Goldman Sachs предупреждает, что новые правила в сфере жилья в Китае сократят доходы от продажи земли на 30%

Решение Китая заставить застройщиков продавать уже завершенные дома, а не единицы, находящиеся в стадии строительства, вот-вот значительно усугубит и без того суровый спад на рынке недвижимости. Экономисты Goldman Sachs прогнозируют падение доходов от продажи земель на 30% из-за новых регуляций, которые перекрывают механизм финансирования, который поддерживал сектор и, соответственно, местные правительства в течение десятилетий.

Продажи до запуска и связанные с ними выплаты по ипотеке исторически покрывали примерно 40% строительного капитала разработчиков. Уберите это — и способность отрасли покупать землю и строить новые проекты сократится на сопоставимую маржу.

Новые правила, введенные примерно 29–31 августа, не появились на пустом месте. Сектор недвижимости Китая снижается с 2021 года, а данные за 2026 год не показывают признаков формирования дна.

Доходы от продажи земельных участков снизились на 30,8% в годовом выражении за первые семь месяцев 2026 года. Инвестиции в развитие недвижимости по стране упали на 19,2% за тот же период.

В 2025 году предварительные продажи составили примерно 68% всех сделок с новостройками. Новые правила эффективно разрушают доминирующую модель продаж на одном из крупнейших в мире рынков недвижимости.

Экономисты Goldman считают, что требование о завершении домов сократит краткосрочные инвестиционные возможности застройщиков примерно на 40%, что соответствует доле капитала, которую ранее обеспечивали предварительные продажи.

Индекс CSI 300 недвижимости снизился на 4,7% после объявления. Разработчики, листинг которых проходит в Гонконге, пострадали еще больше: индекс сектора упал на 6,2%.

Не каждый разработчик сталкивается с одинаковыми трудностями. Компании, поддерживаемые государством, имеющие доступ к более дешевому финансированию и более прочным балансам, находятся в выгодном положении для завоевания доли рынка по мере вытеснения частных конкурентов.

Аналитики, включая специалистов из Goldman Sachs, ожидают, что регулирование ускорит консолидацию в отрасли. Меньшие частные разработчики, многие из которых уже испытывали трудности с обслуживанием существующего долга, теперь сталкиваются с еще более сложными условиями для сохранения платежеспособности.

Китайский подход, по всей видимости, приоритизирует защиту покупателей над денежными потоками разработчиков. Предварительные продажи давно были источником рисков для потребителей в Китае, когда покупатели оплачивали квартиры за годы до завершения строительства и иногда так и не получали их. Кризис Evergrande в 2021 году сделал эти риски невозможными игнорировать.

С падением доходов от продажи земли и сокращением инвестиций в развитие местные правительства сталкиваются с растущим дефицитом, который существующие источники дохода не могут покрыть. Наиболее вероятным ответом станет увеличение выпуска специальных облигаций — инструмента, на который Пекин неоднократно полагался во время спада на рынке недвижимости.