6,3% ставки по іпотеці, жахлива доступність та ціни на житло, що продовжують зростати. Це ринок нерухомості 2026 року, і саме тому прогнози про крах постійно не здійснюються. Поверхневий аналіз очевидний: ставки по іпотеці залишаються на рівні 6,3%, згідно з даними Freddie Mac, тривалість 30-річної фіксованої ставки становить 6,30% станом на 16 квітня. Доступність все ще погана: Redfin оцінює, що типовий покупець потребує приблизно 111 тис. доларів доходу, щоб купити типовий будинок, на відміну від приблизно 86 тис. доларів, які отримує типова домогосподарство. Тим не менш, ціни не падають. NAR повідомляє, що медіанна ціна існуючого житла у березні зросла на 1,4% рік до року до 408 800 доларів, тоді як Redfin фіксує зростання національних цін на 1,2% у березні. Ось і вся головоломка. Цей ринок не підтримується здоровим рівнем доступності. Його підтримує механізм дефіциту. По-перше, ефект “закріплення” все ще діє. Дані Redfin показали, що лише 21% власників будинків з іпотекою мають ставки вище 6%, що означає, що більшість власників все ще мають ставки нижче поточного ринкового рівня. Власник з іпотечною ставкою 3% або 4% — це не звичайний продавець. Це бар’єр для пропозиції. По-друге, пропозиція покращилася, але все ще не вільна. NAR оцінив пропозицію існуючого житла у березні на 1,36 млн одиниць, або 4,1 місяця пропозиції, і прямо вказав на пропозицію як на основний обмежуючий фактор. Це має значення, бо погана доступність може знищити обсяги угод без зниження цін, якщо пропозиція не здатна очиститися. По-третє, попит зменшився, але не зник. Redfin показав, що продаж будинків у березні зріс на 1,5% рік до року, тоді як NAR зафіксував зниження продажу існуючого житла лише на 1% рік до року, незважаючи на шок платежів. Це не бум. Але й не капітуляція. По-четверте, це не 2008 рік. Дані Urban Institute щодо кредитного ризику все ще показують значно нижчий рівень толерантності до кредитного ризику порівняно з до-кризовим періодом, що означає, що сьогоднішні позичальники — це не та слабка кредитна структура з надмірними зобов’язаннями, яка зруйнувалася в минулому циклі. Помилка полягає в припущеннні, що недоступність автоматично означає крах. Це не так. Недоступність плюс надлишок пропозиції — призводить до краху. Недоступність плюс примусовий продаж — призводить до краху. Недоступність плюс стримана пропозиція — просто заморожує ринок. Висновок: ринок нерухомості не сильний; він страждає від дефіциту пропозиції, “закреплений” ставками та болюче непоточний. Ось чому ціни можуть залишатися стабільними, навіть коли досвід покупця виглядає зламаним.