Bitcoin входит в недвижимость: коэффициент залога 250%, крипто активы связаны с банковской системой

Автор: Boaz Sobrado

Перевод: Chopper, Foresight News

Двенадцать лет назад Вишал Гарг лично столкнулся с трудностями при покупке недвижимости и с тех пор ищет решение. «Тогда я понял, что мне нужно было продать активы, заплатить налог с прироста капитала и получить наличные, чтобы оплатить жилье. Почему бы не заложить активы напрямую, вместо того чтобы превращать их в наличные?» — сказал генеральный директор Better Home & Finance в интервью.

Еще более сложной является последовательность сделки. «А что, если после подачи предложения вы не сможете приобрести этот дом? Однако риелтор потребует от вас наличные средства, иначе продавец не будет серьезно рассматривать ваше предложение. Покупателям приходится сначала продавать активы и платить налоги, прежде чем узнать, было ли их предложение принято.»

В марте этого года Better совместно с Coinbase представила решение: заемщики залоговывают биткоин или USDC и получают два кредита — один — ипотечный кредит первого залога, соответствующий стандартам Fannie Mae; второй — отдельный частный кредит для оплаты первоначального взноса, обеспеченный криптоактивами и сопровождаемый вторичным залогом на недвижимость. В тот же день «Уолл-стрит джорнал» сообщила, что Fannie Mae впервые приняла ипотечные кредиты, обеспеченные криптоактивами. В начале июня пара в возрасте около тридцати лет из Анн-Арбора, штат Мичиган, оформила первый кредит по этой модели. Better сообщила, что до официального запуска продукта летом потенциальный объем кредитов по предварительным заявкам составлял около 250 миллионов долларов США, причем 41% заявителей не имели достаточных наличных средств для оплаты первоначального взноса за жилье.

Говоря о получателях средств для кредитных активов, Гарг заявил: «Эти активы соответствуют инвестиционным стандартам банков, и множество банков уже выстроились в очередь, чтобы приобрести и принять эти кредиты, включая ведущие крупные банки США». Он считает, что это станет важным каналом для официального подключения цифровых активов к банковской системе.

Коэффициент залога напрямую определяет целевую аудиторию продукта. Для залога биткоина требуется коэффициент 250%; если первоначальный взнос по кредиту составляет 100 000 долларов США, то в качестве залога необходимо предоставить биткоины на сумму 250 000 долларов США. Требуемый коэффициент залога для стабильного USDC составляет 125%. В этом продукте не предусмотрена система дозалога; падение цены биткоина не изменяет условия ипотечного кредита. Удержание активов происходит только в случае непогашения кредита в течение 60 дней подряд, и стандарты соответствуют обычным регулируемым ипотечным кредитам.

Эта система разработана с четкой логикой и направлена на покупателей жилья, обладающих достаточными активами, но испытывающих нехватку ликвидных средств. Данные исследовательской компании Redfin показывают, что недавно 12,7% молодых покупателей жилья использовали криптоактивы для оплаты первоначального взноса. Согласно данным Национальной ассоциации риелторов США, к концу 2025 года медианный возраст первых покупателей жилья достигнет рекордного уровня в 40 лет, а доля первых покупателей среди всех покупателей жилья упадет до рекордно низкого уровня — всего 21%. (Ассоциация ипотечных банков оспаривает это значение, ссылаясь на данные федеральных кредитных учреждений). Данные переписи населения показывают, что во втором квартале этого года уровень собственности жильем среди лиц младше 35 лет составил лишь 35,2%.

Выдача кредитов на основе активов, которые заемщик постоянно использует, не является новой моделью. Дуг Рикеттс, сооснователь и генеральный директор PayJoy, в подкасте «On The Margin» отметил, что смартфоны могут выполнять функцию, аналогичную залоговой недвижимости. «Наша первоначальная инновация заключалась в том, чтобы превратить телефон в залоговое имущество — смартфон, по сути, является аналогом недвижимости в ипотечном бизнесе». PayJoy предоставляет кредитные услуги населению Латинской Америки, Африки и Южной Азии с ограниченной кредитной историей; в случае просрочки платежа функции устройства блокируются — это известная как цифровая маржа.

Рикеттс четко обозначил принципы ценообразования залога: «Предоставление кредитов низкодоходным группам населения может предполагать взимание чрезвычайно высоких процентов, допущение массовых дефолтов и получение высокой прибыли за счет небольшого числа заемщиков. Но это не путь PayJoy». Кредиты PayJoy взимают только единовременную фиксированную плату и не предусматривают накопительных процентов — что крайне редко в сфере технологического потребительского кредитования.

30 апреля семь сенаторов направили письмо директору Федерального агентства по жилищному финансированию (FHFA) Уильяму Палтти, назвав Better и Coinbase, и потребовали от регулятора «отменить соответствующие разрешения и запретить государственным поддерживаемым предприятиям брать на себя риски, связанные с криптоактивами». Письмо было подписано под руководством Дика Дёрбина и Элизабет Уоррен, а также поддержено Джеффом Меркли, Крисом ван Холленом, Ричардом Блументалем, Берни Сандерсом и Мэзи ХироноЮ.

Основным аргументом сенаторов является условие залога в 250%, которое Better заявляет как гарантию устойчивого управления рисками. В письме говорится: «Этот механизм требует, чтобы покупатели жилья предоставили криптоактивы стоимостью до 2,5 раза больше размера первоначального взноса для получения кредита. Это само по себе признание того, что криптоактивы являются высокорисковыми активами; кроме того, покупатели должны платить проценты по двум кредитам одновременно.» Группа сенаторов оценила, что общая стоимость финансирования может быть выше стандартной ставки ипотеки Fannie Mae максимум на 1,5 процентных пункта, и предупредила: «Высокая нагрузка может побудить заемщиков полностью отказаться от погашения кредита, в результате чего убытки могут ложиться на американских налогоплательщиков.» Они потребовали от регуляторов ответа до 30 мая, однако Федеральное агентство по жилищному финансированию до сих пор не дало публичного ответа.

В июне Алис Коэн из Национального центра потребительского права и Кори Фрейер из Консюмерс Юнион опубликовали совместную комментарий с более радикальной позицией: федеральное правительство «рискует повторить ошибки, приведшие к кризису ипотечных выселений 2008 года». Они пришли к выводу, что это не финансовая инновация в интересах потребителей, а катализатор катастрофы.

Рыночные условия также омрачают этот бизнес. Биткоин достиг своего пика около 123 000 долларов в октябре прошлого года, а в феврале этого года цена упала до уровня около 62 800 долларов и оставалась в диапазоне 60 000 долларов на протяжении всего июля, снизившись до половины от своего пикового значения.

Биткоин — это только начало. «Сейчас мы поддерживаем биткоин и USDC, в дальнейшем планируем подключить различные основные токенизированные активы, включая токены акций компаний SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon и других.» — заявил Гарг. Проект не будет поддерживать мем-монеты, выбирая только активы с высокой ликвидностью и интересом со стороны институциональных инвесторов; следующими на списание будут Ethereum и Solana.

У него есть более дальновидная идея: родители могут заложить активы своего пенсионного счета, чтобы помочь детям купить жилье — это направление перекликается с сектором криптоактивных пенсионных продуктов. В будущем покупателям жилья достаточно будет просто сфотографировать объект недвижимости, а программное обеспечение автоматически завершит весь процесс. «AI-агент на платформе Better подаст заявку на покупку жилья и автоматически рассчитает максимальную цену предложения. В долгосрочной перспективе обычные люди смогут владеть долями в недвижимости и гибко обменивать их на другие объекты. Сейчас это сложно реализовать, и единственным препятствием остаются сложности и трения в сделках».

В основе этой концепции лежит анализ тенденций в распределении активов среди молодежи. «Современная молодежь не имеет активов, способных хеджировать инфляцию и участвовать в росте цен на недвижимость».

Токенизированные акции сталкиваются с ключевым вопросом, на который пока нет единого ответа: какие юридические права действительно предоставляют держатели токенов. В настоящее время эта проблема затрагивает всю отрасль «токенизации всего». Чан Ахн, основатель и генеральный директор Tessera, на подкасте «On The Margin» раскрыл, что компания запустила токенизированный продукт SpaceX в феврале. Он открыто описал особенности своей бизнес-модели: «Платформа намеренно не использует процесс KYC — это не ошибка». Цель проекта — снизить барьеры для входа: частный рынок долгое время исключал 99,9% обычных инвесторов из-за сложных процедур, высоких минимальных порогов инвестиций и географических ограничений.

Кула, сооснователь Крис Тернер, сделал различие в том же подкасте: подавляющее большинство токенизированных активов представляют собой лишь право на получение дохода от актива на уровне контракта, но не равнозначны прямому владению базовым активом; другая модель обеспечивает токен как актив, при этом владение токеном эквивалентно владению базовым активом. Между ними существует фундаментальное различие. Для сотрудников, занимающихся оценкой кредитоспособности ипотечных заемщиков, при оценке залога необходимо четко определить, к какому типу прав они имеют дело.

В то же время Better перестраивает свои каналы финансирования. В феврале этого года компания заключила партнерство с Framework Ventures с целью выделить до 500 млн долларов США через экосистему стабильных монет Sky; Framework Ventures одновременно инвестировала 45 млн долларов США, приобретя около 10% акций. Better ожидает, что это изменение снизит стоимость капитала более чем на 100 базисных пунктов. Компания утверждает, что после реализации токенизированного финансирования у нее появится возможность снизить процентные ставки по кредитам клиентов ниже 5%, в то время как отраслевые ставки обычно превышают 6%.

Компании срочно необходимо снизить стоимость капитала. В первом квартале объем выданных Better займов составил 1,64 млрд долларов США, что на 89% больше, чем в прошлом году, выручка — 47,5 млн долларов США, но прибыль по-прежнему отрицательна и составляет около 70 млн долларов США. С 2016 года совокупный объем выданных компанией займов превысил 110 млрд долларов США; в декабре 2021 года через онлайн-встречу было уволено 900 человек, и на протяжении многих лет Гарг сталкивался с постоянными вопросами со стороны общественности по поводу этого события.

Сильное давление не ослабило его решимости сделать ставку на этот сегмент. «Самый плохой сценарий — это когда продукт будет запущен, но никто не проявит интереса, однако реальность не такова». Говоря о перспективах отрасли, он отметил: «Не стоит лишь мечтать о будущем, важнее — создавать его своими руками».