Mari kita lakukan beberapa perhitungan $OPEN. Seseorang bertanya, seperti apa laba bersih Opendoor dengan pendapatan $20 miliar dan margin kontribusi 10%. Apa artinya $20 miliar dalam hal rumah. → $20 miliar ÷ rata-rata harga rumah $375 ribu = 53.350 rumah terjual dalam setahun → ÷ 4 = 13.340 rumah per kuartal → ÷ 52 = 1.026 rumah per minggu Laba kontribusi. → $20 miliar × 10% = $2 miliar per tahun, atau $500 juta per kuartal Sekarang biaya operasional. Q1 2026 menghabiskan $63 juta per kuartal untuk pendapatan $720 juta, terbagi dalam tiga line. Skalakan masing-masing sekitar tujuh kali lipat pendapatan: → penjualan dan pemasaran $33 juta → $60 juta, biaya tumbuh seiring volume tetapi saluran agen jauh lebih murah daripada iklan berbayar → umum dan administrasi $22 juta → $35 juta, sebagian besar tetap, ditambah tim Doma yang bergabung → teknologi dan pengembangan $8 juta → $15 juta, berbasis AI, hampir tidak skala seiring volume → $110 juta per kuartal, sehingga $440 juta per tahun Itu 2,2% dari pendapatan dibandingkan sekitar 8,75% saat ini. Selisih ini adalah leverage operasional, dan ini alasan utama mengapa skala mengubah segalanya di sini. → $2 miliar kontribusi − $440 juta opex = $1,56 miliar adjusted EBITDA Kemudian biaya di bawah EBITDA. Pertama, bunga. Opendoor meminjam terhadap hampir setiap rumah yang dimilikinya, sehingga biayanya tergantung pada berapa lama setiap rumah disimpan sebelum dijual. Dengan masa simpan 90 hari, Anda membawa sekitar seperempat dari total rumah tahunan setiap saat. → 53.350 rumah × (90 ÷ 365) = 13.155 rumah yang dipegang setiap saat → × $375 ribu = $4,93 miliar inventaris → 90% dibiayai = $4,44 miliar utang → × 7% = $311 juta per tahun Pada tingkat ini, Q1 2026 menunjukkan bunga $23 juta atas utang $1,14 miliar, yang jika tahunan sekitar 8%. Namun angka ini juga mencakup catatan konversibel mereka, sehingga 7% untuk pinjaman rumah saja adalah angka yang wajar. Dan inilah mengapa grafik kohort Kaz penting, yang menunjukkan setiap kelompok rumah baru terjual lebih cepat daripada yang sebelumnya. → masa simpan 120 hari = 17.540 rumah dipegang = $415 juta bunga → masa simpan 90 hari = 13.155 rumah dipegang = $311 juta → masa simpan 60 hari = 8.770 rumah dipegang = $207 juta Pendapatan sama, margin sama, perubahan laba lebih dari $200 juta murni karena penjualan lebih cepat. Kecepatan bukan sekadar slide bagus, itu uang tunai. Kemudian kompensasi saham, yaitu ekuitas yang dibayarkan kepada staf alih-alih uang tunai. Ini adalah biaya nyata karena mengurangi kepemilikan pemegang saham yang ada. → grans reguler berjalan $15 juta per kuartal, sehingga $60 juta per tahun → RSU berdasarkan kondisi pasar saat ini $105 juta per kuartal, tetapi hanya dibayarkan jika harga saham mencapai target tertentu, dan diekspensikan selama periode vesting tetap, bukan selamanya → menggabungkan keduanya, asumsikan $125 juta per tahun setelah semuanya stabil Penyusutan dan amortisasi kecil. → $8 juta per kuartal, sehingga sekitar $32 juta per tahun → kecil karena rumah dicatat sebagai inventaris, bukan aset tetap Menjumlahkan semua biaya di bawah EBITDA: → bunga $311 juta → kompensasi saham $125 juta → penyusutan $32 juta → total $468 juta Yang memberikan jawabannya. → $1,56 miliar EBITDA − $468 juta = $1,09 miliar sebelum pajak → kerugian tahun-tahun sebelumnya dapat dibawa maju, sehingga pajak minimal di awal → laba bersih $1,09 miliar, sekitar $1,13 EPS → 30x = $34 | 45x = $51 | 60x = $68 Setelah kerugian tersebut habis dan dikenai tarif pajak korporasi AS standar 21%: → laba bersih $861 juta, sekitar $0,89 EPS → 30x = $27 | 45x = $40 | 60x = $54 Jadi jawabannya kira-kira $860 juta hingga $1,09 miliar laba bersih. Waktu, dan apakah 2027 realistis, akan dibahas dalam kesimpulan di bawah 🧵👇