Давайте проведём расчёты по $OPEN. Кто-то спросил, какая чистая прибыль у Opendoors при выручке $20 млрд и марже вклада 10%. Что означает $20 млрд в терминах домов: → $20 млрд ÷ средняя цена дома $375 тыс. = 53 350 домов, проданных за год → ÷ 4 = 13 340 домов в квартал → ÷ 52 = 1 026 домов в неделю Прибыль от вклада: → $20 млрд × 10% = $2 млрд в год, или $500 млн в квартал Теперь операционные расходы. В Q1 2026 расходы составили $63 млн в квартал при выручке $720 млн, распределённых по трём направлениям. Масштабируем каждое примерно в семь раз: → продажи и маркетинг $33 млн → $60 млн, растёт с объёмом, но канал агентов значительно дешевле платной рекламы → общие и административные расходы $22 млн → $35 млн, в основном фиксированные, плюс команда Doma → технологии и разработка $8 млн → $15 млн, нативно на основе ИИ, почти не масштабируется с объёмом → $110 млн в квартал, то есть $440 млн в год Это 2,2% от выручки против примерно 8,75% сегодня. Эта разница — операционный рычаг, и именно в этом вся суть того, почему масштаб меняет всё. → $2 млрд вклада − $440 млн операционных расходов = $1,56 млрд скорректированная EBITDA Теперь расходы ниже EBITDA. Сначала проценты. Opendoor берёт в долг под почти каждый дом, который owns, поэтому расходы зависят от того, как долго каждый дом стоит перед продажей. При сроке удержания 90 дней в любой момент у вас находится примерно четверть годового объёма домов. → 53 350 домов × (90 ÷ 365) = 13 155 домов на хранении в любой момент → × $375 тыс. = $4,93 млрд запасов → 90% финансируется = $4,44 млрд долга → × 7% = $311 млн в год При такой ставке в Q1 2026 было зафиксировано $23 млн процентов по долгу в $1,14 млрд, что даёт годовую ставку около 8%. Но эта цифра также включает их конвертируемые облигации, поэтому 7% только по кредитам под дома — справедливое число. И именно поэтому диаграмма Каза по когортам имеет значение — та, которая показывает, что каждая новая партия домов продаётся быстрее предыдущей. → 120 дней удержания = 17 540 домов на хранении = $415 млн процентов → 90 дней удержания = 13 155 домов на хранении = $311 млн → 60 дней удержания = 8 770 домов на хранении = $207 млн Та же выручка, та же маржа — более чем $200 млн разницы в прибыли исключительно из-за более быстрой продажи. Скорость — это не красивый слайд, это деньги. Затем компенсация акциями — это эквивалент акций, выплачиваемый сотрудникам вместо наличных. Это реальная стоимость, потому что размывает долю существующих акционеров. → регулярные гранты составляют $15 млн в квартал, то есть $60 млн в год → RSU по рыночным условиям сейчас составляют $105 млн в квартал, но они выплачиваются только при достижении акциями установленных целевых цен и амортизируются в течение фиксированного периода, а не бессрочно → смешивая оба варианта, примем $125 млн в год после стабилизации Амортизация и списание незначительны. → $8 млн в квартал, то есть примерно $32 млн в год → мало потому, что дома учитываются как запасы, а не как основные средства Суммируем всё ниже EBITDA: → проценты $311 млн → компенсация акциями $125 млн → амортизация $32 млн → всего $468 млн Что даёт нам ответ: → $1,56 млрд EBITDA − $468 млн = $1,09 млрд до налогообложения → прошлые убытки переносятся вперёд, поэтому налог минимальный на первых этапах → $1,09 млрд чистой прибыли, около $1,13 EPS → 30x = $34 | 45x = $51 | 60x = $68 После того как убытки будут использованы и налог составит стандартные 21% для корпораций США: → $861 млн чистой прибыли, около $0,89 EPS → 30x = $27 | 45x = $40 | 60x = $54 Таким образом, ответ составляет примерно от $860 млн до $1,09 млрд чистой прибыли. Время и реалистичность 2027 года — в выводе ниже 🧵👇