Доступность жилья вернется тяжелым путем Продажа новых домов по цене ниже, чем существующих, означает, что застройщики вынуждены реагировать на рынок раньше, чем домовладельцы. Застройщики несут кредиты на строительство, расходы на землю, зарплаты и нереализованный запас. Они не могут ждать бесконечно, поэтому снижают цены, уменьшают площадь и предлагают покупку снижения процентной ставки по ипотеке. Владельцы существующих домов с ипотекой под 3% или 4% могут просто отказаться продавать. Таким образом, определение цены сначала происходит в новом строительстве, тогда как цены на вторичном рынке остаются поддерживаемыми ограниченным предложением. Сравнение не совершенно равнозначно, поскольку новые дома становятся все меньше и сосредоточены в регионах с более низкой стоимостью. Тем не менее, эта реверсия имеет значение. Рынок, который исторически придавал премиум новому строительству, теперь требует скидок для продажи запасов. Спрос на ипотеку рухнул Более глубокий сигнал — активность по ипотеке. Индекс заявок на покупку примерно на 35% ниже своего долгосрочного среднего уровня и примерно на 70% ниже пика 2005 года. Объем заявок снизился до уровней, последний раз зафиксированных около 1995 года, хотя население США увеличилось почти на 29%. Измеренный на душу населения, объем заявок на покупку теперь примерно на 22% ниже, чем три десятилетия назад. Практически это означает, что гораздо большая страна генерирует почти на четверть меньше ипотечных заявок на душу населения. Это не отсутствие интереса к владению жильем. Это неспособность обеспечить доступность. Процентные ставки по ипотеке в 1995 году составляли около 7,5–8%, но средняя цена нового дома была примерно 133 000 долларов. Сегодня ставки немного ниже, но цены на дома более чем в три раза выше. Ежемесячные платежи выросли гораздо быстрее, чем доходы домохозяйств, а первоначальные взносы, налоги и страховка стали еще большими барьерами. Транзакции обычно падают раньше, чем цены Историческая закономерность заключается в том, что объем жилищных сделок ослабевает до того, как цены полностью скорректируются. Это произошло во время спада 2006–2008 годов. Покупатели исчезли первыми, запасы накапливались позже, а цены резко упали после роста безработицы и усиления вынужденных продаж. Сегодня ипотечная «блокировка» задерживает этот процесс. Владельцы с низкими ставками выводят недвижимость с рынка, препятствуя достаточному росту запасов для коррекции цен. Застройщики не имеют такого преимущества, поэтому они первыми снижают цены. Почему снижение ставок может быть недостаточно Одного снижения ипотечных ставок может быть недостаточно, чтобы вернуть отложенных покупателей и создать новое дно для цен. Реальная доступность требует как более низких затрат на финансирование, так и более низких цен на жилье относительно доходов. Такая комбинация обычно возникает при ослаблении экономики. Рост безработицы снижает формирование домохозяйств, вынуждает некоторых владельцев продавать и разрушает эффект «блокировки». Запасы растут как раз тогда, когда спрос падает. Ипотечные ставки снижаются, потому что рост и инфляция ухудшаются, но стандарты кредитования ужесточаются, и меньше людей чувствуют себя достаточно уверенно, чтобы покупать. Это жестокая часть жилищного цикла. Жилье становится более доступным только тогда, когда покупателей становится меньше. Наибольшую выгоду получают те, кто сохраняет занятость, ликвидность и доступ к кредитам в период спада. Хормуз может ускорить перезагрузку Продолжительное нарушение в Ормузском проливе усилит этот процесс с задержкой. Более высокие цены на нефть повышают стоимость бензина, грузовых перевозок, авиаперелетов, продуктов питания и производства. Домохозяйства теряют дискреционный доход, бизнес сталкивается со сжатием маржи, а найм замедляется. Сначала шок инфляции может удерживать долгосрочные доходности и ипотечные ставки на высоком уровне даже при ослаблении спроса. Позже, если безработица продолжит расти, а потребление ухудшится, ставки снизятся, потому что экономика разрушается изнутри. Это наиболее вероятный путь обратно к доступности — не безболезненное возвращение к дешевым ипотечным ставкам, а рецессионная перезагрузка, при которой занятость ослабевает, вынужденное предложение растет, а падающие ставки приходят слишком поздно, чтобы защитить всех.