Пара из Мичигана только что купила дом, используя bitcoin в качестве залога для ипотеки, поддерживаемой Fannie Mae. Они не продали ни одного bitcoin.
Кредит, предоставленный 4 июня, был закрыт в рамках партнерства между Coinbase и Better Home & Finance Holding Co. (BETR). Это первый случай, когда государственное предприятие приняло ипотечный кредит, структурированный таким образом.
Как на самом деле работает кредит
Это не один ипотечный кредит с биткоином, вставленным в процесс одобрения. На самом деле это два кредита, объединенных при закрытии.
Первый — это стандартная ипотека, обеспеченная Fannie Mae. Второй — отдельный кредит, обеспеченный цифровыми активами заемщика. Цифровые активы хранятся на ответственном хранении у Coinbase Prime — институционального подразделения компании по хранению активов. Заемщики, предоставляющие в качестве залога BTC, должны обеспечить покрытие в размере 250%, то есть $250 000 в биткойнах на каждые $100 000 заимствованных средств. Для USDC, стейблкоина, этот коэффициент снижается до 125%.
Если заемщик отстает по платежам, ликвидация криптовалюты не происходит до тех пор, пока не пройдет 60 дней просрочки. После полного погашения займа заемщик получает свои цифровые активы обратно.
Регуляторная полоса
Агентство по финансированию жилищного строительства (FHFA) выпустило директиву в июне 2025 года, требующую от Fannie Mae и Freddie Mac учитывать владение цифровыми активами при оценке рисков ипотеки.
Better и Coinbase объявили о своем партнерстве 26 марта, а в последующие месяцы разработали продуктовую инфраструктуру. Better отвечает за кредитную сторону, а Coinbase — за хранение и соответствие требованиям.
Всеобщий запуск ожидается к лету 2026 года, изначально ограничиваясь bitcoin и USDC в качестве принятого обеспечения. Для Fannie Mae, GSE не подвержен колебаниям цен на bitcoin, поскольку криптовалютное обеспечение обеспечивает второй кредит, а не соответствующую ипотеку.
Почему держателям криптовалют стоит обратить внимание
Непосредственное преимущество — налоговая эффективность. Согласно действующему американскому налоговому законодательству, продажа bitcoin для финансирования первоначального взноса вызывает налогообложение капитальной прибыли. Этот продукт полностью обходит эту проблему: заемщики залогом предоставляют свои bitcoin, не продавая их. Нет продажи — нет налогооблагаемого события. Они сохраняют право собственности и любой потенциальный рост в будущем, одновременно получая доступ к капиталу, заблокированному в их активах.
Риски остаются реальными. Резкое падение bitcoin может вызвать массовые ликвидации по стилю margin-call по этим вторичным займам. Исторически bitcoin падал на 70% и более несколько раз. Коэффициент покрытия 250% обеспечивает буфер, но этот буфер может быть испытан.