Better и Coinbase запускают ипотеку, обеспеченную криптовалютой, на фоне регуляторного контроля

Автор: Boaz Sobrado

Компиляция: Chopper, Foresight News

Двенадцать лет назад Вишал Гарг лично столкнулся с трудностями при покупке дома и с тех пор ищет решение. «Тогда я понял, что мне придется продать активы, заплатить налог на прирост капитала и получить наличные, чтобы оплатить жилье. Почему бы не заложить активы, а не обязательно превращать их в наличные?» — заявил генеральный директор Better Home & Finance в интервью.

Еще более сложной является последовательность сделки. «А что, если после подачи заявки вы не сможете приобрести этот дом? Однако риелтор потребует от вас наличные средства, иначе продавец не будет рассматривать ваше предложение всерьез. Покупателям приходится сначала продавать активы и платить налоги, прежде чем узнать, принято ли их предложение по покупке».

В марте этого года Better совместно с Coinbase представила решение. Заемщики залоговывают биткоин или USDC и получают два кредита: первый — ипотечный кредит, соответствующий стандартам Fannie Mae, с первичным залогом; второй — отдельный частный кредит на оплату первоначального взноса, обеспеченный криптоактивами и сопровождаемый вторичным залогом на недвижимость. В тот же день «Уолл-стрит джорнал» сообщила, что Fannie Mae впервые приняла ипотечные кредиты, обеспеченные криптоактивами. В начале июня пара в возрасте около тридцати лет из Анн-Арбора, штат Мичиган, оформила первый кредит по этой модели. Better сообщила, что до официального запуска продукта летом потенциальный объем кредитов по предварительным заявкам составил около 250 миллионов долларов США, причем 41% заявителей не имели достаточных наличных средств для оплаты первоначального взноса.

Говоря о получателях средств для кредитных активов, Гарг заявил: «Эти активы соответствуют инвестиционным стандартам банков, и множество банков уже выстроились в очередь, чтобы приобрести и принять на баланс эти кредиты, включая ведущие крупные банки США». Он считает, что это станет важным каналом для официального подключения цифровых активов к банковской системе.

Коэффициент залога напрямую определяет целевую аудиторию продукта. Для залога биткоина требуется коэффициент 250%; если первоначальный взнос по кредиту составляет 100 000 долларов США, то в качестве залога необходимо предоставить биткоины на сумму 250 000 долларов США; для стабильного USDC требуемый коэффициент залога составляет 125%. В этом продукте не предусмотрена процедура дозалога; падение цены биткоина не изменяет условия ипотечного кредита. Удержание активов происходит только в случае, если заемщик не производит платежи в течение 60 дней подряд, что соответствует стандартам обычных合规 ипотечных кредитов.

Эта система разработана с четкой логикой для покупателей жилья, обладающих достаточными активами, но испытывающих нехватку оборотных средств. Данные исследовательской компании Redfin показывают, что недавно 12,7% молодых покупателей жилья использовали криптоактивы для оплаты первоначального взноса. Согласно данным Национальной ассоциации риелторов США, к концу 2025 года медианный возраст первых покупателей жилья достигнет рекордного уровня в 40 лет, а доля первых покупателей среди всех покупателей жилья упадет до рекордно низкого уровня — всего 21%. (Ассоциация ипотечных банков оспаривает это значение, ссылаясь на данные федеральных кредитных учреждений). Данные переписи населения показывают, что во втором квартале этого года уровень собственного жилья среди лиц младше 35 лет составил лишь 35,2%.

Выдача кредитов на основе активов, которые заемщик постоянно использует, не является новой моделью. Дуг Рикеттс, сооснователь и генеральный директор PayJoy, в подкасте «On The Margin» отметил, что смартфоны могут выполнять функцию, аналогичную залоговой недвижимости. «Наша первоначальная инновация заключалась в том, чтобы сделать телефон залоговым имуществом — смартфон, по сути, является аналогом недвижимости в ипотечном бизнесе». PayJoy предоставляет кредитные услуги населению Латинской Америки, Африки и Южной Азии с ограниченной кредитной историей; в случае просрочки платежа функции устройства блокируются — это известная как цифровая маржа.

Рикеттс четко обозначил свою позицию по оценке залога: «Предоставление кредитов группам с низким доходом может предполагать взимание чрезвычайно высоких процентов, допуская массовые дефолты и получая высокую прибыль за счет небольшого числа заемщиков. Но это не путь PayJoy». Кредиты PayJoy взимают только единовременную фиксированную плату и не предусматривают накопительных процентов — что крайне редко в сфере технологического потребительского кредитования.

30 апреля семь сенаторов направили письмо директору Федерального жилищного финансового агентства (FHFA) Уильяму Палти, назвав Better и Coinbase, и потребовали от регулятора «отменить соответствующие разрешения и запретить государственным поддерживаемым предприятиям брать на себя риски, связанные с криптоактивами». Письмо было подписано под руководством Дика Дурбина и Элизабет Уоррен, а также поддержено Джеффом Меркли, Крисом ван Холленом, Ричардом Блументалем, Берни Сандерсом и Мейзи ХироноЮ.

Основным аргументом сенаторов является условие о залоге в 250%, которое Better заявляет как гарантию устойчивого управления рисками. В письме говорится: «Этот механизм требует, чтобы покупатели жилья предоставили криптоактивы стоимостью до 2,5 раз превышающей размер первоначального взноса, чтобы иметь право на кредит. Это само по себе признание того, что криптоактивы являются высокорисковыми активами; кроме того, покупателям необходимо платить проценты по двум кредитам одновременно.» Группа сенаторов оценила, что общая стоимость финансирования может быть выше стандартной процентной ставки Fannie Mae на максимальные 1,5 процентных пункта, и предупредила: «Высокая нагрузка может побудить заемщиков полностью отказаться от погашения кредита, в результате чего убытки могут ложиться на налогоплательщиков США.» Они потребовали от регуляторов ответа до 30 мая, но Федеральное агентство по жилищному финансированию до сих пор не дало публичного ответа.

В июне Алис Коэн из Национального центра потребительского права и Кори Фрейер из Конфедерации потребителей США совместно опубликовали комментарий с более радикальной позицией: федеральное правительство «рискует повторить ошибки, приведшие к кризису ипотечных выселений 2008 года». Они пришли к выводу, что это не финансовая инновация в интересах потребителей, а спичка, поджигающая катастрофу.

Рыночные условия также омрачили этот бизнес. Биткоин достиг пика около 123 000 долларов в октябре прошлого года, а в феврале этого года цена упала до уровня около 62 800 долларов и оставалась в диапазоне 60 000 долларов на протяжении всего июля, снизившись до половины от пикового значения.

Биткоин — это только начало. «Сейчас мы поддерживаем биткоин и USDC, в дальнейшем планируем интегрировать различные основные токенизированные активы, включая токены акций компаний SpaceX, Tesla, Coinbase, Better, Apple, Amazon и других.» — заявил Гарг. Проект не будет поддерживать мем-монеты, выбирая только активы с высокой ликвидностью и интересом со стороны институциональных инвесторов; Эфириум и Solana станут следующими добавленными валютами.

У него есть более дальновидная идея: родители могут закладывать активы из пенсионных счетов, чтобы помочь детям купить жилье — это направление перекликается с сектором криптовалютных пенсионных продуктов. В будущем покупателям жилья достаточно будет просто сфотографировать объект недвижимости, а программное обеспечение автоматически завершит весь процесс. «AI-агент на платформе Better подаст заявку на покупку жилья и автоматически рассчитает максимальную цену предложения. В долгосрочной перспективе обычные люди смогут владеть долями в недвижимости и гибко обменивать их на другие объекты. Сейчас это сложно реализовать, и единственным препятствием остаются сложные транзакционные трения».

В основе этой концепции лежит анализ тенденций в распределении активов среди молодежи. «Современная молодежь не имеет активов, способных хеджировать инфляцию и участвовать в росте цен на недвижимость».

Токенизированные акции сталкиваются с ключевым вопросом, на который пока нет единого ответа: какие юридические права действительно предоставляют держатели токенов. В настоящее время эта проблема затрагивает весь сектор «токенизации всего». Чан Ан, основатель и генеральный директор Tessera, на подкасте «On The Margin» сообщил, что компания запустила токенизированный продукт SpaceX в феврале. Он откровенно описал особенности бизнес-модели: «Платформа намеренно не внедряет процесс KYC — это не упущение». Цель проекта — снизить барьеры для входа: частный рынок долгое время исключал 99,9% обычных инвесторов из-за сложных процедур, высоких минимальных порогов инвестиций и географических ограничений.

Кула, сооснователь Крис Тёрнер, сделал различие в том же подкасте: подавляющее большинство токенизированных активов представляют собой лишь право на получение дохода от актива на уровне контракта, но не равнозначны прямому владению базовым активом; другая модель обеспечивает токен как актив, при этом владение токеном эквивалентно владению базовым активом. Между ними существует фундаментальное различие. Для сотрудников, занимающихся проверкой ипотечных кредитов, при оценке залога необходимо четко различать, к какому типу прав они имеют дело.

В то же время Better перестраивает свои каналы финансирования. В феврале этого года компания заключила партнерство с Framework Ventures с целью инвестировать до 500 миллионов долларов США в экосистему стабильной монеты Sky; Framework Ventures также вложила 45 миллионов долларов США, приобретя около 10% акций. Better ожидает, что эта корректировка снизит стоимость капитала более чем на 100 базисных пунктов. Компания утверждает, что после реализации токенизированного финансирования у нее появится возможность снизить процентные ставки по кредитам клиентов ниже 5%, в то время как отраслевые ставки обычно превышают 6%.

Компании срочно необходимо снизить стоимость капитала. В первом квартале объем выданных Better займов составил 1,64 млрд долларов США, что на 89% больше, чем в прошлом году, выручка — 47,5 млн долларов США, но прибыль по-прежнему отрицательная и составляет около 70 млн долларов США. С 2016 года совокупный объем выданных компанией займов превысил 110 млрд долларов США; в декабре 2021 года через онлайн-встречу было уволено 900 человек, и на протяжении многих лет Гаргу приходилось сталкиваться с критикой по поводу этого события.

Сильное давление не ослабило его решимости сделать ставку на этот сегмент. «Наихудший сценарий — это когда продукт будет запущен, но никто не проявит интереса, однако реальность не такова». Говоря о перспективах отрасли, он отметил: «Не стоит лишь мечтать о будущем, важнее создавать его своими руками».