیا جائے، تو صنعت کی زمین خریدنے اور نئے منصوبوں کی تعمیر کی صلاحیت اسی تناسب سے کم ہو جائے گی۔
ایک بازار جو پہلے ہی آزادانہ گراؤں میں ہے
نئے قواعد، جو لگभگ 29-31 اگست کے درمیان متعارف کرائے گئے، خالی جگہ میں نہیں آئے۔ چین کا املاک شعبہ 2021 سے گرتا جا رہا ہے، اور 2026 کے اعداد و شمار میں کسی بھی بنیاد کے قائم ہونے کا کوئی علامت نہیں ہے۔
2026 کے پہلے سات ماہ میں زمین کی فروخت کی آمدنی میں 30.8% کی کمی آئی۔ اسی دوران ملک بھر میں جائیداد ترقی کے لیے سرمایہ کاری میں 19.2% کی کمی آئی۔
2025 میں، پری سیلز نے تمام نئے گھروں کے معاملات کا تقریباً 68% حصہ حاصل کیا۔ نئے احکامات دنیا کے ایک سب سے بڑے ریل اسٹیٹ مارکیٹ میں ممتاز فروخت کے ماڈل کو ختم کر دیتے ہیں۔
گولڈمن کے مالیاتی ماہرین کا کہنا ہے کہ مکمل گھروں کا حکم ترقی دہندگان کی قریبی مدت کی سرمایہ کاری کی صلاحیت کو تقریباً 40 فیصد تک کم کر دے گا، جو پہلے سے بیچے گئے گھروں کی تاریخی طور پر فراہم کردہ سرمایہ کی شیر خمیزہ کے مطابق ہے۔
بازاروں نے فوری رد عمل ظاہر کیا
اعلان کے بعد CSI 300 ریل اسٹیٹ انڈیکس میں 4.7% کی کمی آئی۔ ہانگ کانگ میں فہرست شدہ ڈویلپرز کی صورت مزید بدتر ہوئی، جس میں سیکٹر انڈیکس میں 6.2% کی کمی آئی۔
کامیاب، ناکام، اور ترکیبی کھیل
ہر ڈیولپر کو ایک جیسی ذمہ داری کا سامنا نہیں کرنا پڑتا۔ ریاستی مالیات کے ساتھ دسترس حاصل کرنے والی اور مضبوط بیلنس شیٹس والی فرمیں انفرادی مقابلہ کرنے والوں کو باہر دھکیل کر مارکیٹ شیئر حاصل کرنے کی پوزیشن میں ہیں۔
اینالسٹ، جن میں گولڈمن سیکس کے اینالسٹ بھی شامل ہیں، کا خیال ہے کہ اس قانون سے صنعت میں ادغام تیز ہوگا۔ چھوٹے نجی ڈویلپرز، جن میں سے بہت سے پہلے ہی موجودہ قرضوں کی ادائیگی کے لیے تنگ تھے، اب مالی طور پر قائم رہنے کے لیے اور زیادہ مشکل راستہ طے کرنا ہوگا۔
بیجنگ کا حساب لگانا خریداروں کی حفاظت کو ڈویلپرز کے نقدی بہاؤ سے زیادہ اہمیت دیتا ہے۔ طویل عرصے سے چین میں پری سیلز صارفین کے لیے خطرہ کا باعث رہے ہیں، جہاں خریداروں نے اپارٹمنٹس کی تکمیل سے سالوں پہلے ادائیگی کر دی اور کبھی کبھی انہیں انہیں نہیں ملا۔ 2021 میں ایورگرینڈ کے بحران نے ان خطرات کو نظرانداز کرنا ناممکن بنادیا۔
فiscal جواب کا سوال
زمین کی فروخت سے حاصل ہونے والی آمدنی میں کمی اور ترقیاتی سرمایہ کاری میں تنگی کے باعث، مقامی حکومتیں ایسے خساروں کا سامنا کر رہی ہیں جنہیں موجودہ آمدنی کے ذرائع پورا نہیں کر سکتے۔ سب سے زیادہ امکان یہ ہے کہ خصوصی بانڈ جاری کرنے کا انتظام کیا جائے، جو بیجنگ نے ملکی مکانات کے دوروں کے دوران بار بار استعمال کیا ہے۔