Coinbase emite a primeira hipoteca respaldada pela Fannie Mae usando bitcoin como garantia

Um casal de Michigan acabou de comprar uma casa usando bitcoin como garantia para uma hipoteca respaldada pela Fannie Mae. Eles não venderam nenhum.

O empréstimo, financiado em 4 de junho, foi finalizado por meio de uma parceria entre a Coinbase e a Better Home & Finance Holding Co. (BETR). É a primeira vez que uma empresa patrocinada pelo governo aceita uma hipoteca convencional estruturada desta maneira.

Isso não é uma única hipoteca com bitcoin inserido na análise de crédito. Na verdade, são dois empréstimos agrupados no fechamento.

O primeiro é uma hipoteca garantida pela Fannie Mae. O segundo é um empréstimo separado garantido pelos ativos digitais do mutuário. Os ativos digitais estão em custódia na Coinbase Prime, braço de armazenamento institucional da empresa. Mutuários que oferecem BTC devem fornecer cobertura de 250%, ou seja, US$ 250 mil em Bitcoin para cada US$ 100 mil emprestados contra ele. Para o USDC, a stablecoin, a proporção cai para 125%.

Se um mutuário atrasar os pagamentos, a liquidação dos criptoativos só ocorre após 60 dias de inadimplência. Após o pagamento total, os mutuários recuperam seus ativos digitais.

A Agência Federal de Financiamento Habitacional (FHFA) emitiu uma diretiva em junho de 2025 exigindo que tanto a Fannie Mae quanto a Freddie Mac considerem os ativos digitais detidos ao avaliar o risco de hipoteca.

Better e Coinbase anunciaram sua parceria em 26 de março, desenvolvendo o framework do produto nos meses seguintes. A Better lida com o lado de empréstimos. A Coinbase gerencia custódia e conformidade.

Um lançamento nacional está previsto para o verão de 2026, inicialmente limitado ao bitcoin e ao USDC como colaterais aceitos. Para a Fannie Mae, a GSE não está diretamente exposta às flutuações de preço do bitcoin, pois o colateral criptográfico garante o segundo empréstimo, e não a hipoteca convencional em si.

O recurso imediato é a eficiência fiscal. Sob a atual legislação fiscal dos EUA, vender bitcoin para financiar um pagamento inicial gera impostos sobre ganhos de capital. Este produto contorna isso completamente. Os mutuários oferecem seu bitcoin como garantia sem vendê-lo. Sem venda, sem evento tributável. Eles mantêm a propriedade e qualquer ganho futuro, ao mesmo tempo em que acessam o capital bloqueado em seus ativos.

Os riscos permanecem reais. Uma queda acentuada do bitcoin pode desencadear liquidações em larga escala do tipo chamada de margem nesses segundos empréstimos. O bitcoin já caiu 70% ou mais várias vezes historicamente. A relação de cobertura de 250% oferece uma margem de segurança, mas essa margem pode ser testada.